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（一）城市土地價值的來源

趙文宣稱，“城市的特征，就是能提供農村所沒有的公共服務。公共服務是城市土地價值的唯一來源。城市不動產的價值，說到底，就是其所處區位公共服務的投影”。

這個論斷所隱含的理論假設，是古典經濟學中的生產要素價值論（或生產成本價值論），即生產要素的投入是價值的來源。在這里，城市被看作是一個生產公共品的企業，生產的產品價值，取決于生產過程中的要素投入。趙文中主要指城市建設中的資本投入。

城市建設投入為土地創造價值的觀念，禁受不住實踐的考驗。中西部有許多鬼城空城，并不缺乏開闊寬大的道路、美輪美奐的音樂館、漂亮而整齊的公園，但唯獨缺乏人氣。在這些城市，政府的公共品投入，并沒有帶來土地價值的提升。其原因是，生產和要素投入未必能為產品創造出市場需求。如果僅靠生產就能創造出需求，那商業就變得非常簡單，不需要廣告、營銷、品牌，只要企業不斷投入要素、努力工作、改進技術，企業就可以經營運作。然而，企業所生產的產品如果無法滿足市場需求，會輕易地被市場淘汰。同樣的，人們在哪里居住、工作與生活，并不完全取決于基礎設施、公共服務。公共服務只是影響人們居住需求的多種因素之一。如果政府規劃和生產的城市產品無法帶來需求，公共服務就不能成為城市土地和房屋的價值來源。

經濟學的發展早已拋棄了生產要素價值論。門格爾及其跟隨者引入了邊際主義，開啟了主觀主義的價值理論。馬歇爾在《經濟學原理》中，綜合了供給和需求，提出了價格由供給和需求共同決定的理論。費雪的利息理論指出，資產是產生收入流的基礎，而資本是資產的價值，是未來收入流的現值。城市也好，企業也好，建設或生產的產品價值，并不取決于前期投資的高低，而取決于未來收入流的現值。未來收入的價格，是在將來由市場供給與需求決定的。如果城市規劃專家錯誤地預測了人們的需求，無論提供多么好的公共品供給，也無法為城市創造出收入流，更不會帶來土地價值的提升，只留下了鬼城、空城的一地雞毛。

趙文的“生產要素價值論”認為，城市發展的關鍵是為公共服務提供一次性投資。趙文認為，只有資本積累跨過一個門檻，就會創造出持續的收入流，進一步轉化為資本并加速積累：“一旦原始資本(基礎設施) 積累完成，就會帶來持續稅收。這些稅收可以再抵押，再投資，自我循環，加速積累。”但是，創造沒有需求的資產，并不一定會獲得收入流，也就更談不上什么資本積累。如果投資巨大，不但創造不了資本和收入，還會帶來巨大的債務。當前許多中西部城市所積累的大量債務，正是這個錯誤的城市發展觀念帶來的。

在該理論指引下，趙文認為“計劃經濟”在本質上是“通過自我輸血，強行完成原始資本積累的一種模式”，“在計劃經濟條件下，經濟被分為農業和工業兩大部類，國家通過工農業產品的剪刀差，不斷將農業的積累轉移到工業部門。”趙文對計劃經濟失敗的解釋，是工業化耗盡了計劃經濟積累的資本，“中國建立起初步的工業基礎，但卻再也沒有力量完成城市化的積累”。但是，趙文沒有認識到，計劃經濟失敗的原因，正是這種基于生產要素價值論的理念。計劃經濟認為投資于工業，尤其是重工業，就可以積累資本，但事實上，大量的投資不但沒有帶來剩余，反而帶來了貧窮、債務，以及收入不平等（林毅夫，1994）。用計劃經濟的方式布局戰略性產業，搞重工業，搞糧食統購統銷，被歷史證明都失敗了。用這套理論再去搞城市化，注定也是失敗的。

（二）城市化與土地財政的因果關系

趙文認為，中國城市的快速發展正是因為土地財政：“急劇膨脹的‘土地財政’幫助政府以前所未有的速度積累起原始資本。城市基礎設施不僅逐步還清欠賬，甚至還有部分超前(高鐵、機場、行政中 心)。成百上千的城市，排山倒海般崛起”，“中國城市偉大成就背后的真正秘 密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——‘土地財政’。可以說，沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話”。趙文認為，土地財政為城市建設基礎設施提供了資金，從而推動了城市的快速發展。

深圳等地快速的城市化，是因為土地財政提供了基礎設施？華為、騰訊、中興、大疆、順豐等在深圳的崛起，是因為土地財政提供了基礎設施？還是因為毗鄰香港的優勢，為其聚集了產業和人才？為什么其他基礎設施同樣良好的內陸城市，卻難以產生這些企業？趙文顛倒了土地增值與城市快速發展的因果關系。并非因為土地財政提供了基礎設施，城市發展才快，而是因為人們對未來有良好的預期，企業和人才才會來到這座城市，為逐漸升值的房價買單，地方政府建設基礎設施的投入也才有回報。先有經濟活動，才有地價的上升和公共服務的完善。這與特斯拉的股價估值高、利潤低的道理是一樣的。并不是因為前期投資高，特斯拉就一定會有市場和利潤，而是因為投資者預期特斯拉在未來有市場和利潤，才會愿意在前期投資。深圳等城市的發展不是靠土地財政。實際上，土地收入在深圳財政收入中占比不到10%。深圳的發展是因為毗鄰香港、有更開放的市場制度等政策優勢，從而吸引了企業和人才，并進一步促進了基礎設施建設。工業園區向城市的轉型，也不是因為土地財政，而是經由招商引資聚集了人氣，從而帶來了城市的興起和公共服務的提升。趙文忽略了企業家、產業轉型、人口遷徙等因素在城市化中的作用，顛倒了因果關系。

土地財政并非總會成功。在人口凈流入的城市，預期收入增長高于利息率，土地財政更容易成功。開發商預期土地會增值，愿意購買土地使用權，銀行才愿意貸款。在人口凈流出的城市，預期收入增長低于利息率，土地財政留下了數量巨大而難以消化的地方債務。不是因為土地財政支持了城市化，而是因為經濟主體對城市化的高預期收益支持了土地財政。

（三）城市化與土地所有權的關系

趙文認為，城市土地國有和農村土地集體所有使政府可以壟斷土地市場，賺取較高的土地出讓金。“為何中國能走這條路? 這是因為計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。”中國快速的城市化是因為實行了土地公有制嗎？

趙文的邏輯是，城市土地國有和農村土地集體所有，使政府通過征地壟斷土地市場，再通過賣地獲得土地的外溢收入。土地財政比稅收更有效率：“在土地公有制的條件下，任何公共服務的改進，都會外溢到國有土地上。政府無需經由曲折的稅收，就可以直接從土地升值中收回公共服務帶來的好處”。

然而，趙文的邏輯與事實不符，地方政府未必能從土地壟斷中盈利。如前文所述，土地增值是人口和產業聚集所增加的需求的結果，公共服務的提升并不必然帶來土地增值。事實是，扣除城市建設開發和對農民的征地補償，地方政府并不盈利。不但如此，地方政府對土地市場與規劃權的壟斷，更扭曲了土地市場、住房市場和信貸市場。

2008年以來，依靠土地財政的發展模式，極大地提高了地方政府的金融風險。據中經網統計數據庫、中國國土資源年報，2008年后，地方政府建立融資平臺，土地抵押面積和金額從2008年的16.6萬公頃和18107億元提高到2016年的49.08萬公頃和 113300億元。然而，伴隨城市化進程過半和經濟結構的調整，土地財政的成本大幅上升。2008年以來，在很多地方，成本占到土地出讓收入的一半以上。在中西部地區，依賴土地為工業園區招商引資的發展模式效果不佳，致使政府土地出讓凈收益大幅下降。新城的建設促使政府轉向依賴土地抵押。土地抵押面積和金額從2008年的16.6萬公頃和18107億元上升到2016年的49.08萬公頃和113300億元。在經濟下行時，土地評估價值與實際價格之間的差距增大，而中西部省份的真實杠桿率卻在2以上，極大地增加了地方債務違約的風險（劉守英，2017）。

更重要的是，趙文對土地所有權與土地財政的論述，無視有關土地產權的理論與實踐：

首先，趙文混淆了所有權與產權。產權包括使用權、收益權、轉讓權等，是一個權利束。產權可分割，鼓勵了資源在更大范圍內被更多人使用，增加了資源的供給。使用一塊土地獲得收益，并不需要擁有這塊土地的所有權。經營長租公寓和酒店，往往租用樓宇，局部改造后獲得經營收益。同樣，經營一塊土地并獲得收益，不必獲得土地的所有權。要獲得土地的外溢收入，不需要土地國有化。只要通過租賃合約獲得土地或其上房屋的使用權，就可以享受公共服務的改善所帶來的外溢收入。如果政府要獲得基礎設施建設的外溢收入，可以租用農民的土地，而不必把農村的土地國有化。實際上，在各地基層的實踐中，不乏政府以租代征獲得土地使用權用于修路等其他建設的案例。這些實踐表明，建設城市，獲得投資的外溢收入，不需要獲得土地所有權。

其次，所有權與產權在多大程度上分離，取決于產權清晰并能降低相關的交易費用。租客直接租用房東的房屋，往往有諸多不便。家具、地板損壞的責任，由房東還是租客承擔，不容易分清楚。所有權與使用權分離后，如果對使用者缺少監督，沒有人為房屋維護負責，租客不會珍惜使用，房東也不愿意提供新家具。交易費用太高，租賃市場發展慢，閑置的空房就利用不起來。房屋中介和長租公寓的出現，起到了明晰產權和降低交易費用的作用，將住房的使用權從所有權中分離出來，增加了住房的供給。同樣的，明晰產權和降低交易費用，可以促進土地租賃市場的發展，而政府可以租用農民的土地來建設城市。開放市場、明晰產權、完善法治，會開辟出征地之外的城市化方式。

第三，所有權與產權的分離，使得政府壟斷土地市場的成本不為零。趙文假設土地財政是比稅收低的成本與事實不符。土地財政依賴于征地制度，依靠暴力強拆才能徹底實施。然而，暴力強拆具有較高的成本，帶來了與農民的矛盾和大量上訪事件，影響了社會秩序與政府信譽。不依靠暴力強拆，近年來征地成本日益高漲，有的地區達到每畝地上百萬。說土地公有比稅收的成本更低，缺乏依據。擁有土地的所有權，未必能實質控制土地。在大城市普遍存在的小產權房、城中村，說明政府僅能壟斷合法的土地市場，但卻無法壟斷自發形成的土地市場。從2003年起，深圳即在全境實現土地國有化。但是，僅是所有權的國有化，并沒有帶來土地實際使用權的變化。土地的實際使用權，仍掌握在原來的村莊手中。深圳城中村改造成功，不是因為土地國有，而是因為采用市場化和提高容積率的城市更新政策。當獲得土地實際使用權的成本太高時，僅僅是名義上的所有權變化，不會帶來實質權利的變化。

第四，村莊或企業可以在集體土地上建設城市。這些城市，雖然在法律上或行政上依然被界定為農村，但其居住形態、經濟規模、人口密度、產業結構早已城市化了。例如，昌平北七家鎮的鄭各莊，在3平方公里土地上聚集了3萬人；成都雙流的蛟龍工業港，在4平方公里土地上聚集了10萬人，每年創造了4億元稅收。這些地區的城市化，并非采用政府征地、土地國有、土地財政的方式。在集體土地上一樣可以建城市。然而，既有制度不允許集體土地入市，農村也難以獲得建設用地指標，阻礙了集體土地上的城市化。農村缺少土地轉讓權，金融機構就無法提供抵押貸款。政府造城是目前我國建設城市的主要方式，并非因為這種方式有效率，而是因為在既有制度下，其他城市化路徑被堵死了。