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先租后售的保障房到底要不要建？

路乾：“建設廣覆蓋的、‘先租后售’的保障房”這個建議無視住房是一種高風險且交易費用較高的資產，其價格可以漲也可以跌。財富差距只在房價上漲時擴大，一旦房價下跌，大量房屋投資者的財富縮水，財富差距又會縮小。鼓勵所有人買房，是一種不負責任的投資建議。

住房問題，在北上廣深等一線城市最為突出，在個別二線城市逐漸抬頭，在廣大三四線城市，房價問題并不嚴重，在農村地區更是有大量閑置的房屋。在三四線城市和農村地區，哪里有建設廣泛的保障房的內在動力?

廣覆蓋的保障房依然會帶來社會不公。即使人手一套、面積等同，保障房仍然會因為區位、樓層等因素而有所不同，無法做到對所有人一視同仁。廣覆蓋的保障房僅能做到數量上的平等，但無法在質量上平等，更由于缺乏有效的甄別機制，造成巨大的社會不公和矛盾。

建設廣覆蓋的保障房，需要解決資金來源的問題。如果繼續依靠土地財政，只會帶來更嚴重的地方債務。

趙燕菁：按照我的建議，“先租后售”保障房根本就不同目前的商品房(資本)市場交叉，而是為“住”的功能設計的，與路所說“投資建議”一毛錢關系都沒有?，F在沒房的居民實際上都是在“租”房住，我的建議是將這樣的租金積累起來作為“儲蓄”，一定年限后，再通過“售”返還購房者，從而一舉解決居住和分享財富增長兩大功能。

對于第二個批評，首先，我并沒有建議在所有地方盲目建房。所有保障房是依登記的需求，同城市就業掛鉤。沒有就業，城市不擴張，自然就沒有建設的需求。在我的建議里，也從未將住房數量“認為的那樣嚴重”——住房問題嚴重的城市多建，不嚴重的城市少建，沒動力的城市不建。我認為“嚴重”的，是單一商品房市場帶來的財富再分配問題。建設廣泛保障房的動力，不是來自于數量的不足，而是結構的偏差。

至于說農村有多少閑置房屋，純屬無稽之談。房屋的價值取決于公共服務，農村沒有公共服務，再多閑置房也沒有價值。離開“區位”討論“規模”沒有任何政策意義。

對于第三個批評，我認為絕對的平均是沒有的，在不同的城市購房如同買不同的股票，誰也不能保證今后這些股票價格一定相等。這一制度所能保證的是每一個人都有投資城市的機會。有效的機制就是市場，只要有自由的選擇，社會再分配就會趨向于均等?？赡茉谫Y本家內部也會有貧富差距，但這樣的差距總會小于有產者和無產者之間的差距。有沒有資產的本質，是有沒有參與社會財富再分配的權利。

對于地方債務，資金來源問題，其實“先租后售”恰恰解決的是這一難題。如果“只租”的確會產生路文所說的這個問題。改革開放之前的住房制度之所以難以為繼，就是因為這個原因。但如果允許“后售”，保障房自身就具有了抵押功能。由于市場價一定會高于住房成本，“先租后售”的保障房就一定是優質的抵押品，其建設也就無需借助“土地財政”，更不會帶來任何地方債務。

“先租后售”之所以可以解決自身的融資，是因為其信用來源與“土地財政”完全不同。土地市場的信用，是來自城市公共服務帶來的租金，地價就是租金的貼現；而“先租后售”的信用，則來自購房者的“勞動力”未來收益的貼現，是勞動力的在變化。

在沒有“先租后售”制度前，進城打工者的信用等級很差，無法通過抵押自身勞動力在銀行系統融資。而有了住房作“過橋”抵押品，勞動力的信用等級大幅提高，其未來收入流就可以資本化?！跋茸夂笫邸敝械摹白饨稹焙湍壳俺鞘写蚬ふ咚Ц兜淖饨鹗峭耆煌?，其創造的信用也是靠目前“城中村”等小產權住房無法產生的。

“先租后售”效果如何，歸根到底還是要看實踐效果。

2015年12月31日，東莞政府以樓面地價1820元/平米的超低成本，向華為提供可以建設總建筑面積約41.43萬平方米的土地。整個項目由20棟住宅樓、一棟幼兒園及社區配套組成住宅用地，預計可容納5000多人居住。按照華為內部公布的東莞松山湖溪流背坡村第一批住宅配建項目(湖畔花園)的分配方案，帶精裝修價格只要8500元/平米，遠低于松山湖目前2.5萬元以上的商品房市場均價。

按照規定，前5年是租賃，期滿后由員工購買(員工擁有完整產權)，購買5年后才能轉讓，也就是相當于總共要10年后才能入市流通。按照“先租后售”的模式，東莞將為華為提供多達3萬套員工住房。

東莞的效果幾乎是立竿見影?，F金流從深圳向東莞迅速轉移。根據鳳凰財經(2018)調查，從2015年下半年到2016年5月，華為公司在深圳繳納個稅的人數持續減少，從2015年的7.29萬降到了2016年一季度的6.3萬人，而到2016年5月員工則減少到2.05萬人。減少人員月均稅額4000元，測算減少年度稅源9.84億元。2015年當年，華為就在東莞創下了10億元的稅收，成為了東莞第一納稅大戶，并在2016年成為東莞第一個產值破千億企業。

結論

趙燕菁表示，嚴格地講“土地財政”這個詞本身并不是一個正確的學術概念，在他看來“土地金融”(也就是其英文翻譯Land Finance)更接近中國這一制度的本質。“土地財政”同任何制度一樣，一定是有利有弊。在不同的發展階段，有不同的作用。

“土地財政”已經完成其歷史使命，隨著城市化進入2.0階段，中國應當從資本型增長走向現金流型增長。但這并不意味著“土地財政”不重要了。路徑依賴告訴我們，新的增長模式一定要能嫁接在現有的模式上才能成功。

附：路乾的反駁文章《“土地財政”是中國偉大的制度創新嗎？——兼與趙燕菁商榷“土地財政”》（來自《中國改革》2017年第6期）

“土地財政”是中國城市化的一項獨特的制度安排。近來，有觀點認為正是“土地財政”推動了城市化的高速發展。此觀點更進一步宣稱，“土地財政”是中國特色的偉大制度創新。其中最顯著的，是趙燕菁《土地財政: 歷史、邏輯與抉擇》一文。

趙教授在文中反復提到，“‘土地財政’前所未有地改變了中國城市的面貌，甚至成為了全球經濟成功與問題的根源”，“中國特色發展道路的核心，就是‘土地財政’”，“中國城市偉大成就背后的真正秘密，就是創造性地發展出一套將土地作為信用基礎的制度——‘土地財政’”，“可以說，沒有這一偉大的制度創新，中國特色的城市化道路就是一句空話”。正值土地改革的重要時期，有必要通過學術交流理清思想。本文從理論、歷史、政策建議等方面與趙文商榷，同時回答為什么要改革土地制度。

一、經濟理論的探討

伴隨中國快速的城市化，在過去十多年中，土地出讓面積和收入大幅增加。2000年-2016年，常住人口城市化率從36.22%提高57.35%。據中經網統計數據庫和中國國土資源年報，自2003年至2015年，國有土地出讓面積達到318萬公頃，共實現土地出讓收入251100.05億元。2015年的國有土地出讓收入是2003年的10倍。

趙文認為，城市土地國有和農村土地集體所有，為城市政府征地和壟斷土地市場提供了條件，從而使政府獲得了巨大的賣地收益（也即土地財政）。政府用土地作為信用基礎融資，投資于道路、學校、公園等公共品的建設和維護，從而進一步提升了城市土地房屋的價值和城市建設。本文先探討趙文的理論假設和邏輯推理。