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IMF 曾計算過，中國房地產投資每下降一個百分點，消費的增速就會下降0.5個百分點。所以房地產投資增速的下降,會導致總需求其它的重要構成部分的增速下降。如果不能通過某種方法使消費的增長速度有一個比較大的提高,那么我們就難以抵消房地產投資對GDP的下行壓力。

房地產庫存壓力大 投資肯定會減下來

房地產投資的變化，它是中國經濟增長的主要推動力之一。最高的時候增長速度是40%多，一般是20%多，2015年底增長速度降為1%。雖然年初有所反彈，但以后可能還在下降。它對中國經濟增長的速度的負面作用到底有多大，至少是不能低估的。

總而言之，應該如何看待投資增速的下降呢？我認為總體上來講，中國的投資率過高，我們應該降低投資的增長速度，這樣的話才能降低投資率，這是我長期堅持的觀點。

就這個觀點而言，我和爭論的另一方是沒有任何分歧的，王小魯也認為我們的投資率太高，多少年來呼吁把投資率減下去。但要減投資率就必須使投資的增長速度逐漸下降，直至使之等于GDP增長速度。

一線城市房產交易火爆，圖為2月份的上海普陀房地產交易中心

但一個大的問題是，這種調整會對GDP的增長造成比較大的沖擊，因為投資在GDP增長中占了很大的比重，比如說投資增速在1年中由從20%降到10%，一下子降這么多百分點，GDP的增長速度就會大幅度下降，所以肯定是不行的。

所以投資的增長速度應該是逐年下降的，比如說每年降1-2個百分點，這樣的話才能使中國經濟的結構調整（降低投資在GDP中的比重）不至于對經濟增長造成過大的沖擊。

一般認為，投資率應該是在35%左右，大家是同意這種觀點的。海外的經濟學家也認為中國的投資應該降到這個水平，但是要想降到這個水平，就需要在相當長的時間內，逐漸調整投資的增長速度。

2016年，我比較擔心的是什么呢？

企業會對政府控制投資的政策作出反應。但這種反應并不意味著企業會完全按照政府政策意圖，逐漸減少，以致從總體看，企業投資增速的減少對經濟的下行壓力正好會被消費增速的提高所抵消。

二三線城市去庫存壓力大。（資料圖）

一個基本事實是，2015年的商品房待售面積是7億多平米，而年均中國的商品房銷售也只是13億平米。待售的占年銷售總額的54%左右。如果一種產品有這么大的積壓，很難想象房地產開發商還會繼續投資。

說商品房的待售面積是7億平米是比較保守的估計，還沒有包括在建的。據說加上在建面積，全國房地產庫存是60億平米。這60億平米大概要賣五六年，房地產的待售面積正常情況下是夠賣幾個月。面對如此巨大的庫存，理性的開發商當然首先要去庫存。去庫存本身就意味著投資的減少。現在我們需要回答的問題是：2016年房地產投資增長速度到底是多少，零增長，負增長？如果是負的，是負多少？

前一兩個月我們的經濟形勢發生了一些變化，特別明顯的是房地產市場出現了回暖。原因是比較復雜的，由于時間關系我們也不能進一步分析。但我們要問，這種情況可以持久嗎？

按照上海房地產有關負責人的分析，房地產市場回暖的原因一個是股市資金轉入了房地產，第二個是信貸擴張比較快，所以資金比較充裕。第三個是有關房地產政策的變化。第四個是投機需求或者是投資需求回暖。

深圳的說法不太一樣，不管怎么說，現在很難讓我信服，目前的房地產回暖是建立在健康的堅實的理由基礎之上的。去年股市不也暴漲漲了一段嗎？不是改革牛嗎？這個牛怎么一下子就不見了呢？對1-2月房地產市場回暖，我也報類似態度。

我知道，中國的房地產市場非常復雜，一線城市和全國，和二線城市、四線城市是非常不一樣的，具體情況具體分析。

消費增長 更多要靠內生力量

總之，中國的投資確實是要下降的，中國的房地產投資確實過多，需要讓它下降。但是房地產投資下降，經濟增長速度要保持平穩增長就面臨著嚴峻的挑戰。

消費是否能夠快速增長以抵消房地產投資下降對經濟增長的影響呢？2015年零售社會消費品增速為10.7%。顯然，消費增速應該進一步提高。

最近有關部門在強調反對民粹主義，認為工資的增長速度高于勞動生產率的增長速度，不利于中國經濟的增長，而且使中國經濟會陷入中等收入陷阱。從各項政策來看，似乎沒有什么更多的支持消費增長的措施。而消費本來在很大程度上是內生的力量，難以因外力而產生改變。如果沒有更為有力度的政策出臺，很難設想消費增速會有很大提高。

中國仍處于通貨收縮階段

前幾個月情況好轉能說明什么呢？我覺得說明一些問題，但是也不能全部說明問題。因為從2010年開始，這種回調就發生過多少次，比如說2012年第三季度到第四季度的時候，經濟增長速度從7.4%上升到8%。當時覺得經濟終于反彈了，結果下個季度又下來了。

為什么判斷錯誤呢？我們當時沒有太注意PPI。實際上PPI一直是負值。PPI 從谷底回升到正值是要花費時間的。1998年至2002年的通縮期間，每次回升到正值都花費了一年多的時間。如果PPI處于負值狀態，經濟增長勢頭肯定是不強的。如果當時注意到PPI始終處于負值區間，就不會對反彈抱有過高期望了。

目前我們面臨是不是這種情況呢？我覺得還不能過早下結論，這個時候我關注的是中國的PPI到底是怎么樣的，以此判斷中國是否走出了通貨收縮。

當然這個問題需要我們進一步研究，中國CPI一直為微正，最近還有所上升。有人說中國是處于滯脹，或者是通貨膨脹狀態？我覺得還不能這么說。還有一種說法，中國是出于結構性通縮。但什么是結構性通縮呢？CPI為正、PPI為負？有些產品價格上升、有些下降？這些說法都不錯，但并沒有解釋什么。通脹、通縮這些總量概念是同結構性這個定語不相容的。

既然CPI是正的，為什么還要說中國處于通貨收縮階段呢？主要理由是CPI為正是工資上漲和老齡化的結果。CPI反映了成本推起對物價的影響，并不能證明經濟作為一個整體存在有效需求不足（或供大于求）。而工資上漲幅度直到前不久應該是超過CPI上漲的，對于企業有什么關系呢？就是擠壓了這些企業部門的利潤。

最近兩個月CPI漲幅超過2% 大概主要是食品價格上升造成的。 食品價格占CPI籃子權重重的54%，CPI最近的上漲對總體經濟的供求平衡說明不了什么。

為什么我們要分析經濟是處于通貨收縮還是膨脹，實際上是要判斷企業債務是在上升還是下降。