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但是如果保障房也這么貼現，那還是保障房嗎？保障房就一定要便宜，不能比現在市場上的房子更貴。那么，保障房的收益怎么來？不解決收益問題，就沒有一個政府愿意建保障房，因為都是貼錢的。所以，保障房的供給，首先要解決資金來源問題。

當基礎設施建設基本停止后，地方政府不缺錢修路、修橋、修機場，而是缺錢來維護這些機場、學校，給公務員、環衛工人等發工資，這筆錢必須從稅收里來，必須要有現金流覆蓋，而不能用一次性賣地的錢給大家發工資，因為這是兩類不同的錢。

在財政中，賣地的錢都進入土地基金，而不是財政預算。進入財政預算，就可以用來發工資，進入土地基金，必須用于資本性建設。而在路橋等建設需求下降的情況下，房子的目標也就變了，要以獲取租金、現金流為主。

圖自觀察者網

但是在中國有一個特點，就是稅收不是從個人來的，個人所得稅即直接稅的占比很小；我們國家最大的稅收，例如增值稅等等都是機構繳納。你在我的城市里面就業，雖然你個人交的稅沒多少，但你就職的企業交得多，也就是企業替你交了。

所以，政府要給老百姓或城市居民提供廉價住房一定要有條件，不能是福利發放，政府也發不了。那么，政府的錢從哪兒收回來？就要和產業掛鉤。

政府提供廉價住房的目的，是為了吸引企業過來交稅。越能把房價壓下來的城市，企業越愿意去。因為城市房價太高，企業招工就很貴，就活不下去。勞動力最大支出項就是住房，只要把房價壓下去，所有勞動力都會變得便宜，但他們的凈收入比例并沒有降低，只是因為支出減少了。

基于保障房想要達到的上述目的，提供保障房的條件變成了不是在一個城市有戶口，而是必須有就業。你只要在我的城市就業，交五險一金，我就認為你在交稅，就可以滿足一定的申請保障房的條件。雖然保障房價格可能低于市場價格，可能政府沒賺到錢，甚至貼錢提供保障，但你所在企業交的稅足夠覆蓋你的支出。這樣一來，政府就從賣地的一次性資本性收入，變成經常性稅收，城市也就完成轉型了。

在未來10年、甚至從現在已經開始，政府缺的不是資本而是稅收，缺的是一般性收入，并且這個缺口會非常大。現在我們的社保、醫保全都要從一般性支出里出，沒有稅收是根本扛不住的，所以應該把政府收入從一次性的賣地變成持續性的稅收。而途徑就是從保障房里收，因為保障房才能保證你的城市能夠有企業活下來，在這里交稅。

觀察者網：大家很關心的一個問題，就是住建部明確保障性住房不得上市交易、實施嚴格的封閉管理。也就是說，保障性住房不能變更為商品房，流入市場。那么對于購房者來說，就要有一個相應的退出機制，在退出機制的設計上您有什么建議？

趙燕菁：購房者為什么要退出機制？買了，就住在里面；退出，就交給政府。政府用原價再內循環，賣給其他需要的人。

觀察者網：政府要買這個房子？如果購房者現在買了保障房，住到一定程度想要改善住房，要去買商品房，要把保障房賣掉，您的想法是政府把這個房子買下來？

趙燕菁：不是政府買下來，你只能賣給同樣具有申請保障房條件的人。新的大學畢業生、新的農民工可能買不起商品房，但他們在城市繳納五險一金，符合保障房資格，就賣給他們。

新加坡的組屋也可以賣，但賣組屋的人也必須遵守賣組屋的條件。如果有一天突然想買豪宅改善下住房，就必須從組屋退出。打個比方，李嘉誠也可以買組屋，但只能在一方享受。

新加坡把這兩類房子分得非常清楚，我們就分得不太清楚。我國以前的經濟適用房就出現這個問題：有人買了以后過兩天退出來，然后過兩天又進去，又退出來，在市場上從保障房、經濟適用房進去，從商品房出來，從中套利，最后就把經濟適用房搞垮了。

其實，新加坡剛開始是嚴格封閉的，不允許居民又買商品房，還享受保障房待遇，兩邊都沾光。不過，后來我聽說新加坡政府允許一部分有組屋的人可以買商品房，但條件是必須住在組屋，買的商品房可以租給其他人作為投資。這是很后來才有的政策。

當然，新加坡房地產市場也不是完全沒問題，過于封閉導致它的融資能力特別差。所以從新加坡的經驗可以得知，保障房嚴格封閉管理也會帶來兩個問題：

第一，它的資金不能通過社會金融資本來解決。保障房成本很高，因為政府的土地成本就很高，即使是按基準價給房地產商，也很高。在這種情況下，怎么才能降得更低？我認為，如果完全不讓這房子上市，它就永遠不可能在銀行里獲得融資，就必須得政府融資或者通過個人公積金來進行償還。

第二，個人財富增長較慢。買了保障房，一開始是省錢了，但今后房價上升與你無關。假設你和鄰居住一樣的房子，鄰居是商品房，你家是保障房，鄰居到時候把房子一賣，套現幾百萬，但你不行，你只能幾十萬還給政府了。

到那個時候，恐怕有很多人會后悔買保障房。看著周圍的房價上升，就想找政府游說，希望能夠入市賣掉，但政府堅決不能同意，一入市就是套利，因為你買的時候便宜。

2023年12月24日，位于江蘇海安高新區的保障性住房工程正在加緊施工。圖自視覺中國

這就是政策必然帶來的后果。所以我想，有沒有可能像當年房改一樣，假如說5年后允許上市會出現套利，那能不能拉長年限，允許在20年、30年后上市？這時候屋主這一輩子基本上也就“賣”給這個城市了。

如果是這種情況下允許上市，會出現什么結果呢？

首先，銀行可以給你貸款了，不管政府投資多少，你的租金對于銀行來說就是按揭，交到20年以后，還剩下幾萬元，可以一次性補齊，房子歸你。這種情況下，銀行就愿意抵押，因為貸款非常安全，如果你違約，銀行可以把房子收回來，到市場上一賣，大賺特賺，銀行恨不得你違約。但你一定不肯違約，借錢也得買下來，因為買下來之后到市場上一賣，你就能大賺特賺。所以，這種違約會非常少。

對銀行來說，這是非常好的抵押品。對政府來說，好處是不用出錢了，完全引進社會資金。對家庭來說，比如現在租房子，哪怕交的房租再便宜，最后租金也拿不回來；但是如果用我說的這種方法，房租是按揭，不管交多貴，哪怕比市場的房租還高，這房子等到可以入市的時候，你也能拿回來，就相當于儲蓄了。就跟我們用公積金一樣，一次性提出來，再補點錢，但這時候你的房子價格就和市場上同步了，你的家庭資產會暴增，一夜之間從原來的幾十萬變成幾百萬，其實什么都沒有變，只是房子從保障性住房變成了商品房。最終，每一個家庭的資產負債表擴張，加起來就是全社會的資產負債表擴張，中產階級就創造出來了。

我國現在的中產階級就是1998年房改創造出來的，如果大量中產階級都有房子，這個房子在市場上可以作為抵押品、可以交易，那么整個政府的投資就會體現在房價上，政府基礎設施越改善，每家每戶的房價越高，家庭財富增長就會進入快車道。

中國家庭財富的增長其實比新加坡這些國家要快，我國的有房者比新加坡人有錢，因為新加坡保障房的價格賣得低，而我國一下能賣很高的價格，這幾年中國家庭財富的增長都與此相關。

所以，保障房必須封閉管理，是有道理的，也是中央一再強調的，何況新加坡的經驗也證明了封閉有好處。但是，我覺得能不能在此基礎上做些改革，給它定一個時間限制，只要時間夠長，相當于政府給每個家庭注資了一大筆家庭財富。如果不到時限，政府也拿不到這筆錢。

假設你家的保障房值50萬，同期商品房值500萬，你一直住下去，這房子就一直是50萬，那450萬政府也拿不到，因為你住在里面，政府沒辦法把房賣掉。這時候只要有房改，什么都沒干，政府沒損失，老百姓卻增加了400多萬的財富。這就是為什么中國在1998年的時候，整個社會經濟突然暴漲；國家沒什么投資，只是允許房改，大城市的很多家庭一夜之間就成了百萬元戶。這是我親身體會的。