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趙燕菁：我國此前政策的最大問題，就是把房地產當作一個產業。2023年中央政府做出了一系列決定，表明我們對房地產的認識有了根本性改變，即房子實際上分成兩類，一類是大家在市場上交易的投資型商品，另一類是保障性的住房。

將房子分為兩類，就有兩類衡量房地產是否恢復的不同指標；不能用這個指標衡量說房地產恢復了，用那個指標衡量就說房地產下滑了。如果只用其中一個指標衡量，總有一個滿足不了，要不就是房地產下滑崩盤，要不就是房價太高，老百姓買不起、住不起。

從兩種房子類型來看，作為投資型的房地產，那就要放開，必須有流動性，不能限制它的交易；如果限制交易，就會失去流動性，那它還是商品嗎？如果沒有流動性，就不能用來做抵押，因為銀行拿到以后脫不了手，也就沒有資本價值。

中國經濟的底層，有很大一部分是和房地產相關的。個人、家庭貸款基本都靠房子作抵押，地方政府的巨額負債，也是用不動產做抵押，企業能拿到很多貸款就是因為它的土地值錢，而不是因為它的利潤有多高。所以，必須讓投資型房地產有流動性，價格高低不重要，重要的是有人買、有人賣。

房地產市場是否恢復的其中一個指標，就是商品房市場一定要恢復交易，不能是大家都在拋。資本市場就是這樣，越是大家一起拋，就越貶值，反過來又促使一起拋。這就是資本市場和商品市場的區別，資本市場是買漲不買跌，商品市場則是便宜打折，肯定搶手。

但是我們也不能用管理資本市場的方法去管理房地產市場，因為房地產還有另一個屬性。它和股票不同，人要住在房子里，如果股票一直上漲，不會影響日常生活，但如果房價一直上漲，居住功能就會受到影響，所以真正好的解決辦法就是把兩個屬性分開。

這就意味著，衡量房地產是否恢復的另一個指標，就是能否實現居者有其屋。你進入一個城市，理論上就應該能買到或者租到房子，能在這個城市住下來。

觀察者網：也就是說，商品房市場流動性要好起來，保障房的建設和供給要跟得上。

趙燕菁：全覆蓋，都滿足，這就是好的表現。商品房賣的價格越高，說明資產估值越高。

世界上很多國家和城市都有住房危機，跟股票市場一樣，一會兒繁榮，一會兒衰落，一會兒崩盤。但是，新加坡很少受到房地產沖擊的影響，非常穩定，這是因為新加坡80%以上都是保障性住房，政府提供的組屋價格很穩定，不受市場波動的影響。但與此同時，新加坡的房價是全世界最高的，中國、東南亞、中東等全世界的富人都到那里買房；新加坡不限制購房，因為一旦限購，脫不了手，誰敢去新加坡買房？

新加坡達士嶺組屋。圖自視覺中國

其實中國也應該這樣，像一些頂級城市北京、上海等，都應該放開，讓全世界的人都來買，越貴越好；但我們老百姓基本不住這種房子，所以房地產市場要有兩種價格。

觀察者網：正如您所言，從2023年下半年開始，保障性住房備受矚目。8月25日，國常會審議通過的《關于規劃建設保障性住房的指導意見》可以說是一份標志性文件，其中明確了兩個目標：第一，加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入群體逐步實現居者有其屋；第二，推動建立房地產轉型發展新模式，讓商品住房回歸商品屬性、滿足改善性住房需求。這兩個目標，能否理解為中央政府正在推動新一輪“房改”，為什么？我們國家最終要實現怎樣的住房結構才是比較理想的？

趙燕菁：這份文件中，你剛才提到的兩句話是核心的核心，雖然表面上是講保障房，實際上就意味著雙軌制，這個政策是非常重要的轉折。

不建保障房，商品房根本放不開。你敢放嗎？一旦放開房價就會上漲，漲到大家都買不起，社會會不穩定。因此，建設保障房的一個很重要目的是將兩類房子分開，才能救活另一個。

我們一定要理解保障房和商品房的關系。保障房是穩，而商品房要有流動性，就必須接受它的波動。房地產市場的比例關系，取決于你是求穩還是求資本性。保障房比重越大，就越穩，社會越不容易波動；因為房價上漲和你沒關系，反正是保障房，也賣不了，房價也很便宜，能住得起。而富人想要的是隨時可以把自己投資的商品房脫手，如果要流動性更高、有更多的資本能抵押，那么商品房占比就要高。

此前中國房地產市場上商品房比重非常高的原因在于，在我們國家高速增長時期，建什么都需要錢，要用房地產做抵押；家庭拿房子做抵押，政府拿地做抵押，才能融資。所以可流動性的、資本性的土地和住房供給，必須有一定比例。

但現在我們的基礎設施基本都建成了，即使再賣更多的地，也幾乎沒有基礎設施可建了。這時就應該轉向“穩”，加大保障房比例，保障房比例越大，市場波動就越小。就像前面說的，新加坡房地產市場為什么非常穩？因為80%左右都是組屋，市場房價波動跟這部分一點關系都沒有，房價漲跌再厲害，也只占20%而已。

觀察者網：您覺得我國保障房比例達到多少比較合適？目前就整體來看，我國房地產已經到了供大于求的狀態。

趙燕菁：我個人認為，我們保障房推出晚了，其實在5年前、甚至更早一點的時候，就應該大規模建設保障房，大量減少商品房的供給。

我們商品房出現問題的原因就是供給太多，一定要保持商品房供不應求的狀態，才有流動性，大家才愿意買。一旦供大于求，再好的東西，一個人有三四套、四五套，還賣給誰？就會失去流動性。

前段時間，中國房地產政策的一個較大失誤或者說考慮不周的地方，就是采取增量壓價的政策，即增加住房和土地供給，把房價打下來。這是非常錯誤的，現在后遺癥很嚴重。

我們的“增量”應該是增加保障房的數量，從五六年前開始，就應該大幅減少商品房供地。如果那時就有《關于規劃建設保障性住房的指導意見》，增加保障房，漲多少都不怕，也不會出現今天的暴跌。

現在我們總是說恒大如何、碧桂園如何，但如果政府不賣地，它們想崩盤也沒機會，問題還是我們的商品房供給量太大。所以，我覺得2023年的房地產政策是新一屆財經班子做得非常正確的一件事，必須要把供給降下來，同時保障必須要上去，這兩個是一回事。

已成為爛尾樓的恒大杭州商業中心，以往明顯的恒大標識也不見蹤影。圖自視覺中國

觀察者網：現在推進保障性住房建設，也面臨著許多具體的難題，比如建多少，怎么建，資金從哪里來，怎么定價，怎么配售，怎么管理？……您對此有什么建議？

趙燕菁：既然大家都覺得建保障房是正確的，那為什么以前不建？說穿了，還是因為沒錢。改革開放前，我們國家全是保障房，為什么要建商品房？因為保障不了，全世界沒有任何一個國家能夠靠政府給大家提供福利住宅。

我們以前的房地產存在各種各樣的毛病，但為什么發展至今，所有的住房、高樓大廈都是靠房地產解決的？因為房地產有一個非常重要的功能，就是能把政府基礎設施的未來收益貼現過來，所以我們才有錢。

政府在城市里修建大量的公共基礎設施，如道路、管線、學校、醫院、機場、火車站等等。像道路這類設施，我們都是免費使用的。那么，錢都跑哪兒去了？實際上全跑到住房里去了。地鐵一修、學校一建，房價就會上升，如果旁邊還有公園，房子就更升值，這就是公共產品的溢價。公共產品沒法售賣，就通過房子給它貼現過來，人們買房子就是買了這些水電、地鐵的基礎設施，所以房子有很高的流動性，大家都愿意接受，這是融資的來源。