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杭州“頂流”學(xué)區(qū)房走下神壇。

1月23日，杭州市西湖區(qū)文鼎苑13幢一處58.66平方米的房源以430萬元底價(jià)成交，折合單價(jià)約7.33萬元/平方米。

這場拍賣超萬人圍觀，很重要的一個(gè)原因在于，文鼎苑是杭州頂流學(xué)區(qū)房代表之一，一直被市場稱為“杭州第一孟母盤”。

雖說此次法拍的房子每平方米單價(jià)仍有7.3萬元，但相比巔峰期已經(jīng)便宜了40%。去年上半年，文鼎苑87平方米的兩房，曾賣出過1063萬元的高價(jià)，折合單價(jià)12萬元/平方米。

頂流也不香了？

文鼎苑在杭州二手房市場熱度極高。

從區(qū)位看，文鼎苑位于杭州市西湖區(qū)，周邊配套完善、教育資源豐富，作為杭州的老城區(qū)，西湖積淀了深厚的教育家底，名校云集，吸引了不少家長在此置業(yè)。

在文鼎苑小區(qū)西門有文鼎苑幼兒園，后者為聞裕順教育集團(tuán)旗下杭州市特級(jí)幼兒園；當(dāng)?shù)仡H具盛名的學(xué)軍小學(xué)（紫金港校區(qū)）處于文鼎苑北門；紫金港中學(xué)則在文鼎苑西面約200米處。

文鼎苑所在位置

因雙學(xué)位傍身，文鼎苑的房價(jià)在過去兩年一直處于水漲船高狀態(tài)。

房天下數(shù)據(jù)顯示，文鼎苑二手房均價(jià)從2020年9月的6.8萬元/平方米，一直漲到2021年5月的10萬元/平方米，直到從去年9月才開始逐步降溫，在價(jià)格上也出現(xiàn)了顯著回落，目前文鼎苑的二手房均價(jià)已經(jīng)跌回了去年2月的水平。

在透明售房網(wǎng)上，目前文鼎苑在售的二手房源單價(jià)普遍在9萬-11萬元/平方米不等，不少業(yè)主的掛牌時(shí)間在130天以上，截至目前仍未成交。

如果光從價(jià)格變化看，此次底價(jià)成交的文鼎苑這套房源已比之前高峰期的12萬元/平方米便宜了約40%，但購房者仍以觀望為主，難道杭州的頂流學(xué)區(qū)房也不香了嗎？

西湖區(qū)某鏈家門店中介陳平向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，“近一年杭州學(xué)區(qū)房確實(shí)出現(xiàn)了明顯松動(dòng)，最主要的原因是杭州關(guān)于學(xué)區(qū)改革、教育公平的政策新聞不斷，導(dǎo)致市場對(duì)學(xué)區(qū)房的未來前景出現(xiàn)觀望情緒，現(xiàn)在杭州的學(xué)區(qū)房差不多已經(jīng)回歸到上一波上漲的原點(diǎn)。”

“等待類似北京的教育新政”

記者注意到，類似文鼎苑這種頂流學(xué)區(qū)房降溫并非個(gè)例。

在阿里拍賣上，有一套2月9日將開拍的杭州市西湖區(qū)馬塍路11號(hào)的房子，面積61.65平方米，起拍價(jià)388.5萬元，折合單價(jià)約6.3萬元/平方米。

馬塍路11號(hào)也是杭州學(xué)區(qū)房的“第一梯隊(duì)”，建成于上世紀(jì)90年代，對(duì)應(yīng)學(xué)區(qū)為文三街小學(xué)和十三中，一貫以“破舊的房子，豪宅的價(jià)格”著稱。

馬塍路11號(hào)此次起拍單價(jià)相比之前也便宜不少。

公開數(shù)據(jù)顯示，去年文三街小學(xué)學(xué)區(qū)房曾經(jīng)簽約單價(jià)達(dá)到10.3萬元/平方米；即使在降溫后的去年7月，文三街小學(xué)學(xué)區(qū)房一套二樓61.61平方米的房源，以總價(jià)567萬元成交，折合單價(jià)仍達(dá)到約9.2萬元/平方米。

另一名經(jīng)紀(jì)人許磊則向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，“杭州的學(xué)區(qū)房以前之所以價(jià)格那么高，有市場哄搶和炒作的因素在里面，杭州甚至出現(xiàn)過學(xué)區(qū)房炒房團(tuán)，吃下房源，抬高房價(jià)。但去年出臺(tái)一系列政策后，這種狂熱被控制住了，現(xiàn)在購房者的預(yù)期也發(fā)生了變化，學(xué)區(qū)房光環(huán)也逐漸淡化，不少購房者在等待類似北京的教育新政落地杭州。”

記者注意到，去年8月5日，杭州推出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場調(diào)控的通知》，大幅提高限購門檻。此后，關(guān)于杭州學(xué)區(qū)政策將迎改變，以及“教師輪崗”“大學(xué)區(qū)搖號(hào)”等消息在市場流出，讓不少原本打算購買學(xué)區(qū)房的購房者陷入觀望。

去年8月底，有網(wǎng)友在浙江政務(wù)服務(wù)網(wǎng)上建議，杭州主城區(qū)可學(xué)習(xí)北京和深圳，實(shí)施多校劃片，教師在一定區(qū)域或教育集團(tuán)內(nèi)輪崗。對(duì)此杭州市教育局回應(yīng)：杭州已經(jīng)實(shí)施了名優(yōu)校長、教師交流等制度，部分片區(qū)嘗試采用“多校劃片”“雙學(xué)區(qū)”政策。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析稱，過往很多一二線城市部分片區(qū)房價(jià)上漲過快，基本都以學(xué)區(qū)房為代表。而學(xué)區(qū)房在快速上漲過程中，也不能排除中介和炒房者的推波助瀾，這對(duì)房地產(chǎn)是明顯不利的。

在張波看來，各地明確禁止炒作學(xué)區(qū)房，以及出臺(tái)各類型相關(guān)政策抑制學(xué)區(qū)房過快上漲是一個(gè)大的趨勢。整體而言，整頓學(xué)區(qū)房炒作有利于房價(jià)平穩(wěn)，也能讓房屋恢復(fù)本身的居住屬性。對(duì)于未來各地學(xué)區(qū)房的走勢，張波分析稱，“對(duì)于一些學(xué)區(qū)房出現(xiàn)顯著上漲的城市，中短期極有可能被相關(guān)政策針對(duì)性打擊，直到實(shí)現(xiàn)價(jià)值回歸。”

（應(yīng)受訪者要求，文中陳平、許磊為化名；每經(jīng)記者 陳榮浩）