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無法判斷有沒有泡沫 但不可不防

一線城市供應嚴重不足，需要建八個一線城市

我覺得首先要承認人類理性有一點不足。昨天，美聯儲主席耶倫有一個講話，說她不能理解美國十年期利率為什么這么低。我覺得要有一點批判精神，我們也有這樣的不足：就是我們永遠無法判斷是不是泡沫，特別是房地產，因為房地產市不能做空的，這就是人類理性的限制。

所以，當我們判斷不清的時候應該怎么處理？像以前格林斯潘從央行的角度，他就認為，判斷是不是泡沫，上海的房價貴不貴，很難。二十年前就有經濟學家按照收入比來說，就說房地產存在泡沫，但今天這個泡沫還沒有破，所以當時很多人也因此沒有買房子，由此，我覺得這個市判斷不出來的。

那么，在我們承認判斷不出來后應該怎樣處理？格林斯潘的策略是等到泡沫崩潰我們再收拾。我們能不能采用這樣的策略呢？就是說如果是泡沫，但我們以為它不是泡沫，我們這樣就犯了錯誤，可能造成的后果就是泡沫崩潰，然后把銀行砸爛。

一套房子，一般以全球來說，至少有20%是房產貸款，抵押又占20%，這樣算下來，大概是40%到50%的比重與銀行有關。所以這個量特別的大，而美國房產市場好，則美國經濟好，美國房產市場崩潰，美國經濟就崩潰。

所以房地產是否存在泡沫非常重要，它是經濟的死生之地，生存之道，不可不察。所以，如果它是泡沫，而我們以為它不是泡沫，則很有可能引發系統性金融風險。

如果它本身不是泡沫，而我們以為它是泡沫，這又會有什么問題？答案是只會漲得慢一點。漲得慢一點，或許資產價格沒有辦法充分反應，但這也沒關系。所以我認為，防止資產泡沫，尤其是房產泡沫，是重中之重，而且應該作為一個新的政策策略加以實施。

在這種情況下，國慶附近出來的一系列雷厲的限購政策，是正確的、及時的，也是有效的。這是從“防”的角度來說。

如此一來，如何防止泡沫，包括將來這一塊該怎么辦，我覺得也不會出現太大問題。根據我一直以來的觀察，限購政策出臺后，中國的房價的波動程度最多不會超過20%，我們首付30%，不會出現太大的問題，這么沒有問題，而且從長期來說，似乎限購又沒有多大效果。我們再說，但是短期也不會波動，至少會平穩。

但對于泡沫風險，我們應該怎樣處理？在我看來，一線城市是一個公共產品，需要全體老百姓消費，特別是年輕人消費，因為這兒有更多的工作機會，所以需要多一些均等的機會。

事實上，我們國家一線城市的供給是不足的。大家想想美國的經濟總量，我們再過十幾年就差不多了，他們的人口只有我們的四分之一。美國的大城市，東海岸有紐約、波士頓，中部有芝加哥，西海岸有舊金山和洛杉磯，總共五個；而我們，北上廣深這四個大城市都在黑河騰沖一線的東部，而西部、東北，都還沒有一線城市，這樣一來，國家的發展是不平衡的。況且我們國家的整個經濟總量巨大，一線城市的數量不夠，分布不佳，這是不合理的。

還有一個。營改增之后，我們說將來很有可能會推出房地產稅，這個是有爭議的，也是正在努力的。大家都知道，房地產稅是地方稅。有經濟學家統計過，北上廣深的房地產價格總量已經超過了美國的一半。假設北上廣深的房地產規模，超過中國其他所有城市的總和，那么這個房價，這個物業稅、房產稅、地方稅，必定會導致城市之間的兩極分化。一線城市，有能力吸引老師、吸引醫院，而且富的不得了，那其他地方怎么辦？在我看來這個也是很重要的，畢竟我們是一個中央統一的國家，需要各個地方較為均衡地發展。

所以，我想說的是，對特大城市的限購是痛苦的，但也是沒有辦法的，我們不能完全相信市場經濟。大家想想，美國今天發展起來的大城市，都是經過房地產泡沫發展起來的，人口達到三千萬，但這些房地產泡沫發展地比較緩慢，歷經了上百年。這個痛苦我們也是不可避免的，因為一個國家確立首位城市是非常重要的。

以中國來說，首位城市的人口至少在四千萬、五千萬這樣一個規模，如果放開的話，可能是五千萬。第二位的城市，可能是兩個兩千萬人口的。大家想想看，北上廣深，這四個兩千萬人口的城市，目前的房價已經如此令人驚訝了；如果完全放開，三千萬人口、四千萬人口的中心城市的房地產行業會怎么樣？我們不敢想象，一定會有更大的風險，我們是沒法克服一個城市畫大餅的。

所以，對于城市的限購，也是無奈之舉、痛苦之舉。但我們想要疏導這個問題，我覺得就是要搞八個一線大城市，西南地區有一線，東部地區有一線，甚至杭州就很可能成為第五個一線，這樣才能均衡發展。只有提供更好的、更多的、更均衡的一線城市，才能使一線城市這樣一種公共產品能夠解決我們的發展問題，滿足老百姓的需求、年輕人的需求、人們對于公共產品的需求，也能促進國家房地產的發展。這才是治本之策，除此之外，我看不到其他別的治本之策。