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【整理/觀察者網 吳婭坤】國慶前后，短短幾天，20多城密集出臺調控政策，嚴令打壓由今年年初開始，在8、9月份進入白熱化的新一波房價過快上漲浪潮。對于這一輪以限購限貸為主要內容的調控是否可以根治中國房地產的虛火，中國樓市到底存不存在泡沫，以及對于樓市調控是否有治標又治本的“靈丹妙藥”等問題，仁者見仁智者見智。

在10月16日舉行的2016年復旦首席經濟學家論壇上，開發企業及機構經濟學家等五位專家，就中國樓市展開了熱烈討論和深度探討，從各自不同的關注領域，經驗與觀察，解釋這一輪調控，房價未來是漲是跌，并試圖開出使中國房產調控走出循環往復老路的新藥方。

來自企業界的綠地集團董事長張玉良認為，一線城市房價不能僅僅滿足于“穩”的目標，還應該“降下來”，而三四線城市則需要大力去庫存；原央行工作的姚余棟認為，房價泡沫究竟有沒有，誰也不知道，但房地產對中國金融業關系密切，茲事體大，不可不防；他認為一線城市房價過高是因為因為資源太過集中，如果東中西都有一線城市，一下來八個，一線房地產就能不會漲得這么瘋。

原上海城投董事長安紅軍則從地方政府的財政入手進行分析，認為開征房產稅能夠遏制土地財政引發的地方希望房價上漲的沖動。

究竟當前要不要買房，國泰君安證券的林采宜和九洲證券的鄧海清打起口水戰，林認為目前一線城市有泡沫，君子不立于危墻之下；但鄧比較其他發達國家的城鎮化發展經歷認為，目前一線城市沒有泡沫，房價未來還要漲。

討論很精彩，觀察者網特別對本次圓桌討論的內容進行編輯整理，分享給各位讀者：

主持人：剛剛過去的國慶節期間，多個地方政府出臺了一系列的調控政策。對于這些政策，大家會擔心沒有效果，也會擔心太有效果。所以，希望各位嘉賓預測一下這一輪宏觀調控后的中國房地產市場走勢，以及這些調控政策的效果，也就是這一輪政策合不合適，或者說是不是又什么更好的政策。

一線樓市價格不能光“穩”，還要“降”

房產市場嚴重分化 要和泡沫共生共舞 

這一屆中央政府在2012年底換屆以后，當時對于中國的房地產市場，言論上是講要交給市場管理，所以與2003年之后近十年的中央政府房地產調控相比，力度弱了一點。但因為大家都說房地產泡沫，所以政府嚴格調控這個重要議題，又被拿出來討論。

就像談論全球經濟就要談論全球金融一樣，在討論中國經濟的時候也不能不討論中國房地產。因為，考慮其他問題必須聯系房地產的背景，聯系中國經濟結構現狀。

在我看來，這一次調控是很有必要的。以去年3?30調控為例，限購限貸和金融政策啟動大半年后，中國的住宅地產價格就又重新上來了，這說明大家對市場經濟非常敏感，中國對市場非常敏感。

對于采取了調控政策的熱點城市，我認為有這樣幾種類型：第一種是人口密集、有技術優勢、各方面資本都在此匯聚一線大城市；第二種是原來的房價較低，經過一段時間的上漲之后比較符合它目前的產業創新程度，或者是原來房價稍稍有點高，政策一出來就能讓回歸到剛剛好的位置；第三種是房價其實還沒起來，只不過是在8、9月受到了一波沖擊，立馬進入限購限貸。

有專家在電視上講說，這次調控與此前不同，是由地方政府發起的。我認為說這種話的人是不了解情況，因為從9月底開始的這一波限購各個城市幾乎是同時進行的，而政策出臺是需要反應時間的，所以肯定不是地方政府在十來天的時間內自己操作，肯定是中央和地方聯動，共同推進的，

目前的調控政策主要是以限購限貸為主體，接下來會進入金融領域，央行剛剛召集了17家銀行開會。

這一波調控的主要目的很清晰，就是抑制房價過快上漲，讓房子的價格穩定下來，但我認為，光是往“穩”這個方向使力是不夠的，力度還是應該再加大。比如，受深圳房價影響，東莞的房價也漲的很快，也就是“溢出效應”的作用。類似東莞這樣的城市，房價大幅上漲是很不合理的，對這些城市來說，房價回穩肯定是不夠的，還是應該要降下來。

就說這輪房價上漲過程中表現突出的幾個小龍，有一些確實是原來的價格相對比較低，但最近以來漲幅非常快，但稍微漲起來之后，它的房價其實是和它的城市量級比較匹配的，當然也有個別漲得比較高的，但不管怎么說，住宅價格再短時間內漲得那么快，是有調控必要的，需要采取措施，讓它穩下來，比如說，成都就是這樣的。

以上說的是住宅。對于商業地產，又要換種態度。中央領導明確指示，要繼續采取政策將商業地產的作用發揮好，使其成為穩定經濟、推動經濟結構轉型的動力。

還有三四線城市，中央領導也明確地表示，要繼續大力去庫存。

所以我覺得這一次中央和地方聯動的調控是有明確的具體內容的，是有針對性的，不是一概而論全部進行控制的，也不是一概而論全部去庫存的。

采取這種措施的背景是目前的中國經濟有兩個顯著特點——一是中國城市的重要產業嚴重分化，而是中國整體的流動性過剩，當然，流動性過剩是全球問題，在目前狀況下，也是應該寬松的。

但這樣一來，對于所謂的“泡沫”，我們就要努力跟他共生、共存、共舞，只有這樣，用某些方面的制約點，來平衡我們的整體發展，才可以穩定中國的經濟。

至于本次調控政策的效果，要想做到有效果但又不過火，確實是有難度的。因為，中國龐大的經濟總量不可能平均分配給各個省市，如果集中地投放在個別幾個地方，有比較好、比較廣的行業的話，會成為一種經濟現象；但如果只投給以房地產為代表的個別幾個行業，就會成為增量。尤其是在沒有好的資產、沒有好的投資取向，只有足夠資本的時候，把這些資本集中投放在一些行業、一些城市，又會產生更為疊加的效應。

我個人預測，在過去比較短的時間內，房價上漲較快，尤其是受溢出效應影響而房價上漲較快的這些城市，住宅的銷售量在調控政策下會馬上下來，而且這個量會很大。但在價格隨著這一波調控下來之后，對比較堅挺的消費群來說，仍然有比較堅挺的供求存在。所以我認為，在這種背景下，達到的效果只是平穩而已。

就算是進入調控階段后，前期銷量依然比較猛的城市，后期無論是價格還是銷量也會下來。對于這些城市來說，基礎存量與9月份相比會有所下滑，與今年3月份的銷售量相比，也會差不多持平，價格總體上也會保持穩定，不會有太大的變動，可能會稍稍打一個盹。

我做了二十年房地產，調控從2003年到現在，13年，每一輪調控都有一個周期，從開始調控到現在，每次都會經歷上漲、快速平穩、又來一波平穩這樣的一個周期。

所以我認為，我們現在要對目前的市場作出非常細致的劃分，這個很重要，看它處于什么點上，它的房價短時間內上漲了多少，沒上漲多少，它的合理性又如何。也就是說，不能簡單地說現在會怎么樣，下一步會怎么樣，這樣操作，還是會形成嚴重的分化。