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徐高：房地產的真正“大招”在供給側，可以分三步走
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徐高經濟學博士，中銀國際證券首席經濟學家，北大國發院兼職教授
最后更新: 2024-05-08 23:36:09觀察者網：“房地產業新發展模式”確實非常重要，它關乎開發商、購房者等各方的預期，在您看來，應該如何推動構建“房地產業發展新模式”？
徐高：在2022年12月，我就曾寫過《構建地產新發展模式的三個原則》的文章，提出了構建地產新發展模式有必要遵循的三個原則：
第一，地產行業新發展模式要以增強居民的獲得感為目標，而不能只盯著房價做文章。房價是地產供需矛盾的結果，而非原因。過去幾年的限購政策看上去讓房價漲得更慢了，卻很大程度上把顯性的房價轉變成了隱性的購房門檻，其實并未明顯增加老百姓在住房上的獲得感。未來的地產調控要以滿足人民群眾對美好生活的向往，增強居民在居住上的獲得感為目標，而少在房價上做表面文章。
第二，要更注重供給側改革，通過增加土地供給來增加房產供給，從而緩解市場上的供需矛盾，進而平抑房價。人民群眾對美好生活的向往，應該通過增加供給來助其實現，而不應通過給向往設限來壓制。只有在供給側增加土地和地產的供給，方能根本性抑制房價過快上漲的傾向，并提升居民的獲得感。
第三，新發展模式要發揮價格指揮棒的作用。房價高的地方就多供地，價格漲得快的時候就加快供地。這樣，才能讓地產市場在土地和房產配置中發揮決定性作用，從而保證土地供給與人員流動方向匹配，供給與需求匹配，更有效地利用土地。
在這三個原則之外，我們還需要認識到，房地產業是中國國民經濟的支柱產業。地產支柱產業的地位，來自于人民群眾對居住環境不斷提升之需求，是任何人都否定不了的。對于支柱行業，不能過于嚴厲地打擊，而應該呵護，拿出對支柱行業應有的支持態度。
2023年6月3日，哈爾濱，落日余暉中的在建房地產項目。圖源：視覺中國
觀察者網：我們房地產的調控的一個重要思路是“一城一策、因城施策”，各個城市的發力點可能是不一樣的。這樣做的好處有哪些？對于不同類型的城市，在落實“一城一策”的過程中您有什么政策建議？
徐高：“一城一策”是非常有必要的，因為房地產市場的分割性比較嚴重，不同城市的狀況不一樣。在房價下降比較多的城市，政策可以放得更松一些，甚至可以采取一些刺激性的手段，但如果是在房價上漲壓力比較大的城市，政策出臺時還是要更關注房價。
“一城一策”是一個方向，但除此之外，我認為更重要的是全國要統籌土地供給，讓土地供給與人員流動的方向匹配起來。
現在很多研究發現，我國土地供給與人員流動方向有錯配。對人口吸引力比較大的東部沿海城市，尤其是大城市、特大城市，土地供給相對較少。而那些對人口吸引力不大、甚至人口流出的中西部地區，土地供給反而較多。這既不利于東部沿海地區控制房價，也不利于土地利用效率的提升。
因此，我認為要增加對東部地區，還有一些大城市、特大城市的土地供給，通過土地的供給帶動房屋的供給，從而平抑房價。這種房價下降才能真正提升老百姓在房地產市場上的獲得感。
另外，一定要把土地的供給與房價掛鉤，形成土地供給的價格彈性。過去，我們的土地供給缺乏彈性，沒有辦法通過土地供給來及時有效地平抑過高的房價。有必要形成機制，在房價高的地方多供地，房價漲得快的時候加速供地，從而從供給面來穩定房價。這樣穩定下來的房價才是對老百姓有意義的房價。
2023年8月3日，沈陽，市民在一房產中介貼出的學區房、二手房信息旁經過。圖源：視覺中國
觀察者網：當下大家討論比較多的“認房不用認貸”這個政策，很多人認為這是張“王炸”牌，尤其是對一線城市來說。您怎么看這個政策？您認為這一政策短期內落地的可能性大嗎？
標簽 房地產-
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- 責任編輯: 王慧 張菁娟 范維
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