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【文/觀察者網 王慧、張菁娟、范維】繼7月24日政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”之后，針對房地產市場的政策“工具箱”再度被打開，而且正在越開越大。

近期，從中央到地方相繼推出了利好房地產的政策。“認房不認貸”、下調存量房貸利率等需求端政策引發社會廣泛討論。

當下的這些政策和表態能否改善、或者能夠在多大程度上改善房地產持續低沉的市場情緒？打破房地產市場困局的關鍵是什么？怎樣才能真正給房地產紓困？

圍繞相關話題，觀察者網特邀中銀證券首席經濟學家徐高分享觀點。

觀察者網：最近利好房地產的消息接連不斷，先是7月24日政治局會議定調“適時調整優化房地產政策”，之后住建部明確房地產政策優化方向，接著北上廣深等一線城市紛紛表態，表示將抓緊落實會議要求，促進房地產市場平穩健康發展。這一系列的表態，在您看來是在釋放一種怎樣的信號？

徐高：政治局會議就房地產的相關表態，能看出來是要糾偏之前的政策，呵護房地產市場的發展。

從2021年開始，國內房地產市場就一直處于極端弱勢的狀態，甚至陷入了惡性循環：地產開發商融資緊縮，信用風險上升，導致銀行對地產開發商惜貸，老百姓則擔心房子爛尾而“惜購”，不太敢買房子；而惜貸和“惜購”反過來又使得房地產開發商融資更緊，信用風險進一步上升。這種自我強化的惡性循環已經形成，僅憑地產行業自身的力量很難打破。

2022年11月，國家就出臺了修復地產融資的“三支箭”政策，還提出了“保交樓”的政策。但是現在回過頭來看，這些政策的力度還不夠。

過去兩年，房地產市場的情況和之前十幾年完全不一樣，目前正處于惡性循環當中，狀態比較危急。在這種情況下，我認為房地產市場是需要“救”的，需要對之前的一些政策適時進行調整，從而使房地產市場從當前危機狀態回歸正常。

2023年7月13日，江蘇省淮安市，大運河畔房地產建筑樓群。圖源：視覺中國

觀察者網：正如您所說，雖然現在的房地產融資政策已經放松了，但整個房地產市場還處于全面下行的態勢。您覺得打破房地產市場惡性循環的關鍵是什么？我們的政策要達到一種怎樣的力度才能真正給房地產紓困？

徐高：目前房地產的情況比較復雜。當下推出的政策主要集中在需求側，放松了之前對購房施加的約束，比如說“認房不認貸”等。這些需求側的放松政策應該能夠促進房地產銷售的復蘇，有助于整個行業的穩定，但我認為，目前的房地產市場政策應當需求側和供給側并重，而且供給側更加重要。

就像我剛剛說的，目前房地產市場的主要矛盾在于房地產開發商的信用風險太高，背后的原因是融資約束政策太過嚴厲。由于地產開發商的融資緊縮，從2022年開始，房地產開發企業土地購置面積和房屋新開工面積都在大幅度負增長，表明房地產供給的瓶頸在明顯收緊。

在這種情況下，如果供給側不恢復正常，還是這么緊，而需求側通過刺激政策使得銷售回升，房價恐怕很快就會重新上漲，令房地產政策再次陷入兩難之中。因此，目前更重要的是恢復房地產市場的供給。

而要恢復供給，我認為第一步是要放松“三道紅線”、房地產貸款集中度管理制度等融資約束性政策。這些政策在推出時雖然有其道理，但在過去兩年里，行業狀況已經發生了根本性變化，政策因而有必要調整。不過，即使放松融資約束政策，恐怕銀行也不太敢放貸，尤其是放貸給民營開發商，因為他們現在確實身處困境。

因此，第二步，我認為有必要成立國有房地產紓困基金。我在2022年7月就已提出了這個政策建議。目前的情況下，建立這個房地產紓困基金的必要性更高了。可以由這個基金來入股民營房企，持有這些房企的少數股份。只要國有基金入股了，地產開發商的信用風險就會明顯下降。看到有國有資金入股了，銀行就敢給開發商放款了，老百姓也會敢買房子了。這樣，可以恢復市場對這些房地產開發商的信心，使開發商能夠正常從銀行、從市場獲得融資，讓經營回歸正常。當行業回歸正常后，穩定市場的目的達到之后，紓困基金可以將之前買入的股份賣出。

第三步，要把“房地產業新發展模式”講清楚，從而給行業一個清晰的預期。過去兩年來，整個房地產行業處在爆發系統性危機的邊緣。而這主要是針對地產的緊縮政策導致的。在這種情況下，就算短期內地產開發商的融資能夠恢復，他們的信心恐怕也很難修復。而要恢復大家的信心，很重要的一點是把“房地產業新發展模式”講清楚。否則開發商會擔心，現在的寬松政策可能只是在經濟下行壓力大、房地產行業出現危機背景下的臨時措施，過幾年可能還會再有嚴重沖擊行業的政策出來。這種疑慮不消除，地產供給就很難恢復。

2023年6月21日，太原，一售樓部銷售人員為民眾推介商品房戶型。圖源：視覺中國