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徐高：房價的虛實二象性
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徐高光大證券首席經濟學家
關鍵字: 房價過高的政府政策房地產泡沫中國房市房地產市場房地產限購房地產剛需4. 房地產長效機制的岔路口
目前，我國正在構建促進房地產市場穩定發展的長效機制。而在同時，我國房地產市場發展也正處在一個關鍵岔路口。長效機制如何構建，將決定我國的房地產市場是會進一步地走向市場化，還是會開倒車地走回非市場化的老路。
令人擔憂的是，對房價的誤判正帶來地產市場的去市場化。不相信價格信號，實質上就是不相信市場。
目前，房地產限購正在不斷強化，商品房供給在整個房產供給中的占比也在下降，一些城市還在通過限價政策將房價人為地設定在調控目標上。這些都是走回計劃經濟的征兆。確實，沒有了房地產市場，房屋都通過行政手段進行分配，也就不會有房價上漲帶來煩惱。但那只是“殺掉”了帶來壞消息的信使，卻不會讓壞消息真正消失。沒有了房地產市場，房價可能不再是問題，但房地產和住房的問題只會更加激化。
房地產限購（圖/東方IC）
制定促進房地產市場穩定健康發展的合理長效機制，需要結合房價的虛實兩重屬性來思考。房價的實體屬性最為重要，高房價是對地產市場中供需瓶頸的反映。只有增加土地供給，才能根本性地平抑房價。因此，需要構建土地供給與房價漲幅之間的聯動機制，增強房價信號對土地供給的引導性。目前，在土地壟斷制度短期內無法根本性變革的情況下，通過一些行政性手段來加強土地供給與房價之間的聯動性是個不錯的選擇。
政府供應的土地還需經過地產開發商的建設才能變成房屋供給。為了保證土地供給到房屋供給的順暢傳導，必須有力打擊開發商的囤地行為。但需要注意，打擊開發商囤地的同時，不宜過度緊縮開發商的融資。開發商的融資既影響開發商對土地的需求，更影響著房屋的供給。開發商融資較多確實可能帶來地價的上升。但這需要通過增加土地的供給來平抑。一味壓縮開發商的融資會打擊房屋的供給，在地產市場中形成更嚴重的供需矛盾。
在房地產的需求端，政策需要順應住房的剛性需求，抑制投資需求，打擊投機需求。首次置業與換房改善居住條件都是合理的剛需，政策不應過度干預。對住房的投資性需求也不應一棍打死，而要認可居民買房置業來讓自己財富保值增值的合理訴求。
不過，需要控制投資性需求的買房杠桿率（要求相對較高的首付比例），以將投機性需求給區別出去，并且讓投資性購房者有足夠的資本緩沖來吸收房價的波動，而不至于在房價下跌時將風險轉移給發放房屋按揭貸款的銀行。此外，限購政策在一段時間內仍然是必要的，以便阻止游資對地產市場的沖擊。
房產稅是一個長效機制的可選措施，但需要在深入研究的基礎上審慎推進。政府首先需要掌握全國房產存量的基礎數據，了解房屋持有者中投資者投機者的占比有多大，以準確預判開征之后能有多少存量房重回市場變成供給，會對房價帶來多大的影響。
房產稅的方案設計（多大面積、多少套需要征稅）也需要仔細推敲。人民對美好生活的向往是合理的，誰也沒有權力規定中國人只能住小房子，規定中國人只能在一個城市有房產。而房產稅的開征顯然會增加居民的稅收負擔，所以民眾的接受度也是必須要考慮的因素。除此而外，房產稅征收的許多技術細節還需研究。在這些問題沒有解決之前，不能想當然地認為房產稅推出就一定會起到平抑房價的作用。
（本文發表于《中國經濟報告》2018年8月期，觀察者網已獲作者授權轉載。）
- 原標題：徐高：房價的虛實二象性 本文僅代表作者個人觀點。
- 責任編輯:李泠
- 最后更新: 2018-08-07 09:36:48
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