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在差不多三百年的時(shí)間里，人們?yōu)楣饩烤故遣ㄟ€是粒子而爭(zhēng)論不休。光能產(chǎn)生干涉和衍射這樣的現(xiàn)象，是光有波動(dòng)性的有力證據(jù)。而光電效應(yīng)的發(fā)現(xiàn)則為光的粒子性提供了無(wú)可辯駁的證據(jù)。直到1905年愛因斯坦提出“光的波粒二象性”觀點(diǎn)，爭(zhēng)論才最終平息——人們認(rèn)識(shí)到光既是波、也是粒子。

在一定程度上，中國(guó)的房?jī)r(jià)有著與光一樣的二象性。一方面，房?jī)r(jià)漲幅與貨幣增長(zhǎng)之間有極高相關(guān)性，似乎表明房?jī)r(jià)上漲的動(dòng)因在貨幣金融層面。另一方面，土地和房屋供給對(duì)房?jī)r(jià)變化有極高解釋力，又表明房?jī)r(jià)上漲是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中供需矛盾的體現(xiàn)。如果不嚴(yán)格地把貨幣金融體系看成與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)的虛擬經(jīng)濟(jì)，那么可以說(shuō)房?jī)r(jià)具有虛實(shí)二象性。沒有認(rèn)識(shí)到這種二象性，而只是偏頗地把房?jī)r(jià)上漲看成貨幣吹出來(lái)的泡沫，是目前許多有關(guān)房?jī)r(jià)的流行謬誤產(chǎn)生之原因。

1. 房?jī)r(jià)的虛擬屬性

說(shuō)房?jī)r(jià)具有虛擬屬性，其實(shí)是指房?jī)r(jià)具有金融屬性。但把貨幣金融體系視為與實(shí)體經(jīng)濟(jì)相對(duì)的虛擬經(jīng)濟(jì)，也是一種流行的說(shuō)法。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，說(shuō)房?jī)r(jià)具有虛擬屬性也不算錯(cuò)。不過(guò)，不能把房?jī)r(jià)想成虛無(wú)縹緲的東西，而應(yīng)該把它看成一個(gè)與貨幣金融運(yùn)行密切相關(guān)的資產(chǎn)價(jià)格。

房?jī)r(jià)與社會(huì)融資規(guī)模（簡(jiǎn)稱社融）增長(zhǎng)高度正相關(guān)，是房?jī)r(jià)具有虛擬屬性的一個(gè)重要證據(jù)。融資規(guī)模數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)從金融體系獲得的融資總量。在各個(gè)融資渠道中，銀行信貸是絕對(duì)大頭。在過(guò)去十多年中，房?jī)r(jià)漲幅與社會(huì)融資規(guī)模增長(zhǎng)之間有極高相關(guān)性，而且社會(huì)融資規(guī)模變動(dòng)領(lǐng)先房?jī)r(jià)變化——社會(huì)融資增長(zhǎng)得越快，房?jī)r(jià)就漲得越快。（圖1）

社融與房?jī)r(jià)的相關(guān)性不難理解。房產(chǎn)的單價(jià)很高，購(gòu)房者一般需要借助銀行貸款才能買房。所以，銀行信貸的多寡就決定了房地產(chǎn)需求的高低，因而會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生明顯影響。當(dāng)銀行放松信貸政策的時(shí)候，社融增長(zhǎng)會(huì)比較快，流向房地產(chǎn)的貸款也會(huì)比較多，房?jī)r(jià)漲幅也就更大。這樣就形成了社融與房?jī)r(jià)的高相關(guān)性。

但社融與房?jī)r(jià)之間的因果關(guān)系并非只是從社融到房?jī)r(jià)這一個(gè)方向。房產(chǎn)和土地是銀行發(fā)放貸款的重要抵押物。房?jī)r(jià)和地價(jià)的上漲會(huì)提升抵押物價(jià)值，從而推升銀行信貸的發(fā)放數(shù)量，令社融增長(zhǎng)加快。而在社融與房?jī)r(jià)間存在雙向因果關(guān)系的時(shí)候，社融增長(zhǎng)與房?jī)r(jià)上漲之間容易形成相互加強(qiáng)的正反饋循環(huán)，令二者同步走高。

房地產(chǎn)的投資和投機(jī)功能是房?jī)r(jià)虛擬屬性的又一個(gè)來(lái)源。在任何一個(gè)國(guó)家，房產(chǎn)都是經(jīng)濟(jì)中的重要資產(chǎn)。除了獲得房屋提供的居住服務(wù)之外，人們也愿意通過(guò)買房來(lái)實(shí)現(xiàn)儲(chǔ)蓄的保值增值。而在房?jī)r(jià)上漲預(yù)期比較強(qiáng)烈的時(shí)候，純粹為了獲得資本利得而進(jìn)行的投機(jī)性房產(chǎn)交易也會(huì)增加。為了獲得盡可能高的回報(bào)率，投機(jī)交易者往往會(huì)借入較多資金，令其購(gòu)房交易蘊(yùn)含更大風(fēng)險(xiǎn)。

以上這些因素結(jié)合起來(lái)，讓房?jī)r(jià)對(duì)貨幣金融政策和市場(chǎng)情緒的變化比較敏感。在實(shí)體經(jīng)濟(jì)基本面變化不大的時(shí)候，房?jī)r(jià)卻有可能大幅度波動(dòng)。從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)具有比較明顯的虛擬（貨幣金融）屬性。

2. 房?jī)r(jià)的實(shí)體屬性

盡管房?jī)r(jià)具有虛擬屬性，但它的實(shí)體屬性卻更為重要。房?jī)r(jià)是實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的一個(gè)重要價(jià)格信號(hào)，反映著實(shí)體經(jīng)濟(jì)中房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況。

對(duì)中國(guó)城市居民來(lái)說(shuō)，居住的房屋是其生活水平的最重要決定因素。我國(guó)現(xiàn)行政策使得房產(chǎn)上附著了許多公共服務(wù)資源。有沒有房子，基本決定了一個(gè)家庭能否在一個(gè)城市扎下根來(lái)，能否享受這個(gè)城市的公共服務(wù)資源，能否給自己的子女提供一個(gè)健康成長(zhǎng)的環(huán)境。毫無(wú)疑問(wèn)，買房是城鎮(zhèn)居民的剛性需求。

2016年，我國(guó)大陸城鎮(zhèn)人均居住面積已接近37平方米。這看上去好像是一個(gè)不低的數(shù)字。但在同一年，中國(guó)臺(tái)灣省的城鎮(zhèn)人均居住面積已經(jīng)超過(guò)47平方米。與之相比，大陸的城鎮(zhèn)人均居住面積還有很大提升空間。而我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍在中途，在未來(lái)10到20年里，每年仍然會(huì)有千萬(wàn)規(guī)模的農(nóng)民轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘芯用瘛＿@些新城市人會(huì)給城鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)源源不斷的增量需求。

除此之外，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房改善性需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有得到滿足。人們時(shí)常談起消費(fèi)升級(jí)，并將其視為中國(guó)長(zhǎng)期增長(zhǎng)的一個(gè)重要需求來(lái)源。但對(duì)中國(guó)人來(lái)說(shuō)，住更大更好的房子是最重要的消費(fèi)升級(jí)。在人們對(duì)換車已經(jīng)習(xí)以為常的時(shí)候，沒有理由對(duì)居民的換房需求表示驚訝。因此，中國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房需求還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到飽和。

與房地產(chǎn)市場(chǎng)的旺盛需求相比，我國(guó)城鎮(zhèn)地區(qū)的房地產(chǎn)供給明顯不足。2017年，我國(guó)城市房屋完工面積、真實(shí)GDP和汽車產(chǎn)量分別是2005年水平的1.9倍、2.8倍和5.1倍。在過(guò)去的十多年里，我國(guó)的城市房屋完工面積增長(zhǎng)還沒跑過(guò)扣除了價(jià)格因素之后的GDP，跟汽車產(chǎn)量就更沒法比了。由此可見，房地產(chǎn)是我國(guó)供給的一塊短板。（圖2）