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深圳之所以能夠向香港學習“土地財政”模式，是因為大陸的土地制度和香港的土地制度在某些方面具有相似性：

香港土地制度是以英國土地制度為模式建立起來的。英國土地法規定：土地歸皇室(國家)所有”。自香港割讓給英國之后，香港的土地（包括港島和）就屬于英國皇家所有，是英皇的財產。而英皇不賣地，只批租。土地出租的權利就由港英政府行使，所以香港的所有土地，都稱之為官地。除了一座教堂被授予了永久產權，其余全是租借，沒有任何人有私有產權。這保證了大部分土地增值收益能夠收歸政府用于基礎建設。

而在大陸，城市實行土地國有制，城市土地歸全民所有。得益于區位優勢和土地公共建設所產生的增值收益也應該歸全民所有，并且用于公共建設，實現取之于公，用之于公。

不同的是，全部土地歸港英政府，只是港島和九龍的殖民地體制遺產，新界⁵等地區的土地并不包含在內。至1997年6月28日止，新界仍屬于租借地。1972年，為了主導農地的轉用開發，港英政府面向新界土著居民實施“丁屋”制度。這些居民的后代男丁（即使移民國外也可以申請）只需成年即可無償獲得面積最多為700平方英尺(65.03 平方米)的土地，獲得高三層，總高度不超過25英尺(7.62米)，總面積不超過2100平方英尺(約為195平方米)，低容積率的住宅（香港人均住宅面積僅約15平方米）”⁶。在本村土地被分完之后，政府必須在本村以外找土地提供給原住民建丁屋。丁屋權被批準五年后，村民的住宅和土地就可以自由流轉，屬于私人財產。這一政策在1997年香港回歸后被繼承下來。

這意味著土地財政模式不能在香港新界低成本的復制。一方面，土地利用需要滿足原住民的丁屋需求，根據新界鄉議局⁷的估計，擁有申建丁屋權利的男性原居民有24萬；一方面，在新界土地征用的成本也要高得多，因為一大部分土地增值收益要歸土地所有者。

香港居民樓。圖自：視覺中國

丁屋政策是新界原住民與港英殖民政府之間就土地所屬權、使用權及相關法律、政策所產生的一系列矛盾的產物，也是新界原住民通過與港英政府抗爭所爭取到的權益，其歷史意義不可否認。但是時至今日，這一制度與已然回歸中國的香港的現代化發展之間疏離感越來越強。

在香港這樣一個現代化的大都市中，新界這一地區保留了原來的具有封建性質的宗族所有制（大量的祖地存在，1986年，新界橫臺村祖地占到六成以上）。大部分土地是私人財產。

因此，在香港，除了有地產大亨這類食利者以外，還有大量的原住民同樣是食利者⁸。土地增值收益就難以做到“取之于公，用之于公”了。這將大大限制香港的發展。

相比于香港，深圳在改革開放后早年間并沒有出現類似問題。一個重要的原因是大陸農村土地制度經歷了土地改革和土地集體化運動。農村土地既不歸宗族所有，也不歸一般私人所有，而是歸村委集體所有。

土地集體所有制是如何助力于深圳發展和騰飛的呢？主要體現在兩個方面：

一方面，在征地過程中，因為征地不用和一家一戶打交道，而是和集體打交道，所以征地成本較低。而且大量的征地補償歸集體，用于村莊的“五通一平”等基礎建設。這也可以達到改善村莊的投資環境，從而發展招商引資的效果。

另一方面，深圳所在的珠三角地區為了吸引企業來村里面投資，發展鄉村工業化，實行了集體建設用地使用權流轉制度，即：集體將分給農民土地承包權重新收回，整理土地，并利用征地補償款進行基礎建設，然后將30年到50年的使用權以一定的價格流轉給企業。之后，村集體將提取的集體建設用地流轉收益一部分用于新的基礎建設，一部分用于改善農民公共福利。

我們知道，深圳城郊農村的土地升值是因為其靠近香港，靠近深圳基礎設施較好的地方。農村土地使用權流轉所獲得的收益很大程度上要歸因于深圳的區位優勢及這一區位的基礎建設。正是因為農村土地歸集體所有，集體建設用地流轉收益才能夠重新投入到新一輪的、更大規模的基礎建設中，用于改善村莊及其周邊地區的投資環境，這一類土地增值收益才能夠實現“取之于公，用之于公”，村莊及其周邊地區的基礎建設才能夠越來越好。在此基礎上，在深圳生產生活的本地村民、農民工等外來群體才能夠獲得更好的生存和發展條件。

如果大量土地增值收益私有化，深圳市在城市投入中的部分土地增值收益就會進入少數占據較好區位的城郊農民手中，那么也就意味著深圳在經濟發展還沒有起飛的時候，就要像香港一樣養一批“天天不用工作，就有的食”的食利者。如此，深圳的奇跡就不一定會發生了。

我國實行土地公有制，農村土地集體所有制和城市土地國有制是其兩種實現形式。這是我國大陸土地制度的優勢所在，是深圳和香港土地制度不同的根本所在，也是深圳能夠實現騰飛的優勢所在。

深圳土地改革在哪些方面突破了土地的社會主義內涵？

可惜的是，在深圳土地制度不斷變革的進程中，其社會主義內涵被不斷突破。深圳在某些方面和香港越來越像了。