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第二個方向則更為“有趣”，即因為國家刻意減少地方政府城市建設用地指標來達到地方政府城市建設用地指標的稀缺的目的，形成了城市建設用地指標的價值，比如15萬元/畝，通過增減掛鉤政策，就意味著農村減少建設用地就可以掛鉤形成15萬元/畝的指標價值。也就是說，農民每退出一畝宅基地就可以獲得15萬元的財產性收益。農民宅基地因此就變得值錢了，農民就可以通過退出宅基地來獲得財產性收益（15萬元/畝），然后帶著財產性收益進城。

如果國家對地方政府供給的城市建設用地指標更少，地方政府城市建設用地指標稀缺程度越高，指標價值越高，比如可能達到40萬元/畝，則農民退出宅基地就可以獲得更高財產性收入，就可以帶著更多財產性收入進城。這樣一來，國家通過嚴格的耕地保護政策，通過控制城市新增建設用地指標，借助增減掛鉤政策，為進城農民提供了通過退出宅基地獲得一筆巨大財產性收益的機會。

既然農民退出宅基地可以產生出如此巨大的財產性收益，當前中國正在進行的農村精準扶貧就自然希望借增減掛鉤政策來籌集資金。河北阜平和安徽金寨都通過增減掛鉤籌集了數十億元扶貧資金。目前國家已出臺政策，允許貧困地區通過增減掛鉤指標跨區域交易來讓貧困地區農民退出宅基地獲得指標收益。為了保證指標高價，國家就自然要求通過定向減少發達地區城市建設用地指標來提高其指標稀缺程度，提高其指標價值。

現在的問題是，即使可以為退出宅基地的農民或貧困地區籌到大量財產性收益，這些財產性收益是從哪里來的？是天上掉下來的？是農民退出的宅基地上進行生產獲得的？都不是，而是由國家通過刻意定向減少發達地區城市建設用地指標形成的發達地區向貧困地區的財政轉移支付。這里沒有產出生任何財富，而只有財富的轉移。

本來只是為了保護耕地、節約集約用地而推出的增減掛鉤政策，經過以上兩個方向推進就完全變味了。其結果是，無論是地方政府為了增加城市建設用地指標而逼農民上樓，還是為了讓農民獲得所謂財產性收入而讓農民退出宅基地，增減掛鉤政策都極大地推動了農民退出宅基地，不僅將本來應該退出的宅基地退出了，而且將不應該退出也不能退出的宅基地都退出了。為了支付農民退出宅基地的費用，地方政府支付了巨額成本，城市建設用地成本被人為推高了（城市建設用地必須額外支付數十萬元/畝的增減掛鉤指標費），從而進一步加大了農民在城市安居下來的成本。

當前農村土地制度改革的一個重要方向是將增減掛鉤作為主要制度手段來為精準扶貧、增加農民財產性收入等目標籌措資源，即將本來應當通過公共政策來完成的資源轉移以虛擬的增減掛鉤指標交易來完成了，并由此造成嚴重的資源錯配。

舉例來說，以增減掛鉤政策來籌措精準扶貧資源，重要的一點是讓農民退出宅基地，將退出宅基地復墾為耕地，從而形成可供交易的城市新增建設用地指標。但問題是，貧困地區一般都是高寒山區，耕地資源極為稀缺，農民建房一定不會在稀缺的耕地上建，而大多建在山坡上，這些房子拆后退出的宅基地根本就不可能復墾為耕地。

在實踐中，貧困地區獲得的增減掛鉤指標大都是拆了農民的房子按退出的宅基地來計算面積，但結果是，農民的房子拆了，宅基地退出了，指標也掛鉤到城市了，復墾出來的耕地根本就無法耕種而被拋荒。

這里的資源錯配有四點：一是不該拆農民的房子；二是農民沒有宅基地就不可以再返鄉了；三是復墾的投入浪費了，因為復墾出來的耕地無法耕種；四是指標換來的資金提高了城市建設用地成本，從而增加了農民城市化的成本。唯一的好處是將發達地區的資金以指標交易的形式轉移到了貧困地區。但既然是資源轉移，何必去拆農民房子，而不直接通過公共政策來實現更加公開也更加公平有效率的轉移？

也就是說，現在越來越多人傾向將增減掛鉤作為主要政策手段來為農民增加所謂財產性收入、來為貧困地區籌措扶貧資金以及來為地方政府獲得新增城市建設用地指標，結果就是地方政府及農戶為了獲利而將本來不應該拆的房子拆掉了，不應當退出的宅基地退出了。這種政策的極端就是將大量缺少在城市體面生活能力的農戶不可逆地推向城市，農民一旦進城失敗也不能再返鄉，遇到世界性的經濟周期，國家也就失去了農村這個退路，農村也就不再能充當中國現代化的穩定器與蓄水池了。

從增減掛鉤的政策初衷來看，雖然花費代價極高，卻能將農民該退不該退的宅基地都騰退出來復墾為耕地，從而增加了中國耕地面積，守住了中國18億畝耕地紅線。

下面我們就來討論宅基地退出本身。