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文｜陳興華 編輯|一鳴

房地產產業事關國計民生、社會經濟發展。2018年以來，房地產市場愈發顯現“不平衡發展"。對此，國家密集發布了房地產去杠桿化、租售并舉等調控政策，覆蓋從中央到地方各個層面。

面對密集的房地產調控，今年上半年部分城市房價依舊堅挺。到了7、8月份，隨著調控政策不斷加碼，房地產行業驟然降溫，房價也逐漸部分回落。商品房銷售“金九銀十"并未再現，房企反而開始降價促銷，很多人不禁要問，中國房價真要降下來了嗎？

（圖／視覺中國）

房市需要政府調控

房價的高企和中國經濟的快速增長密不可分。IMF預測，2018年中國人均GDP將突破1萬美元，美國人均GDP則超過6萬美元。目前，中國為近14億人口，美國約為3.3億人口。

中國城市和小城鎮改革發展中心理事長、首席經濟學家李鐵曾表示：我國潛在的購買住房人群將有5億左右。一部分是當前的存量市民化人口，2.87億在城市務工的農民工；另一部分是未來新增的城鎮化人口。常住人口的城鎮化率，如果以每年1個百分點增長，到2030年，常住城鎮人口約10億，新增約2億。

顯然，中國房地產市場呈現出巨大剛需。近年來，在經濟持續快速發展、人民收入及生活水平不斷提高背景下，我國國民與住房的“供求關系”極大推動了各地房價大幅上漲。但隨著房價如“脫韁的野馬”一路狂飆，遠遠超出人們的購買力后，買房似乎越來成為金字塔頂端人士的權利。而普羅大眾的“人房”矛盾日益凸顯。

習總書記在十九大報告中指出：“中國特色社會主義進入新時代，我國社會主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發展之間的矛盾”。同時，習總書記在報告中對于房地產再次作了強調：房子是用來住的，不是用來炒的。要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。

《人民日報》也刊文指出，政府的“有形之手”與市場的“無形之手”，形成合力，是經濟發展的內在動力。這就要求宏觀調控與市場機制相結合。顯然，“無形之手”已讓房市金光閃閃，不乏較多購房需求者可望而不可及。房產市場需要政府強有力調控，需要從頂層架構調整。

10月1日，國土資源部調控和監測司巡視員董祚繼在其刊文中指出，中國房地產市場是一個極其復雜的巨大市場，民生與發展、經濟與社會、政策與民意、政府與市場等多重因素、多種力量的合作和博弈，共同決定未來房地產市場的走勢。其中，政府的調控措施會顯著影響短期內房地產市場的供需和價格變化，而對房地產市場長期走勢起基礎性乃至決定性作用的是國家發展戰略和重大方針政策。

調控力度不斷加碼

數據顯示，今年上半年，各地房地產調控政策發布次數達約190次，同比多出65％。共有73個城市出臺調控政策，包含限購政策135條、限貸政策176條，51個城市以及海南全域實行限售政策。但是，密集的調控政策仍然抑制不住房價“洪水猛獸"般的上揚趨勢。

易居研究院對70個大中城市住宅銷售價格數據進行算術平均計算得知，2018年6月70個大中城市新建商品住宅價格環比增幅為1.1%，相比5月份的0.8%繼續擴大，創造了2016年9月以來房價平均漲幅最高點。另外，上半年百強房企整體銷售規模近4.6萬億元，同比增長36.5%，創歷史新高。

進入下半年，調控政策不斷加碼。全國多城市密集開啟房地產“嚴打整頓"。

（圖／視覺中國）

作為總結上半年經濟形勢，提出下半年發展方略的重大會議，7月31日，中央政治局會議針對樓市強調：下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。

據中原地產研究院統計，7－8月，合計105個城市，發布了超過125次各類型房地產調控政策，密集程度及覆蓋面刷新歷史記錄。截至八月底，累計178個城市進行房地產調控315次。

其中，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市主要負責人，要求嚴肅清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規范市場秩序，嚴厲打擊投機炒作，遏制房價上漲；地方監管部門也沒有松懈。8月16日，湖北省住建廳會同相關部門約談武漢、黃石、十堰等10個城市，要求各城市政府切實擔負起穩地價、穩房價、穩預期的主體責任，制定房地產市場調控方案。7月31日，深圳出臺主要內容包括企業限購、商務公寓限售、個人限售、抑制離婚炒房以及熱點盤公正搖號銷售的該市“史上最嚴調控”。

除了以數據預警、約談波動城市、問責過快上漲等方式，在多省市直面出手進行房地產調控，國家也從“側面"頒布政策推進行業健康發展，及制約房價。

中國指數研究院9月5日報道，8月，多數城市政策落腳于規范租賃住房市場秩序，以確保短期市場平穩，但要想市場長期健康發展仍需解決根源上的供不應求問題。2017年，在“五限”調控政策出盡，以及市場達到周期高點背景下，去年7月，國家重點推出“租售并舉”政策，旨在建立房地產調控長效機制。此后，長租公寓企業在政策紅利下取得迅速發展，但相關問題也應運而生。

9月7日，十三屆全國人大常委會立法規劃公布，房地產稅法列入一類項目中，這已被統計為官方第八次提到。今年3月份，財政部部長劉昆表示，我國出臺房地產稅法的總體思路是“立法先行、充分授權、分步推進”。目前，房地產稅法的總體思路正在坐實。而房地產稅對房地產調控將意義非凡，甚至被稱作房價調控“核武器"。

（圖／北京日報）

北京向來是中國樓市的風向標。曾開限購、“認房又認貸”，以及擴大共有產權房試點等政策先河。9月13日晚，北京發布公積金新政，該政策被各大媒體解讀為“史上最嚴公積金貸款新政”。事實上，自2018年下半年開始，房地產市場監管呈進一步收緊趨勢，全國越來越多的城市在加入公積金政策收緊行列。

另外，今年前8月，全國棚戶區已完成投資超萬億，而房企的融資渠道正在收緊，且全國首套房貸利率連漲20個月。房地產去杠桿化、棚改貨幣化等供需兩側調控也在進一步落實。國家正從政策、法規、產業、金融等多方面對房地產進行調控，以加快建立房地產市場平穩、健康發展長效機制。

看漲看跌兩派論戰

面對房地產密集調控，行業人士對調控措施和房價走勢持有不同看法。

7月9日，房地產業大佬任志強在其所撰兩萬字長文中指出，長期的政策調控和密集的政令出臺，都證明政府并不掌握市場的真實情況，無法出臺合理和較長期的政策，也因此才會有短期內不停調整政策的節奏。用頭痛醫頭，腳痛治腳的辦法應對復雜的市場，結果是頭病腳病都沒治好，反而讓全身所有的部位都出了新的毛病。

7月23日，國務院發展研究中心REITs課題組組長、中房集團理事長孟曉蘇在博鰲·21世紀房地產論壇期間，接受中新社國是直通車采訪時表示，中國經濟與房地產的關系是“旺夫婆娘論”。自打國民經濟20年前房改，找到了房地產這個“旺夫婆娘”，拉動國民經濟增長20年，但是總有人說“婆娘綁架老公”。這個男人也總是一會想這個一會想那個，而且還有一個就是“家暴”，打壓房地產。

（圖／視覺中國）

孟曉蘇表示，“中國樓市不存在泡沫，未來20年，樓市總體上漲的趨勢不會有大的改變。”并呼吁，不能一味要求政府把降低房價作為施政目標。

在任志強看來，目前中國城市化率連56%都不到，只要提升到70%，就會有億萬農民要進城。那么，城市人口增加會產生大量的購房需求。所以，未來城市的房價一定還會上漲。中國城鎮化要達到發達國家的水平，估計還需20年的時間，所以中國的房價還會有二十年上漲周期。

部分學者持不同看法，中原地產首席分析師張大偉表示，房價下行苗頭已經出現。下一階段，樓市沖高回落現象逐漸增多，房價調整開始出現從點到區域現象。熱點城市開始逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續沖高。

易居研究院院長楊紅旭認為，九、十月份就是市場衰落的拐點。大房企新盤打折現象增多，包括碧桂園、萬科、保利、恒大、金地都在全國多城市多盤聯動促銷，這就是市場明顯降溫的跡象和信號。預計未來兩三年都是下跌、調整以及筑底的過程。

也有業內人士在看跌房價同時，認為房地產調控舉措中也存在一定“誤導”和折扣。

“市場信心有所調整，土地流拍增多、個別房企內部講話以及預售制度探討也都對市場產生了誤導，引發負面情緒波動”， 新城控股集團副總裁歐陽捷說，從開發商內部交流情況看，大家都注意到市場上兩個調整跡象：一是促銷行為增多；二是土地流拍增多。對于明年的指標，一些開發商已經表示不再提高增長。

樓市轉涼跡象已顯

在政府嚴控房價背景下，樓市顯降溫趨勢，部分出現房價回落。然而，8月份國家統計局監測的70城房價，仍然錄得了“普漲”。  

統計局數據顯示，8月70個大中城市新建住宅價格指數，環比增幅為1.5%，同比增幅為8%。僅廈門環比微跌0.1%，南京、北京持平，其他67個城市全部上漲。其中，4個一線城市新房價格環比上漲僅0.3%，31個二線城市新房價格環比上漲1.3%，35個三線城市新房價格環比上漲2.0％。

不過，業內專家認為，快速去庫存、棚改貨幣化安置、限價有所放松是8月房價出現普漲的原因。而由于統計口徑等因素，統計數據或存在結構性“失真”，市場其實已經在“轉涼”。

（圖／新華社）

易居智庫研究中心總監嚴躍進則認為，國家統計局數據有信號意義，即前8月市場的降溫態勢減弱，但在實際的市場中，部分城市也有降價。因購房首付比例、利率較高，會抑制市場需求；部分房企資金回籠壓力大，也會出現降價等行為。

中國社科院9月27日報告稱，短期看一二線城市“金九銀十”落空，房價穩中有降，三四線城市房價漲幅繼續下降。

報告指出，2018年初以來，北京房價開始回升，上海繼續回落，深圳小幅上漲，廣州較快上漲。8月一線城市房價環比上漲0.27%，比上月僅擴大0.01個百分點。其中廣州環比上漲1.49%，深圳環比上漲0.85%，北京環比下跌0.02%，上海環比下跌1.24%。與上年相比，8月一線城市房價同比上漲4.1%，其中廣州同比上漲18.19%，北京同比上漲0.09%，上海同比下跌8.37%。一線及二線城市房價顯著退熱。

報告進一步指出，三四線城市房價仍慣性上漲，2018年以來平均漲幅為10.45%，但總體漲速有所回落。三四線城市存量住房空置現象較為嚴重，抑制了住房市場的長期發展。另外，國際經濟形勢復雜多變導致市場不確定性增加，短期內將增強市場觀望情緒。

21世紀經濟報道的調研顯示，目前多個一線及熱點二線城市的新房市場已出現降價促銷，包括恒大、碧桂園、萬科等大型地產商都在加緊出貨；而最能反映真實市場的二手房，以廈門、杭州、上海、北京、深圳為代表，也出現價格下跌或成交低迷。

（圖／視覺中國）

在房地產去杠桿化及收緊的貨幣政策調控下，各房企拿地趨于謹慎。中小型房企甚至面臨生存問題，扎推赴港上市。東吳證券數據顯示，截至8月，全國發生807起土地流拍現象。累計流拍建筑面積達7954萬平方米，為去年同期數額的7.3倍。土地流拍的建筑面積和流拍率都達到歷史高位。

保利地產研究院表示，今年以來房企償債壓力增大而融資不暢，現金流管控重要性凸顯。企業應放緩拿地，加緊回籠資金，“現金為王”，以應對行業調整的風險。“根據市場情況，我們的投資節奏有所放緩，這是因勢而變，主動地調整。寧可錯失一些機會，也不想投錯幾塊地。”中國海外董事長顏建國說。

事實上，房企放緩發展節奏早有跡可循。8月22日，在安全事故頻發后，碧桂園在中期業績會上表示，為了立基百年，寧可放慢一些發展速度，全面提升公司管理水平。此外，恒大、融創等房企在經歷上半年的一路高歌后，也主動放慢腳步。頭部房企主動“減速”，對行業影響明顯。

2018年以來降速最明顯的萬科，近日在房產圈掀起更大震動。9月28-29日，萬科在秋季例會上高喊“活下去”。在萬科掌門人郁亮看來，之所以強調“活下去”是因為房地產行業的轉折點實實在在到來了，今天所面臨的轉折是全方位的：政治、經濟、國際、軍事等方方面面都不一樣了。日前，郁亮在9月例會的內部講話中表示，“如果 6300 億回款目標沒有達成，所有的業務都可以停”。萬科把回款當做目前工作最核心指標。

房價真的會降下來？

在當前形勢下，對于負債率高企以及慣于“高周轉”的中國房企來說，最大的風險莫過于政策調控的不確定性。在融資渠道收緊情況下，現金流變得至關重要。房企為尋求保全，開始著重強調回款，而為了加速回款，各房企的商品房促銷措施逐漸涌現。一、二線城市不少樓盤出現了三年來久違的降價促銷。

據北京商報報道，9月，北京萬科拋出“28盤聯動鉅惠”活動，其中區域內九大首發新盤，最高5萬元的減免；北京城建地產在20周年購房回饋季，推出了“以城相建 8盤鉅惠”的促銷舉措。部分產品最高優惠達7.9折，一度被業界評價為“勁爆”；中糧在北京啟動全國范圍的購房節，自9月26日開始至10月31日結束。內容包括中糧地產旗下分布在北京、深圳、上海、成都等16個城市的66個樓盤，共有近萬套房源將推出優惠折扣。

（圖／視覺中國）

與上述開發商的多盤聯動相比，單個樓盤的促銷顯得更為普遍。觀察者網了解到，北京遠洋五里春秋項目出現開盤最低銷售價低于項目均價限價現象；廣州南沙保利城樓盤推出商業貸款打折活動；深圳大鵬新區某樓盤出現首付分期付款為客戶墊資；上海寶山區羅涇板塊一樓盤更是推出了“買房送寶馬”的優惠活動等。

對此，張大偉分析認為，2018年樓市逐漸出現了沖高回落的跡象，最近大量房企都在進入促銷優惠，加快回款的節奏中。這種情況下，打折、降價現象很可能從個案由點到線到面擴散。“目前市場上價格下跌的是部分項目，如我們監測的北京、廣州一些項目降價促銷，但大范圍的降價情況還沒有發現”，美聯物業全國研究中心總監何倩茹說。

近年來，隨著存量時代的到來，中國二手房交易體量實現跨越式增長。數據顯示，過去五年，全國二手房交易量達到1557萬套，占總交易額的70%。在更能反映市場真實情況的二手房市場方面，多數一、二線城市的成交量和房價也出現不同程度的下調。

其中，一線城市中出現明顯下滑的是廣州。樂有家市場研究中心數據顯示，8月廣州全市二手住宅過戶6603套，環比上漲2.5%。成交均價為24280 元/平米，環比下跌6.2%；上海出現了量、價雙跌。據中原研究院數據，上海8月二手住宅成交量12985套，環比下滑3.32%。成交均價38052元/平米，環比下跌2.13%；二手房一直堅挺的深圳也出現價格下跌。深圳規土委數據顯示，8月深圳二手住宅過戶7208套，環比上漲3.10%。成交均價55011元/平米，環比下跌1.95%。

在熱點二線城市中，多數二手房成交價下跌。據貝殼研究院數據，廈門、青島、杭州、成都分別下跌8.2%、4.5%、0.93%、0.74%。也有少數熱點二線城市上漲，如南京微漲0.42%。

（圖／證券日報）

從目前情況來看，在全國范圍內，無論新建商品房還是二手房，房價出現了小幅度、部分回落。這符合中央政治局年中會議的定調：堅決遏制房價上漲，及促進房地產市場平穩、健康發展。

而2018年初至今，房地產調控更類似發揮“打補丁”、“修漏洞”的作用。對社會經濟發展可能產生較大波動影響的調控政策未見推出，或在進一步探討中。由此，以調控目標來看，“穩”是當前主基調，房價大幅度的漲跌以及在全國范圍內鋪開普降的可能性或不大。

華南城市研究會副會長孫不熟日前在其撰文《城市戰爭》中指出，從世界經濟史來看，房價大幅下跌不是沒有，但其發生的時機往往是在經濟危機期間，而非人為的調控。諾貝爾經濟學獎獲得者羅伯特·席勒曾編制了著名的Case-Shiller房價指數，該指數發現，從1890年～2013年長達123年的歷史中，美國房價真正大跌的只有兩次：一次是1929年～1933年的大蕭條時代；另一次是2007年～2011年的全球金融風暴時代。其他大部分時間表現為上漲與平穩。

由此，真正讓房價大幅下跌的不是調控，也不是房地產稅等，而是整體性的經濟危機。孫不熟進一步指出，“任何調控的初衷也是為了防止經濟危機的出現，調控實際上又成了捍衛房價穩定的保護傘。”所以，調控的真正目標，既不是房價暴跌，也不是房價暴漲，而是剝離房地產的投資屬性，讓房子回歸“房住不炒”的本源。

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