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擴大保障房建設規模，留住城市“打工者”

根據中央的政策要求，保障房是促進實現共同富裕和中國式現代化戰略全局高度作出的重大工作部署，有利于緩解大城市住房矛盾，有力有序有效推進房地產轉型和高質量發展，更好拉動投資消費，促進宏觀經濟持續向好。

但是，在轉型初期，商品房供地減少的另一個后果就是建安總規模必然下滑，隨之而來的就是水泥、鋼材、施工機械需求的減少。相比房地產行業的高峰期，我國商品房新開工面積已經下滑60%，收縮的烈度已經超過日本泡沫崩盤（日本商品住宅新開工1990年171萬套，2022年86萬套，30年來的最低點是2009年的79萬套，縮量約50%）。

這一部分投資的減少必須靠保障房的增量加以彌補。因此，保障房建設的規模應該盡可能大，否則無法起到中央所要求的戰略作用。要把保障房視作和1998年的高速公路、2008年的高鐵一樣的戰略基礎設施，作為展開積極財政政策的重要抓手。

現在很多城市覺得自己保障房需求不大，增量有限，那是因為保障對象的覆蓋面還不夠大。實際上，即使像深圳這樣發達的城市，很多“打工者”都還是租住在“小產權”的城中村里。

據第七次人口普查數據，我國居住在城鎮的人口為90199萬人，其中，只有不足45％的人在城鎮有了自有住房，其余55％的人都是以租賃的方式在城市生存。如果僅將其中1億戶（約3億人）納入保障體系，按照每戶保障面積50平方米算，就會有50億平方米的建設規模，均攤到5年，每年建設規模就高達10億平方米以上，足以抵消商品房（高峰時每年18億平方米）建設規模下降對建筑、建材、家具裝修等行業的沖擊。

之所以很多城市都不將“打工者”納入保障范圍，很大一部分原因，是地方政府把保障房視作一種無法從中獲利的“福利”，把非戶籍人口視作財政的負擔，這是一個完全錯誤的認識。

隨著經濟從高速度增長進入高質量發展，稅收為核心的現金流成為城市可持續運營的關鍵，而以間接稅為主的中國政府，主要收入來自于企業。企業運營最大的支出就是勞動力，留住人才能留住企業；而勞動的成本很大一部分就是居住，住房有保障才能留住人。

更何況這些人口還可以在消費環節創造大量稅收，支撐人口高峰階段形成的過剩公共服務設施（例如學校）。在國家總體人口下滑的今天，這一點對于每一個城市變得比以往更重要。

在這個意義上，保障房不再是社會“福利”和財政的“負擔”，而是城市競爭力的主要來源。只有那些能夠通過低成本保障房留住大量未來人口的城市，才有可能在高速度向高質量轉型的大變局中得以幸存。

浙江杭州市的一次公租房公開選房現場 圖自中國新聞周刊

2024年還債高峰期，如何化危為機？

我們必須清楚意識到，現在面對的就是一場戰爭，主戰場就是房地產。此時最大的危險就是猶豫不決，低估戰爭的烈度。應當把保障房為核心的房地產轉型從之前的戰術級別，升級為戰役級別。

鑒于這一戰役的投入之大，任務之艱巨，政策之復雜是前所未有的，有必要在中央層面成立由熟悉財政、金融、土地和地方政府運作的精干力量組成的“總前委”，協調金融、住房、土地、地方政府利益和政策矛盾，必要時直接下場推動重點城市的保障房建設。要考慮用中央銀行-國開行-中央政府的保障房投融資組合，取代深陷債務危機的商業銀行-開發商-地方政府的商品房投融資組合。

2024年，還債進入高峰，中國經濟不會比2023年更容易，對此我們必須有充分的準備。也正因如此，中央決策和推動的房地產轉型，必須以超常的力度和速度堅決執行。

以保障房為核心的房地產政策，顯示出決策者已經意識到問題的癥結所在。財赤突破3%也意味著過時的財政禁忌正在被突破，現在需要的就是最快的戰役展開。只要政策和財力及時到位，2024年中國房地產完全可能化危為機，房地產不僅會再次成為增長的動力，還將在中國歷史上第一次解決人民“住”的問題。

上世紀90年代初期，當我們面對比今天嚴厲得多的美國制裁和封鎖，中國經濟跌倒了谷底，很多人（包括我本人）對中國經濟的看法遠比今天更悲觀。但是1990年城市土地有償使用政策的推出，使得中國經濟在1991年實現了出乎所有人意料的V型反彈，1992年鄧小平南方講話則進一步鞏固了改革開放的大趨勢，整個社會信心為之一振。

今天，中國房地產向雙軌制的轉型也具有類似的政策效果。有理由相信，大規模的保障房建設將會像土地有償使用政策那樣，幫助中國經濟突破封鎖，再次起飛！

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