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3.正確理解城中村

新加坡的住房經驗，簡單講，就是“保障房全覆蓋，商品房全放開”，市場歸市場，保障歸保障。如果把深圳的城中村視作一種“保障房”，現在的統租房就是希望在深圳現狀的基礎上，發展出另一種類型的新加坡模式。

新加坡的住房體系主要分成兩部分，一是商品房，價格高昂，居全東南亞地區之首；二是組屋，政府提供，價格不高，大約87%的新加坡人住組屋里面，勞動者一般攢下幾年收入后就有能力購買，但條件是組屋不能進入商品房市場出售，組屋只能在擁有保障資格的人之間流通。所以新加坡的住房市場，住的和買的是分開的，民眾可以不用過分擔心房價上漲。

于此同時，新加坡的商品房市場則完全放開，自由買賣。我過去也問過新加坡同行，我說新加坡政府為什么不打壓房價？他回答說，來新加坡買房子的，很多不是新加坡人，商品房的房價越高，政府就可以有更多的錢去補貼組屋。這就是新加坡房地產市場的運轉邏輯。由于新加坡的房地產市場占比特別小，交易便捷，流動性非常好，非常適于作為保值資產，吸引了大量富豪到新加坡置業。

這一點和深圳很像。根據2022年的統計數據，大約有70%的人住在城中村（新加坡使87%），城中村占深圳住房面積的54%左右；從住房結構來看，商品房僅189萬套，公共住房存量僅為55萬套，而城中村住房為577萬套，占比超過50%。新加坡商品房特別貴，深圳的商品房也非常貴，但為什么居民還能生活下去，因為新加坡人住組屋很便宜，深圳城中村則發揮了類似新加坡組屋的功能。

深圳等待改造的城中村

在中國城中村還有一個功能是新加坡組屋所沒有的。那就是根據市場變化，不斷滿足新出現的需求。城市規劃在一開始，各種城市用地的比例、規定可能是合理的，但隨著城市的變化，會出現很多當初沒有預料到的變化，但規劃不能及時隨著變化進行調整，這時候市場很多需求就無法得到滿足。此時，這些功能就會在沒有規劃管制的城中村中出現。如果缺辦公，城中村就成為辦公地點，如果缺餐飲，它就會發展出大量餐廳。我當時大學畢業到深圳工作，就曾住在城中村里面，樓下吃飯，廳里畫圖，房間就是宿舍。“麻雀雖小五臟俱全”。城中村之所以成為規劃的盲區，乃是因為中國國有和集體土地的劃分，使得規劃管理無法覆蓋到城中村，這也為城中村成為城市功能調節器提供了條件。

很多企業在早期創業時，都是選在租金非常廉價的地方辦公，由于創業不能選在郊區，必須在城市中心，但市中心價格由于相對較高，很多創業者就選擇城中村或老廠房。西方國家也是如此，初創企業會去找車庫、地下室。如果十個創業公司里面能活下來一個，就會搬出城中村，進入辦公樓。這也是深圳創新、創業蓬勃發展的主要原因。一旦城中村消失了，城市的孵化功能也就隨之消失了。

很多人注意到北方城市的民營經濟發展和南方城市差距很大，但經濟學很難給出合理解釋。其實這也和居住建筑類型中城中村的占比密切相關。我曾問過南方城市的老板為什么不愿意到北方投資，其中一個我們聊到的原因就是城中村。大部分民營企業一開始都是跟著訂單起來的，訂單一來，就要大量工人立即開工，這時如果讓企業為成千上萬的員工建設住房是不可能的。更何況很多時候訂單完成了，企業的招工需求就下降了。南方城市的城中村恰恰可以立即以很低的成本滿足這部分居住需求。企業起步時就可以輕資產運行，隨著訂單的增加，很多這類企業就轉變成為大企業。北方城市正因為缺少城中村，起步時無法同南方競爭，日積月累北方和南方城市的差距就開始拉開了。

目前很多城中村又臟又亂，但我們不能因此忽視城中村在城市中的正面作用。大家如果有機會去歐美國家，其實很多老城區過去就是城中村，樓房密集，小巷很多；但他們并沒有拆除，每棟房子不斷提升改善，最后變成很有趣味的空間，甚至成為有特色的名城。我們今天的城中村改造之后，不能說就一定做得多好，但至少有特色。一個城市里面應該有多樣化的空間。

4.正確的改造模式

城中村改造不能繼續通過房地產融資，決定了其未來的改造模式一定是存量自主更新為主。如果政府要將城中村納入保障房體系，首先就必須壓低統租的價格，降低改造的成本，否則改造后的租金一定會水漲船高。輿論場上總有一些論調，打著保護原住民利益的旗號，指責政府強拆，但事實上這批人已經在這里面獲得暴利了，反對強拆的人只不過希望從政府那里獲得更高的回報。一旦政府真的取消拆遷，他們很快就會請求政府將他們納入拆遷。

怎樣壓低城中村改造的初始成本，這就要從產權和公共服務切入。要做到這一點就需要通過制度設計，在可以銷售的商品住房之外，建立一個以租賃為核心的保障房產權。新加坡保障制度的成功就在于切割商品房和保障房之間的套利。城中村目前的產權的大部分是“非法的”，由于中國沒有財產稅，城中村違章建筑可以通過出租城市公共服務獲利。因此，應當對這部分“小產權”租房開征房地產稅并將其合法化。

但如果這些“小產權”住房擔負起“保障房”的職能，滿足一定條件下（租金、環衛、消防等）可以免除房地產稅。如果既想免交財產稅，又無力滿足保障房要求，就可以用低于市場價“統租”給政府，納入公共保障房體系。業主為了“小產權”合法化提升居住品的投資，可以提供定向低息融資，在未來的租金中抵扣。改造后的城中村物業產權只能繼承，但租金收益權可以在REITs市場上交易。確保商品房市場和保障房市場之間不會出現套利。城中村的改造中，政府主要是改善城中村的基礎設施（例如給排水、電力等），村集體負責社區的物業管理（業主委員會），村民改造自己的物業。現實中的城中村改造應當是不同主體各司其職，而不是互相替代。判斷一個城中村改造是否成功，一個最重要的標準，就改造以后保障類住宅的供給是增加了還是減少，是價格更便宜了還是更貴了。

5.結語

中國城市化已經從增量擴張轉向存量提升。中央這次將城中村改造提高到戰略高度，就是意識到城中村在城市存量中蘊含的價值和潛力。但正確的戰略需要正確的執行，執行錯了的戰略比沒有戰略危害更大。“房住不炒”是好的戰略，但在執行卻被簡單解讀為打壓房價，結果釀成大禍。

在“房地產供需關系發生重大改變”的關鍵判斷下，首先一條必須大幅減少商品房供地，這是大局，房價崩盤，地賣不出去，一切經濟復蘇計劃免談。寄希望靠賣地平衡的城中村改造，最后會連拆遷費都收不回來。而那些還能賣出土地的城市獲得的“最后一桶金”，一定要投向有現金流收益的制造業（例如合肥國資委、新加坡淡馬錫模式）。而必須用賣地改造的城中村，則要對改造后的物業開征足額房產稅，使其能夠像企業一樣為城市帶來持續收益。否則賣地越多，城中村改造越快，政府財政崩潰得也就越快。

“改造后的城中村物業應當留在租賃市場而不能進入商品房市場”，應當是所有城中村改造的基本規則。政府沒錢是相當長一段時間城中村改造的大前提，脫離這個規則的城中村改造都是不可持續甚至有害的。現在大部分城市都已經在超額供地，如果大規模城中村改造也靠賣地融資，我們未來很可能目睹世界上最大規模的爛尾工程。很多城市財政都會在這一輪城中村改造中破產！

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