久久久久精品免费福利电影,国产又黄又大又粗视频,A级毛片免费播放无码,人人妻人人爽人人澡欧美一区

【采訪/觀察者網(wǎng) 劉惠】

觀察者網(wǎng)：2022年一季度全國住宅銷售面積、銷售額分別同比下降18.6%、25.6%，最近樓市發(fā)出了松綁信號(hào)。各地動(dòng)作頻頻，取消部分限購、限售，甚至成都贛州出現(xiàn)了“兩成首付”，央行給房地產(chǎn)市場(chǎng)5年期LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）單獨(dú)“降息”，但是樓市的行情依然是波瀾不驚，可能受限于哪些情況？

趙燕菁：第一，前一階段商品房供給太大，沒有出清之前，房?jī)r(jià)很難上漲；第二，把打壓房?jī)r(jià)作為房地產(chǎn)調(diào)控的政策，這種錯(cuò)誤仍然沒有得到有效糾正；第三，對(duì)“房住不炒”仍有片面解讀，成為市場(chǎng)頭上的“達(dá)摩克里斯之劍”。

觀察者網(wǎng)：今年首輪集中供地，整體上還是以國企央企主導(dǎo)，民營房企比較審慎，相較于2021年的三輪集中供地，顯示出國企兜底現(xiàn)象，多宗土地屬于定向出讓。這釋放了哪些信號(hào)？

趙燕菁：目前市場(chǎng)沒有需求，國企為了幫助地方政府財(cái)政，明知沒有需求，也要硬著頭皮拿地。需求端不解決，拿的地越多，房地產(chǎn)賣壓越大，出清就越困難，房地產(chǎn)市場(chǎng)就越困難。

山西太原推出“一攬子”新政穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。圖源：中新網(wǎng)

觀察者網(wǎng)：過去兩年國家對(duì)房地產(chǎn)的政策相對(duì)收緊，房貸速度放緩、控制行業(yè)負(fù)債規(guī)模，2021年以來，恒大、華夏幸福等房企接連暴雷，出現(xiàn)債務(wù)違約現(xiàn)象。從城市化率、人口負(fù)增長(zhǎng)、房企高額負(fù)債等情況看，有觀點(diǎn)認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)的新階段和新常態(tài)要出現(xiàn)了，您如何看待？未來10年房地產(chǎn)行業(yè)前景如何？對(duì)土地財(cái)政和市政建設(shè)將產(chǎn)生哪些影響？

趙燕菁：房地產(chǎn)行業(yè)需要轉(zhuǎn)型，從增量為主轉(zhuǎn)向存量為主，從重資產(chǎn)轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)。誰先完成轉(zhuǎn)型，誰先逃出生天。未來十年，房地產(chǎn)行業(yè)就是看誰能把已經(jīng)形成的存量變?yōu)楝F(xiàn)金流，這需要整個(gè)行業(yè)商業(yè)模式的創(chuàng)新。

商品房市場(chǎng)除少數(shù)稀缺的區(qū)位，供給過剩的項(xiàng)目要壯士斷腕，盡快出清。土地出讓凈收入必定會(huì)大幅減少。任何建立在“房地產(chǎn)+X”的商業(yè)模式，都會(huì)被淘汰。對(duì)流量的爭(zhēng)奪將會(huì)白熱化，物業(yè)管理將會(huì)出現(xiàn)如互聯(lián)網(wǎng)一樣的藍(lán)海，從城市運(yùn)營到小區(qū)物管都會(huì)誕生新的“平臺(tái)”和“應(yīng)用”，這是未來政府和房地產(chǎn)行業(yè)最大的機(jī)會(huì)。

觀察者網(wǎng)：全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟主席顧云昌認(rèn)為1到3月份的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)不景氣，房地產(chǎn)必須升溫，要穩(wěn)地產(chǎn)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)。央行在5月9日發(fā)布2022年第一季度中國貨幣政策執(zhí)行報(bào)告，報(bào)告要求“堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)行業(yè)貢獻(xiàn)20%的GDP，貢獻(xiàn)40%的財(cái)政收入，在穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)預(yù)期的情況下，房產(chǎn)在GDP中的占比是否會(huì)下降？

趙燕菁：不在短期內(nèi)救活房地產(chǎn)，就會(huì)導(dǎo)致金融行業(yè)系統(tǒng)性危機(jī)。正確的口號(hào)應(yīng)當(dāng)是“不能將房地產(chǎn)作為長(zhǎng)期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)政策失調(diào)，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)大失血，首先最急迫的是要止血。只要房地產(chǎn)不恢復(fù)正常的心跳，其他任何政策都難以讓經(jīng)濟(jì)起死回生。

觀察者網(wǎng)：隨著各大房企出現(xiàn)危機(jī)，目前許多二三線城市出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，甚至北京一處別墅都出現(xiàn)爛尾，面對(duì)這些切實(shí)的民生問題，政府應(yīng)當(dāng)發(fā)揮哪些作用？被人詬病已久的房地產(chǎn)預(yù)售制度和公攤面積是否在未來需要進(jìn)行改革？

趙燕菁：爛尾樓就是壞賬，必須盡快清算破產(chǎn)。必要時(shí)，政府要打折回購，或成立資產(chǎn)公司接受銀行次級(jí)資產(chǎn)。一旦市場(chǎng)出清，房地產(chǎn)重新恢復(fù)供不應(yīng)求，這些爛尾樓的價(jià)值就可能重新恢復(fù)。

預(yù)售實(shí)際上是一種融資，對(duì)于已經(jīng)出讓的土地，不能一刀切限制預(yù)售，對(duì)于新進(jìn)入市場(chǎng)的土地，在房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸恢復(fù)后，可以逐漸取消。但在目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)休克的時(shí)候，出臺(tái)任何不利市場(chǎng)信心的政策都要特別慎重。

至于“公攤”問題只不過買東西用“凈重”還是“毛重”的差別。如果沒有政府限價(jià)，市場(chǎng)最后會(huì)通過價(jià)格調(diào)整抹平兩者的差異。公攤的真正問題是產(chǎn)權(quán)細(xì)碎，不利于今后的運(yùn)營和維護(hù)。

觀察者網(wǎng)：現(xiàn)在各地也在加緊建設(shè)保障性住房，許多公租房與人才公寓也可保證住戶的孩子享受當(dāng)?shù)氐慕逃Y源，國家也在推行“雙軌制”，朱镕基總理曾經(jīng)判斷50%的老百姓住在保障性住房里，目前國家保障性住房建設(shè)規(guī)模如何？缺口有多大？如何讓政府和國有企業(yè)發(fā)揮作用？

趙燕菁：商品房的本質(zhì)就是“炒”，所以不能用來解決“住”的問題。“住”的問題只能靠政策性保障房。保障房不能成為福利，而是要和“納稅”結(jié)合在一起，只要納稅，就應(yīng)當(dāng)享受當(dāng)?shù)毓卜?wù)，包括學(xué)校。

保障房的規(guī)模取決于就業(yè)人口規(guī)模，如果只覆蓋“人才”，規(guī)模會(huì)非常有限，本身戶籍人口沒有住房的也很少。但如果要把所有城市就業(yè)者——農(nóng)民工、打工者、服務(wù)員、出租司機(jī)、外賣人員、環(huán)衛(wèi)人員、公交司機(jī)等統(tǒng)統(tǒng)包括在內(nèi)，規(guī)模就會(huì)非常巨大，如果算上他們的家屬，規(guī)模就更大。

至于缺口，各個(gè)城市天差地別。鶴崗可能房子比人還多，深圳至少一半以上的打工者住在沒有產(chǎn)權(quán)的城中村。政府關(guān)鍵是要設(shè)計(jì)一個(gè)正確的商業(yè)模式，讓保障的現(xiàn)金流能覆蓋其成本（新加坡是公積金），只要有穩(wěn)定現(xiàn)金流，就可以大規(guī)模融資。但同時(shí)也需要大幅壓低征地拆遷成本，這需要政治意志，遏制原住民的不當(dāng)溢價(jià)。

廣州保障性租賃住房“擴(kuò)容”：支持旅館、廠房等改建。圖源：新浪財(cái)經(jīng)

觀察者網(wǎng)：在房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)狀下，許多人選擇租房，租房市場(chǎng)也出現(xiàn)了種種問題，相比西方在租房市場(chǎng)上擁有更加完備的法治體系，政府未來是否會(huì)進(jìn)一步推進(jìn)租售同權(quán)，保障租客的利益進(jìn)而進(jìn)一步讓更多人愿意租房生活？疫情期間人才公寓被征用，租客被趕出所租房屋等新聞時(shí)有發(fā)生，如何平衡這一權(quán)益？

趙燕菁：這些現(xiàn)在實(shí)際上也在做，繼續(xù)就可以了，但解決不了商品房的投資需求。在中國資本市場(chǎng)（股票、債權(quán)）不發(fā)達(dá)的情況下，房地產(chǎn)是個(gè)人資產(chǎn)保值、增值的工具，是一般勞動(dòng)資本化的轉(zhuǎn)化器。住房市場(chǎng)消失，家庭財(cái)富保值的工具就沒有了。無論對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)、對(duì)政府，都是巨大的損失，應(yīng)對(duì)危機(jī)的能力會(huì)急劇下降。

此次防疫之所以可以扛到今天，和房地產(chǎn)市場(chǎng)融資功能密不可分。如果房地產(chǎn)市場(chǎng)被打垮，地方政府和家庭抵御突發(fā)危機(jī)的能力會(huì)急劇下降，就有可能產(chǎn)生嚴(yán)重后果。

觀察者網(wǎng)：目前土地財(cái)政也存在資源錯(cuò)配的情況，在人口流入的一線與新一線城市土地相對(duì)供應(yīng)不足，而三四線城市與東北和西部地區(qū)的城市則有明顯的庫存過剩問題，未來國家如何應(yīng)對(duì)這些問題？

趙燕菁：讓市場(chǎng)解決問題：1）用去化周期取代房?jī)r(jià)考核一個(gè)城市房地產(chǎn)的健康；2）土地指標(biāo)向需求大的城市傾斜，不能把土地指標(biāo)用作“扶貧”的工具；3）建立“占用”耕地向“保護(hù)”耕地地區(qū)的稅收轉(zhuǎn)移機(jī)制。

觀察者網(wǎng)：全國統(tǒng)一大市場(chǎng)里面也提到統(tǒng)一市場(chǎng)對(duì)建設(shè)用地指標(biāo)進(jìn)行跨省交易和調(diào)配，2016年《政府工作報(bào)告》首次提出“人錢地掛鉤”政策，但全國范圍內(nèi)缺乏實(shí)踐。當(dāng)前有哪些制度性的困難？需要實(shí)施哪些改革？

趙燕菁：我們?cè)诿绹茉椿鹞械捻?xiàng)目中，提出了一個(gè)“激勵(lì)性財(cái)政轉(zhuǎn)移”制度，就是想解決跨地區(qū)“發(fā)展與保護(hù)”分工的問題。

其簡(jiǎn)化的機(jī)制就是；1）中央根據(jù)建設(shè)用地規(guī)模向各地征稅；2）根據(jù)耕地質(zhì)量和面積返還各地。收入不進(jìn)入中央，中央決定“稅率”。各地根據(jù)稅率，決定自己是“保護(hù)”還是“開發(fā)”。中央鼓勵(lì)“開發(fā)”，就降低“稅率”，中央鼓勵(lì)“保護(hù)”，就提高“稅率”。

這樣耕地（不是糧食）本身就可以帶來穩(wěn)定的收益，保護(hù)耕地也就成為一個(gè)有收益的商業(yè)行為。有了市場(chǎng)機(jī)制就可以取代依靠各種“紅線劃定”保護(hù)耕地的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)模式，才能落實(shí)2016年《政府工作報(bào)告》提出的“人錢地掛鉤”政策，真正將“綠水青山”轉(zhuǎn)變?yōu)椤敖鹕姐y山”。

本文系觀察者網(wǎng)獨(dú)家稿件，文章內(nèi)容純屬作者個(gè)人觀點(diǎn)，不代表平臺(tái)觀點(diǎn)，未經(jīng)授權(quán)，不得轉(zhuǎn)載，否則將追究法律責(zé)任。關(guān)注觀察者網(wǎng)微信guanchacn，每日閱讀趣味文章。