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錢從哪來？

相較其他地方國資入局時，目標都較為謹慎，比如蘇州太倉、南通海安和無錫梁溪定下的住房以舊換新首批目標基本都是100套和200套，而鄭州初始就定下了5000套目標。

況偉大認為，鄭州人口基數大，潛在改善型換新的需求更高，5000套的數量應是當地政府綜合交易量等其他因素估算得出的。鄭州某地產人士陳望也認為，鄭州本地二手房和新房庫存量大，定下“高標準”的目標不足為奇。

收購舊房，考驗的是開發商的資金籌集以及資產處置能力。國資入局對地方國有平臺公司的財政資金實力提出了很高的要求。張大偉表示，如果以舊換新的整體規模不大，比如一二百套的目標，較易完成，“但像鄭州5000套的目標，較難實現”。尤其是當前地方財政“過緊日子”，“國家隊”入局的資金來源確實是個問題。

陳望算了一筆賬。鄭州的二手房以單價1.2萬元、套均面積100平方米計算，一套房子的購房款為120萬元，5000套需要60億資金。而作為鄭州此輪收購主體的鄭州城發2023年三季報顯示，其負債總計1185.17億元。

鄭州此舉的資金來源，需要綜合考量鄭州國資收購二手房的去向。根據《方案》，國有保障房運營公司收購的房源要滿足區域位置、教育等產業配套優越的條件，之后這些二手住房將用于豐富保障性租賃住房供應。

從公開信息看，去年鄭州拿到了一筆有關保障房的錢。2023年1月，中國人民銀行印發《關于開展租賃住房貸款支持計劃試點有關事宜的通知》，設立“租賃住房貸款支持計劃”，額度為1000億元，向重慶、濟南、鄭州、長春、成都、福州、青島、天津8個試點城市發放租賃住房購房貸款，用于收購存量住房、擴大保障性租賃住房和長租房供給。貸款利率原則上不超過3％，對于符合要求的貸款，人民銀行按貸款本金的100％予以資金支持，利率為1.75％。

目前，福州、濟南、天津、青島、重慶5個城市已經獲批貸款，除重慶外的4個城市共獲批40.86億元。當中，重慶和青島明確將收購的4207套和2319套房源用于新市民、青年人等群體保障性租賃住房。這5個城市貸款的運營主體均有國資背景。

同作為“租賃住房貸款千億支持計劃”的試點城市，鄭州國資入局收購存量房用作保障性租賃住房的思路如出一轍。

在《方案》印發當天，鄭州市房管局也公布了2024年主要目標任務，其中提到，加快住房保障體系建設，包括加大資金支持力度，對符合條件的項目，積極申報中央、省、市資金補助和地方政府專項債券支持范圍，確保完成1.5萬套保障性租賃住房年度任務。

多位專家均對《中國新聞周刊》推測，上述貸款很可能是鄭州國資入局住房以舊換新模式資金的其中一個來源。事實上，國資入局的模式中，況偉大梳理發現，舊房去向基本是與住房保障體系建設結合，“也就是說可能有住房保障的資金在里面”。

二手房如何定價？

收購哪類二手房、如何定價，是國資入局住房以舊換新模式中，最被外界質疑的問題。虞曉芬也認為，二手房成交價格少則幾十萬、多則上百萬，涉及利益大，且非標準化商品，難以找到科學決策收購房源的依據，進而很容易存在利益輸送。

4月15日，鄭州城發聯合鄭州市住宅與房地產業協會發布消息稱，試點階段收購的二手住房性質須為普通商品住房，已取得房產證或不動產權證，且自房屋竣工備案之日起至今不超過15年。

這一條件引發了外界的爭議。始終在期待國資托底政策落地的吳剛很失望，自己家的住房有16年房齡，被排除在外。“既然政府是為了支持改善性住房需求，是15年內的老房子需要改善還是超過20年房齡的舊房需要改善？”陳望也認為，國資介入并托底的意義是改善剛需和解決換房難的問題，其中之一便是置換房齡大的二手房。如今高房齡的舊房被排除在外，“還不如直接交給市場自由交易”。

也有輿論認為，房齡規定恐怕與此類舊房的最終去向是住房保障體系建設有關。畢竟未來老舊房屋出租后，還有可能面臨漏水、房屋設施老化等一大堆問題，后期國資的運維成本較高。

除此之外，收購二手房究竟如何定價也受人關注。

從已披露的信息看，二手房收購價格的確定，與評估主體直接相關。在鄭州，城發安居公司會從評估機構名單庫中隨機抽取機構，后者按照市場化原則，對擬收購的二手住房進行交易價格評估。太倉則明確會在5家具有專業資質的機構中隨機抽取3家，分別對舊房估價，取平均值得出最終收購價。

收購價格之所以重要，是因為其直接關乎二手房主購買新房時的價差。一些城市明確提出了存量二手商品住房總價需不高于新購房源總價的百分比，比如無錫市梁溪區規定這一數值是60％。換言之，舊房可以抵最多60％的新房購房款，即如果舊房評估價為200萬元，則需要購買333萬元以上的新房。在太倉，這一比例則由最早的60％調整為80％，也就是說賣掉200萬的舊房之后，必須要購買250萬元以上的房子。

太倉城發一位置業顧問告訴《中國新聞周刊》，以舊換新的流程是先選擇意向房，再對舊房進行估價，如舊房新房價格不符合比例要求，需要重新選擇符合條件的房源。而新房源的價格是固定價，“不會因為要滿足比例要求而去抬高新房價格”。

如何保障舊房款確實流向新房市場？在海安，是由銀行開具與二手房等價的房票交給客戶；鄭州則是將二手房出售資金劃入第三方監管資金賬戶。

國資入局的模式最終取得的效果還有待觀察。太倉城發一位置業顧問在接受媒體采訪時說，首批200套的名額，最終只成交了不到40套。太倉城發總經理李旭接受當地媒體采訪時說，第二批800套名額，報名市民超過300人。

太倉一家房地產中介公司的負責人姬義康告訴《中國新聞周刊》，前期反響平淡，核心矛盾是參與以舊換新的樓盤價格普遍較貴，且是指定樓盤，參與者則是迫于要改善住房環境，不得不支付較高價差，因此只有置換需求特別強烈的少部分人才參與。

舊房如何處置？

除了資金的來源和流向，在國資入局模式中，另一個需要求解的問題是，舊房的管理和處置。

目前來看，舊房的去向是被用作保障性住房或人才公寓。如在海安，舊房將被用作人才公寓、外來務工人員租賃住房或納入保障性租賃住房體系內。而在太倉，舊房將會改造成人才公寓或者保障房。

虞曉芬認為，國資入局收購二手房用作保障房是出于兩方面的考慮：一是當地住房保障的需要，相較于新建保障房，收購二手房可快速滿足城市中低收入家庭和人才對住房需求；二是進一步激活房地產市場，當前，不少城市面臨可銷售房源存量大、交易周期長、價格下行等壓力，通過國資收購部分二手房，帶動一、二手房聯動，促進改善性住房需求釋放。

保障性住房建設分為配租型和配售型兩種保障性住房，因此出租還是出售都是可選項。易居研究院研究總監嚴躍進推斷，國資模式下，應該是以租為主，不太可能賣，“不過也可以先租后賣，租期達到五年可以出售，后續各地可以慢慢探索”。

不過，多位專家都指出，相較于政府集中建設的保障房，散落在居民區收購得來的保障房，如何有效管理也成為一大挑戰。以鄭州為例，目前，保障性住房以政府自建為主。陳望說，去年鄭州市政府鼓勵現有土地新建、擴建、在建工程改建參與市保障性租賃住房，并給予金融支持。此前已有成功案例，大部分是通過回購村集體安置房用于保障性租賃住房。

陳望認為，從市場需求來看，分散分布的保障性租賃住房具有一定的合理性，因為其可以滿足不同客戶的需求。但是從政府運營的角度來看，難度太大，加上現在租賃市場也是過度飽和的狀態，他并不看好。

鄭州某平臺中介張林也向《中國新聞周刊》表達了疑惑，如果是零散地收購二手房，讓其成為保障性住房，可能會引發其他業主不滿，甚至影響潛在消費者購買小區二手房的意向。

舊房分配也面臨公平問題。正如張大偉所說，國資入局住房以舊換新的本質是政府拿用于保障低收入群體的錢補貼給了改善居住條件的人群，這本身就已造成不公。而在舊房分配時，保障房的品質和地理位置等有差異，如何分配，分配給誰都是難題。虞曉芬也認同，由于一房一價，在分配這些房源時，就存在價值相對高的和相對差的落差，對保障對象或人才恐怕會形成不公平待遇。

住房以舊換新，效果仍待進一步觀察。

（文中吳剛、陳望、張林為化名）