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在第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典上，北京交通大學經濟管理學院的教授阮加談如何促進經濟繁榮與房地產繁榮相輔相成時表示，鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉結合部、小城市、鄉村養老，這增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。

他還建議，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。

以下為全文：

大家好，我是北京交通大學經濟管理學院的教授，阮加。

2023年9月我在《第一財經一財號》發表一篇短文談“房地產的結構性短缺與結構性過剩并存”問題，引起共鳴，登上熱搜第一，被40多家媒體轉載，超1.5億的閱讀量。

今天我們繼續來聊聊房地產。

國家統計局2023年11月16日公布，中國70個大中城市10月新房價創八年來最大跌幅。2023年12月1日《百城價格指數報告》，百城二手房均價已連續19個月環比下跌，同比跌幅擴大至3.21%。此外，截至2023年8月14日，在百強房企中已經發生資不抵債、流動性困難的有42家。

面對房地產行業的困難，人民銀行、金融監管總局、證監會在2023年11月17日聯合召開金融機構座談會，重申要“一視同仁”滿足不同所有制房地產企業合理融資需求，對正常經營的房企“不惜貸、不抽貸、不斷貸”。

今天想聊的第一個問題：房價，越低越好嗎？

這個問題沒有標準答案，只說幾個事實。

事實1，房價穩中有升的地方多經濟繁榮，房價持續下降的地方暫時差強人意。

國內外都一樣。

如中國。經濟發達地區也是過去三十年房價上升最多的地方，而房價最便宜的地方是經濟相對落后的地方。房價很低的地方就業機會也很少，多是人口流出地，而且人口多流向房價高的經濟發達地區。

一線城市人均收入較高，在國民經濟中的地位舉足輕重，也是中國房價最高的地方。

在經濟落后的地方，有很多遺棄村落，那里舊房子的價格幾乎為0。

如美國，在平均房價上，舊金山是底特律的14倍。舊金山是高科技企業的重鎮有谷歌、蘋果、Facebook，英特爾，甲骨文等等，底特律則是日漸衰落的城市。

再如日本。1990年后東京房價下跌伴隨著“日本失去的30年”，反之，日本經濟、金融好轉的時候房價也是穩步上升的。

那段時期，日本需求萎縮，物價低迷，房價、股價下降。

1990年日本經濟總量是中國的7.9倍，而33年后的今天，日本經濟總量不到中國四分之一。

事實2，買房，不可能是因為預期房價下降。普通老百姓之所以買房大多是因為預期房價上升，否則，租房同樣可以解決居住問題。

大家一定還記得前幾年房價快速上升期間很多樓盤開盤需要排隊、抽簽購買，而今天的房價下跌期間一些房子無人問津。

對于房價，大多數人是言不由衷的。買房前，很多人“希望房價下降”，但是，買房后，這些曾經“希望房價下降”的人則變成“希望房價上升”，即，希望自己的房子價格上升。

普通大眾不會希望自己的房子價格下跌。

事實3，“認房不認貸”并沒有取得如意的效果，原因同樣在于對房價的預期上，而且，三季度末中國房地產貸款余額出現有記錄以來的同比下降。

如果預期房價下跌，誰還愿意買房？誰還敢貸款買房？

相反，如果堅定預期房價上升，誰不愿意買房？誰不敢貸款買房？

事實4，人民銀行《2019年中國城鎮居民家庭資產負債情況調查》表明，中國戶均住房資產187萬元，占總資產比重為59%。如果房價大幅下跌，普通老百姓的財產損失最大，例如，城鎮房價平均下降10%相當于每個家庭的資產減少18.7萬元。

公眾消費與投資主要取決于他們的資產總量，次要取決于當期收入。資產下降，當然會抑制消費、抑制投資。

1990年到2020年 “日本失去的30年”，就是“房價下降、股價下降導致消費不振、投資不振”的實例。

事實5，貸款買房后“資不抵債”，不是因為“債”增多了，而是因為“資”減少了，是因為房價下降后資產減值導致的。

比如，首付100萬貸款900萬買一套1000萬的房子后，房價從1000萬下降到800萬，買房人的自有資產首付100萬虧損殆盡，還資不抵債100萬元，在這里，“債”沒有增加，資不抵債，是因為“資”減少了。

中國執行信息公開網截至2023年12月3日的數據顯示，中國失信被執行者達854萬人，比2020年初的570萬人增加近50%。房價、股價等資產價格下降，是很多人、很多企業包括房企資不抵債的主要原因。

事實6，A股市值超過40%與房地產直接或間接相關，例如，我國商業銀行目前的房地產貸款余額超過50萬億，房產成交量與家電銷售直接相關，等等。

從歷史維度看，當房價、股價同時持續下降時，暫未有經濟能夠保持繁榮的先例。

所以今天想談的第二點是經濟繁榮與房地產繁榮相輔相成

我們每天都要住房子。

對于大多數家庭來說，房子是家里最大的一筆資產。

無論是經濟發達國家還是經濟落后國家，房地產都是支柱產業。中國也不例外。

改革開放四十年來，房地產的繁榮讓國人的居住條件大幅度改善。在當前，促進經濟繁榮與房地產繁榮建議采取如下措施。

措施1，幫助房企“保交樓”，防止出現爛尾樓，是政策底線，是當前最大的百姓民生。

防止出現爛尾樓的主要目的不是救房地產企業，是為了防止眾多的買房者出現慘重損失：花掉幾代人的積蓄，貸了很多款，但沒得到房子；也是為了防止大規模出現銀行的爛賬、壞賬，防止房地產市場風險外溢成為經濟風險、金融風險。

措施2，無論大城市、小城市還是農村，同時放開限購，不限買也不限賣，自由交易。

這也是市場經濟的基本要求。

經濟城市、文化中心、候鳥旅游城市、休閑養老地、人口大量外遷的鄉村，每個地方的情況都不同，不建議全國執行一個統一的房地產政策。自由交易才可以有效提升全國住房的使用效率。

鼓勵住在城市中心的退休人員賣掉自己的房子去城鄉結合部、小城市、鄉村養老，增加了城市中心的住房供給，也抑制了城市中心的房價過快上漲。

措施3，增加高房價城市的住房供給，抑制房價過快上漲。

增加高房價城市的住房供給需要從多個方面入手，包括土地供應、新住房建設、舊城改造，等等。只有綜合施策，才能有效增加高房價城市的住房供給，緩解高房價城市居民的買房壓力。

措施4，維護整體房價穩中有升的預期，激發購房欲望。

央行行長潘功勝在2023年11月28日引述標準普爾的報告稱：“中國房地產價格已接近見底。”

提示房價見底也是建立房價將上升或不再下降的預期，這個預期如果被公眾接受，也能激發購房欲望。

措施5，正常情況下，貨幣政策是經濟繁榮與蕭條的主要控制變量。

穩健的貨幣政策，要對最新宏觀經濟狀況采取迅速、明確、肯定的應對措施。

對于今天的經濟形勢來說，降息，降低資金成本是重要的貨幣政策選項。

目前中國的人均GDP不到美國的五分之一，中國還有20年以上年均經濟增長8%以上的潛力。

過去的一年里，人民幣降息0.2%左右，相對于經濟形勢來說這個降息步伐太小。

2023年12月9日公布的2023年11月最新全國居民消費價格指數（CPI），同比、環比雙雙下降0.5%，同比創下三年來最大降幅。

對于今天的經濟形勢來說，降息，降低資金成本，是迫切的貨幣政策選項。如果沒有出現＋3.5%以上的通貨膨脹，人民幣需要以堅定的步伐大幅度降息。

降息，同時會促進消費和投資，不僅會降低購房者的資金成本，更有利于整個實體經濟，有利于全社會的勞動就業。

房價是復雜的經濟問題，也是復雜的社會問題。長期在維護收入增長、資產增長、消費繁榮的均衡方面，是宏觀經濟管理部門重中之重的工作。

（此為第一財經一財號2023“年度財經思想者”盛典上財經思想者演說原稿，本文內容僅代表作者本人觀點）