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本文轉自微信公眾號“中國證券報”（ID：xhszzb）

近日一則消息引發業界關注，甚至上了熱搜——自2018年杭州鼎家公寓、上海寓見公寓、北京昊園恒業等在內的多家長租公寓爆雷或“跑路”后，目前已經有16家長租公寓品牌相繼倒下。

中證君第一時間走訪了多位長租公寓業界和地產界人士。有人繼續看多，認為是行業集中度提高的良好契機；也有人覺得，行業已跌入低谷，目前還看不到拐點的到來。

資金主動后撤

在于明（化名）看來，長租公寓這個行業很不好干?！板X得足，人得有，還得上規模?！?

于明擔任一家地產企業的長租事業部負責人已近兩年。這家地產企業推出的長租公寓品牌目前位居國內長租公寓行業的前列，分布在多達二十余個城市，房間數量超過4萬間。

“這是個細活，房源從哪里來，多少錢拿到的，房源有沒有瑕疵，怎么改造，成本預算多少，怎么布點，怎么定價，怎么上管理系統，活太細了?！庇诿鲗Υ烁袊@不已。

作為與房企關聯的長租公寓品牌，于明認為盡管自己干得很累，但在資金上還是占有一定優勢。“母公司體系內，也給我們發了幾筆專項債券。對外，我們也積極尋找融資。”

某大型房企長租公寓業務高管表示，長租公寓主要面對年輕群體，如果無法形成規模優勢，成本降不下去，很難走向行業未來的智能化發展方向。

以龍湖為例，2017年12月，龍湖集團成功獲批全國首單住房租賃專項公募債券50億，并于2018年8月全部發行完畢，融資渠道進一步拓寬；6至7月份，龍湖集團與新加坡政府投資公司以及加拿大養老基金投資公司分別聯合設立長租公寓投資平臺，均用于投資位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項目?！百Y金優勢，是能夠做重資產的前提?！痹摳吖苷f。

進入2019年，住房租賃的專項融資愈發見少。中證君不完全統計，今年內，截至目前，通過上交所發行的住房專項企業債券僅6支。

“相比于2016年、2017年，今年的專項債券規?？s水較多?！庇诿鞅硎?。

近日，一些房企支持的長租公寓資產也在洗牌。

近日有媒體傳出，遠洋集團年內擬剝離長租公寓業務。而在5月14日，朗詩綠色集團公告稱將處于虧損階段的長租公寓業務以及包括提供物業管理、建筑設計、園林綠化景觀等非地產業務剝離至控股集團。

而這兩家企業都曾興致勃勃地沖進長租公寓市場。2017年，朗詩董事長田明接受媒體采訪時表示：朗詩長租公寓2017年底可以達到1.5萬間，2018年計劃不低于5萬間。

而遠洋則在2018年8月在深交所發行了50億元規模的長租公寓ABS。

對于洗牌，有人看多。

前述大型房企長租公寓業務高管表示，這是行業集中度提高的良好契機?！拔覀儓远春瞄L租行業未來的發展?！?

也有人覺得行業面臨低谷。于明就認為，如果沒有清晰的盈利模式、堅實的資金支持以及較好的證券資產化環境，就目前的形勢，還看不到行業的拐點。

亂象叢生 杠桿抽離

長租公寓的接連爆雷，主要是部分企業將杠桿引入了日常運營。

前述爆雷長租公寓品牌，如鼎家、寓見等，在倒下之前，都是依靠"租金貸"擴張。

所謂租金貸，是指金融機構向租客貸款，租客按貸款合同還款。金融機構一次性付給長租公寓運營方租金，長租公寓向房東支付租金。

在行業野蠻生長的初期，租金貸提供了長租公寓發展所需的資金，一時間，如會分期、元寶e家、租了么等平臺風起云涌。

但一旦杠桿斷裂，風險就浮出水面。業內人士表示，從爆雷的長租公寓案例中發現，一旦公寓運營方沒有向房東支付租金，則會造成長租公寓機構與房東簽訂的租約失效，進而導致租客與長租公寓簽訂的合同也被迫中止，如果金融機構貸款資金已經走完了流程，回款發生了中止情況下，長租公寓難免因資金鏈斷裂出現破產、跑路，房東收房、租客被迫遷出和金融機構產生壞賬。

監管層面也已注意到亂象的存在。

2018年，浙江發布《浙江省城鄉住房工作協調委員會辦公室關于促進長租公寓市場平穩健康有序發展的指導意見》，提出嚴格規范“租金貸”業務等要求，對企業加強開業申報管理、定期通告租金收付情況、嚴格規范“租金貸”業務等十方面提出相關意見。

北京、上海等地也開展了相關工作。

“這讓以金融杠桿為盈利模式的長租公寓走入了死胡同?！庇诿鞅硎?。

資深房地產專家胡景暉表示：“對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，大量租客需要找新居所。"

在監管治理與市場共同作用下，十余家長租公寓品牌驟然倒塌，行業被質疑的聲浪也逐漸升高。

前路：練好內功 期待REITs紅利

長租公寓接下來的路怎么走呢？

前述大型房企長租公寓業務高管認為，規?；蟮墓芾硖嵘潜容^重要的。他表示，長租公寓業務大概有幾個規?；考壍墓拯c。第一個拐點就是5萬間?！耙幠Ｔ?萬間之內，你靠肩扛手拉，人力管理，還能夠把這些項目耗著走。但有些公司到了一定規模，就會出現大量的管理問題。原因就是它的管理系統沒有跟上，所以造成業務擴張規模跟管理效率之間不同步，影響業務運營，導致無法發展?！?

克而瑞《2018年中國長租公寓排行榜》顯示，截至2018年底，已拓房源排名前三企業分別是萬科、龍湖、旭輝，拓展房源量分別為23萬間、10萬間以及5萬間。

在于明看來，REITs（房地產投資信托基金）落地等融資政策面的新規推進，將有利于相關品牌獲得資金注入。

2019年，上交所對外披露了2019年的工作部署，推動公募REITs試點，加快發展住房租賃REITs就是其中一個重要的工作方面。

中金固收團隊表示，總體來說，我國一線城市、強二線城市已經培養出了一批較為成熟的商業物業資產，具備了發展REITs產品的基本條件。在房地產融資收緊的背景下，我國企業通過發行REITs品種來實現融資的意愿也有所增強；需求方面，作為一種資產配置的工具，REITs有望成為長期限機構投資者和個人投資者資產配置的重要部分。當前我國REITs發展的障礙主要是交易結構中稅收較多、流動性困難，REITs的組織形式、管理制度、合格投資者等也需要探索。這些問題都有待REITs相關管理規范文件的出臺來明確和解決。

目前，擺在長租公寓面前的問題，就是保住規模，在行業逐漸頭部化、集中化的情況下，不能落后。

某行業高管表示，長租公寓在經歷了一輪跑馬圈地后，行業面臨部分企業的退出和資金投入的退潮。對于處于行業前列的頭部企業來說，保持龍頭地位顯得尤為重要。