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【文/觀察者網(wǎng)專欄作者 鹿鳴】

自2018年以來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步降溫，在資金、交付、管理、糾紛以及不可抗力等因素的共同影響下，全國(guó)多地出現(xiàn)多處樓盤停工、延遲交付等現(xiàn)象。

今年年初至今，全國(guó)已陸續(xù)爆出200多份業(yè)主集體提交給銀行的停貸公告書，據(jù)易居研究院智庫中心統(tǒng)計(jì)，7月中旬停貸新聞事件尤為凸出，僅7月13日單日新增停貸公告書多達(dá)98份，事件不斷發(fā)酵升溫，很快升級(jí)為社會(huì)熱點(diǎn)問題。

停工、停貸事件發(fā)生在河南（鄭州）、湖南（長(zhǎng)沙）、湖北（武漢）、陜西（西安）、太原、天津、青島、成都等多個(gè)區(qū)域或城市。

涉及爛尾項(xiàng)目的房企分化也比較明顯，從涉事房企的規(guī)模大小來看，小型房企是重災(zāi)區(qū)，占到6成以上；但是從涉事樓盤的梳理來看，全國(guó)性的大型房企則更為嚴(yán)重，接近6成比例；中型房企或有地方國(guó)資背景或是深耕某一區(qū)域，受連鎖反應(yīng)的影響反而較小，協(xié)調(diào)地方資源的能力較強(qiáng)，相對(duì)有效地避免了行業(yè)沖擊帶來的更大沖擊。顯然，停工、停貸及其衍生問題是廣泛的、深刻的，是亟需解決的。

7月28日，中共中央政治局召開會(huì)議并就上述問題予以回應(yīng)，會(huì)議強(qiáng)調(diào)：要穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，壓實(shí)地方政府責(zé)任，保交樓、穩(wěn)民生。

福州：房企加速降價(jià)促銷 前9月我國(guó)商品房銷售降幅收窄。圖源：視覺中國(guó)

一、為什么要壓實(shí)“地方政府”責(zé)任

那么，問題來了，中央為什么要強(qiáng)調(diào)壓實(shí)“地方政府”責(zé)任，而不是房地產(chǎn)企業(yè)的責(zé)任或者金融機(jī)構(gòu)的責(zé)任呢？

盡管房企是始作俑者，金融的逐利助漲了房地產(chǎn)泡沫、抽貸擠兌成為風(fēng)暴來臨前的逆向選擇并加劇了泡沫的破裂，但兩者都是依照我國(guó)市場(chǎng)化制度和準(zhǔn)則并根據(jù)時(shí)下行情研判做出的理性決策和經(jīng)營(yíng)方略，無可厚非。

然而面臨市場(chǎng)失靈，房企和金融機(jī)構(gòu)是束手無策的，只有政府適當(dāng)干預(yù)才能糾偏。地方政府作為施政主體，對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)繁榮與社會(huì)民生保障負(fù)有第一責(zé)任，可以在較短時(shí)間內(nèi)充分調(diào)動(dòng)區(qū)域資源解決停工、停貸這一“休克”式病癥。

此外，強(qiáng)調(diào)壓實(shí)地方政府責(zé)任，可以有效避免其他爛尾程度較小的城市跟風(fēng)效仿、“躺平擺爛”，打破對(duì)“中央兜底”的幻想，防止事態(tài)進(jìn)一步惡化。

此外，易居研究院智庫中心《2022年全國(guó)爛尾樓研究報(bào)告》的調(diào)研結(jié)果顯示，200份停貸公告涉及的爛尾樓形成的原因包括資金問題、項(xiàng)目交付要求、不可抗力因素、工程管理問題、法律糾紛問題5大類，爛尾情況錯(cuò)綜復(fù)雜，程度和誘因也不盡相同，因此在解決“保交樓”問題時(shí)應(yīng)有不同側(cè)重，由地方政府主導(dǎo)的“因城施策”則更有針對(duì)性，更能立竿見影。

二、各地政府如何“保交樓”

近期，各地政府積極響應(yīng)中央政治局會(huì)議精神，主動(dòng)挑起大梁，堅(jiān)決執(zhí)行“保交樓”任務(wù)。盡管化解項(xiàng)目爛尾風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)系統(tǒng)性工程，有效化解仍需時(shí)日，但信心比黃金更重要，政府主動(dòng)擔(dān)責(zé)是化解爛尾風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵性的第一步，給了房企信心，使金融機(jī)構(gòu)放心，更讓購(gòu)房者安心。

河南鄭州注重市場(chǎng)的力量，由政府部門牽頭、國(guó)企主導(dǎo)，充分運(yùn)用市場(chǎng)化手段開展紓困，通過收并購(gòu)、破產(chǎn)重組、商業(yè)住房轉(zhuǎn)保障性住房、棚改專項(xiàng)貸款承接等不良資產(chǎn)處置方式，使風(fēng)險(xiǎn)定向爆破。

7月19日消息，鄭州地產(chǎn)集團(tuán)與河南資產(chǎn)管理公司聯(lián)合成立100億元地產(chǎn)紓困基金，以市場(chǎng)化基金運(yùn)作方式幫助普遍性困難房企解決停工、爛尾問題。

與此同時(shí)，部分城市則迅速調(diào)動(dòng)公務(wù)員隊(duì)伍成立專案小組，就問題樓盤及困難房企面臨的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施“動(dòng)態(tài)掌握、定向幫扶”策略。

四川遂寧、陜西咸陽等地采取一對(duì)一幫扶模式，住建部門統(tǒng)一指揮，對(duì)轄區(qū)內(nèi)困難房企或問題項(xiàng)目進(jìn)行定向分配，一個(gè)單位或科室定向幫扶一家企業(yè)或一個(gè)項(xiàng)目，專人定期跟蹤項(xiàng)目進(jìn)展，及時(shí)制定應(yīng)對(duì)策略。

山東濟(jì)南等地的住建部門及時(shí)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目深入分析研判，建立風(fēng)險(xiǎn)臺(tái)賬，會(huì)同項(xiàng)目所在街道制定“一案一策”化解處置方案。如項(xiàng)目資金緊張問題的解決，主要依靠住建部門在保障資金安全的前提下適當(dāng)給予預(yù)售監(jiān)管資金支持，并在項(xiàng)目?jī)?nèi)封閉運(yùn)用，確保項(xiàng)目完工交付，妥善化解風(fēng)險(xiǎn)。

此外，湖南長(zhǎng)沙、貴州貴陽等地則強(qiáng)化“規(guī)范操作”的治理理念，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管力度，嚴(yán)格要求房地產(chǎn)企業(yè)將購(gòu)房款存入監(jiān)管賬戶，并從核發(fā)商品房預(yù)售許可證開始至預(yù)售許可證范圍內(nèi)商品房全部建設(shè)完成并取得現(xiàn)房銷售備案后，嚴(yán)格實(shí)施資金使用監(jiān)管，優(yōu)先用于項(xiàng)目建設(shè)并確保順了竣工交付。

三、多部委相繼出臺(tái)配套政策呵護(hù)市場(chǎng)信心，借開發(fā)性金融引流動(dòng)性助力“保交樓”

房地產(chǎn)同時(shí)兼有居住和金融兩種屬性，既關(guān)系民生保障，也涉及金融治理。向來資金的流向決定房地產(chǎn)行業(yè)的冷暖，本輪房地產(chǎn)周期的調(diào)整亦不例外。

房地產(chǎn)企業(yè)目前正面臨著較為窘迫的融資壓力，融資難成為壓死房企，尤其是民營(yíng)房企的最后一根稻草，流動(dòng)性不足導(dǎo)致房企違約、破產(chǎn)，進(jìn)而使得爛尾樓問題日益嚴(yán)重化。

以多家民營(yíng)房企被監(jiān)管納入“示范房企”名單并鼓勵(lì)發(fā)行債券為標(biāo)志，本輪房地產(chǎn)行業(yè)震蕩調(diào)整進(jìn)入尾聲。5月至今，碧桂園、龍湖、美的置業(yè)、旭輝、新城控股等多家優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企已陸續(xù)完成或正在通過債券融資回血。

2022年1-10月，房企信用債發(fā)行總額為4003.9億元，盡管同比下降16.9%，但10月房企信用債發(fā)行規(guī)模同比上升155.7%，投資機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信心在逐步恢復(fù)中，流動(dòng)性將逐步回歸，有助于推動(dòng)停工項(xiàng)目的復(fù)工、加快完工交付。