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一線城市總價(jià)超百億的“巨無霸”地塊接連上新！

近日，北京市豐臺區(qū)新掛牌的一宗地引發(fā)關(guān)注，這宗位于萬泉寺村的棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目，地塊規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價(jià)高達(dá)110.54億元，是北京今年推出的第三宗百億級地塊。

更重要的是，本次《交易公告》并未像過往那樣，設(shè)置地價(jià)上限、“競現(xiàn)房銷售面積”等規(guī)則，也不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)。這是3年多以來，北京出現(xiàn)的第一宗未設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)的地塊。

“不設(shè)置地價(jià)上限，意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場的活力和透明度。土地資源將根據(jù)市場需求和供求關(guān)系來定價(jià)，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運(yùn)營能力的企業(yè)參與，提高土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱稱。

不僅是北京，其他一線城市今年的高總價(jià)地塊也越發(fā)突出，核心城市正在拿出“壓箱底”好貨，在市場回暖期盡一切可能吸引開發(fā)商，為復(fù)蘇中的市場“添把火”。

北京上架百億級不限價(jià)地塊

北京歷來是高總價(jià)地塊的“高發(fā)區(qū)”，今年這一現(xiàn)象尤為突出。

2024年以來，北京接連推出了三宗總價(jià)超百億的巨型地塊，且地塊質(zhì)量較好，市場關(guān)注度極高。

以今年6月出讓的朝陽區(qū)酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團(tuán)棚改地塊以及中關(guān)村朝陽園北區(qū)0017地塊為例，該組團(tuán)起始價(jià)112億元，并且是北京首宗“住宅+產(chǎn)業(yè)+商業(yè)配套”地塊出讓。

最終，中建智地置業(yè)有限公司聯(lián)合體以112億元摘得，并在四個(gè)月后推出了住宅項(xiàng)目，銷售反響較為熱烈。這宗總價(jià)112億元的組合地塊，也打破了當(dāng)時(shí)北京的土地出讓歷史紀(jì)錄。

10月15日，北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)又發(fā)布了一組合用地的預(yù)申請公告，該組合用地為酒仙橋、十八里店、小紅門組團(tuán)捆綁地塊，總建設(shè)用地面積約14.7公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約39.4萬平米，起始價(jià)高達(dá)153億元，較前述組合地塊總價(jià)再上一個(gè)臺階。

這并非終點(diǎn)，10月30日，豐臺區(qū)萬泉寺村棚戶區(qū)改造土地開發(fā)項(xiàng)目FT00-0613-0024地塊掛出預(yù)申請公告，該用地規(guī)模約6.37公頃，規(guī)劃建筑規(guī)模約17.83萬平方米，起始價(jià)110.54億元。預(yù)申請受理時(shí)間自2024年10月31日起至2024年11月29日。

根據(jù)官方介紹，該地塊位于豐臺區(qū)太平橋街道，地處西二環(huán)、三環(huán)之間，地鐵16號線、房山線雙軌交匯處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，周邊中小學(xué)、三甲醫(yī)院、購物中心、公園等資源豐富，且位于麗澤金融商務(wù)區(qū)輻射范圍內(nèi)，有利于促進(jìn)區(qū)域職住平衡。

除了規(guī)模較大、區(qū)位較好，這宗地還有一個(gè)重大變化：不設(shè)置地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)。

據(jù)地塊出讓公告，該宗地并未設(shè)置地價(jià)上限，也沒有設(shè)置“競現(xiàn)房銷售面積”等競拍規(guī)則，未來土拍時(shí)將完全為價(jià)高者得。此外，據(jù)北京城市規(guī)劃和房地產(chǎn)平臺旗下京房字表示，該地塊并沒有設(shè)置未來商品住房的銷售指導(dǎo)價(jià)，將由開發(fā)商根據(jù)市場情況研判、申報(bào)備案后確定。

這是近三年來，北京土拍市場首次出現(xiàn)“不限價(jià)”的地塊。

自2021年3月底起，北京對每個(gè)地塊都單獨(dú)設(shè)定地價(jià)上限和銷售指導(dǎo)價(jià)，在競拍時(shí)設(shè)定地價(jià)上限，同時(shí)在地塊出讓前便研定好房屋銷售指導(dǎo)價(jià)格，開發(fā)商在未來售房時(shí)不能超過指導(dǎo)價(jià)。自首輪集中供地以來，上述土拍規(guī)則和特征已在北京市場存在三年多。

對此張凱表示，這是北京主動(dòng)適應(yīng)市場變化、發(fā)展需求的積極舉措。不設(shè)置地價(jià)上限意味著土地市場競爭將更加激烈和開放，有助于提升市場活力和透明度，土地資源將根據(jù)市場需求和供求關(guān)系來定價(jià)。通過市場化的定價(jià)機(jī)制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發(fā)運(yùn)營能力的企業(yè)參與，進(jìn)而提高土地使用效率和經(jīng)濟(jì)效益。

同時(shí)，不再設(shè)置銷售指導(dǎo)價(jià)意味著開發(fā)商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質(zhì)住宅產(chǎn)品，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)選取高品質(zhì)土地進(jìn)行高質(zhì)量開發(fā)建設(shè)，有助于推進(jìn)房地產(chǎn)市場供給側(cè)改革，激發(fā)改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動(dòng)房地產(chǎn)市場高質(zhì)量發(fā)展。

不過，北京土地出讓實(shí)行的是“一地一策”，后續(xù)是否會(huì)出現(xiàn)更多不限價(jià)地塊，還需繼續(xù)觀察。

一線城市連推“壓箱底”好貨

百億級地塊不斷上新，背后反映出即便是一線城市，也在竭力拿出“壓箱底”好貨，并盡可能優(yōu)化土拍規(guī)則，以適應(yīng)當(dāng)下的房地產(chǎn)市場，吸引更多企業(yè)參拍。

再以北京為例，9月25日，北京市規(guī)自委官網(wǎng)顯示，海淀區(qū)功德寺棚戶區(qū)改造項(xiàng)目兩幅地塊進(jìn)行用地預(yù)申請，均為R2二類居住用地，合計(jì)建面超16萬平方米，兩宗地起拍總價(jià)100.5億元。

這兩宗地塊，因區(qū)位過于優(yōu)質(zhì)引發(fā)市場關(guān)注。據(jù)悉，上述項(xiàng)目北側(cè)便是被稱為“互聯(lián)網(wǎng)宇宙中心”的中關(guān)村軟件園，周邊的教育資源也非常優(yōu)質(zhì)，其中便包括排名海淀前十的“牛小”上地實(shí)驗(yàn)小學(xué)。這兩宗地都設(shè)定了土地合理上限價(jià)格，001地塊51.75億元，002地塊63.825億元。

不僅是北京，今年九月底，廣州土地市場也掀起了難得的熱浪。9月29日，廣州南方面粉廠地塊經(jīng)過5小時(shí)、148輪的激烈競價(jià)，最終由保利發(fā)展以117.6億元競得，成交樓面價(jià)66957元/平方米，溢價(jià)率達(dá)33.4%，該地塊既躋身廣州總價(jià)榜單第六，單價(jià)排名也位列廣州第二。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是廣州近年來極其罕見的“壓箱底”好貨。地段上處于金融城西區(qū)，景觀上南向一線望江，容積率3.7，可以打造一線沿江豪宅，加上地處珠江新城和金融城之間，規(guī)劃條件之好是史無前例的。

他還稱，盡管南方面粉廠地塊地只是個(gè)案，地塊也有特殊性，但廣州拿出優(yōu)質(zhì)地塊、取消各種限制，給出足夠的扶持力度，是想借助多家房企搶地、高溢價(jià)率來提振市場的信心，通過個(gè)別項(xiàng)目激活全局，為剩下幾個(gè)月的土地供應(yīng)能順利推進(jìn)創(chuàng)造條件。

深圳近日也推出了具有“地王”潛力的地塊。11月2日，位于南山粵海街道的T107-0107地塊掛牌出讓，起拍價(jià)126.52億元，掛牌期自11月22日12月2日15時(shí)止。并且，這宗地采用“價(jià)高者得”的競拍模式，業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)未來地塊很可能刷新深圳“地王”紀(jì)錄。

一線城市接連推出優(yōu)質(zhì)地塊，本質(zhì)還是為了提振房企仍較平淡的投資熱情。

今年前十月，百強(qiáng)房企整體拿地力度稍顯薄弱。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年1～10月，TOP100企業(yè)拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴(kuò)大0.6個(gè)百分點(diǎn)。

“9月底一線城市接連優(yōu)化政策后，居民購房首付比例及貸款利率已達(dá)到歷史最低，限購政策也處于自實(shí)施以來最寬松階段。但全國土地市場延續(xù)低溫運(yùn)行態(tài)勢。”該研究院表示。

有意愿、也有實(shí)力吞下優(yōu)質(zhì)地塊的，仍是央國企主力軍。從新增貨值看，前十月保利發(fā)展、華潤置地和綠城中國位列前三，保利發(fā)展以866億元新增貨值占據(jù)榜單第一，華潤置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規(guī)模為779億元，位列第三。

中指研究院表示，整體來看，2024年房企拿地仍偏審慎。短期來看，土拍環(huán)境持續(xù)寬松，政府在供地端及土拍政策調(diào)整上更加市場化，但受限于市場處于筑底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。

(作者：孫夢凡)