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【文/觀察者網 戴佳源】日前，杭州、西安兩地相繼宣布調整房地產政策，全面取消住房限購措施。至此，目前全國仍保留住房限購的省份或城市，除了北京、上海、廣州、深圳四個一線城市，僅剩海南省、天津市仍處于部分放開限購的狀態。

未來房地產優化政策走向何方？是否所有城市會全面放開限購？對此，中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產業研究院院長連平分析道，總體而言，下一階段相關政策或將進一步松動，但部分城市，尤其是一線城市仍需保留一定程度的限制，因為庫存較低，限購政策松動之后房價出現明顯的上漲，目前還不是一線城市將所有限制政策放開的合適時機。

此外，連平指出，目前房地產市場的主要矛盾并不在于供求關系的緊張，而在于市場的觀望氣氛較為濃厚。

2024年5月9日，陜西西安城區樓群 / IC photo

剩下的城市限購政策會否全面取消？連平：目前不是一線城市放開的合適時機

昨日（9日），杭州和西安相繼全面取消住房限購。而稍早前，長沙（4月18日）、成都（4月28日）也全面取消住房限購。

4月30日召開的中共中央政治局會議也為房地產政策定了調。會議指出，要結合房地產市場供求關系的新變化、人民群眾對優質住房的新期待，統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施。

連平表示，關于房地產政策的松動其實已經持續了很長一段時間，但還有部分城市，尤其是一線城市，雖然在限制方面有所松動，但力度相對有限。一線城市房產庫存較低，可能會擔心限購政策松動之后房價出現明顯的上漲。但連平認為，目前房地產市場的主要矛盾并不在于供求關系的緊張，而是在于市場的觀望的氣氛較為濃厚。

針對后續房地產市場優化政策的方向，連平分析道，“有關住房需求方面，改善性的需求和剛性的需求都存在，但問題在于，什么時候購房、地產市場什么時候能夠企穩復蘇、市場的風險什么時候能夠得到有效的控制，這些都影響到購房者的決策。所以我覺得下一步相關的政策可能是繼續穩定向前推進，在相關政策進一步松動的方向來加以推進，尤其是在那些政策沒有明顯松動的城市。”

連平認為，從主要一線城市的供求關系來看，目前還不是一線城市將所有限制政策放開的合適時機。“在一些主要的一線城市保留一定程度的、合適的限制，恐怕還是需要的，”連平隨后補充道，“不過，某些重要的一線城市，還是可以推進這方面政策限制的松動。一方面，向市場傳遞一個政策將進一步放松的信號；另一方面，也通過類似的舉措，鼓勵那些原本有需求的購房者能夠出手。”

連平：需求政策推進空間已經不大，問題在于供給

目前，各大城市的優化政策主要針對釋放需求方面，但連平認為，（釋放）需求的政策大幅度推進的空間已經不大，現在的問題在于供給方面。

連平解釋道，在政策密集出臺的情況下，房地產市場的需求釋放依然沒有明顯的改變，而這一問題與供給方面的問題有關。流動性風險以及債務的壓力導致一部分房企，甚至一些規模較大的頭部房企都出現了爆雷的可能性。“而房企爆雷的風險，購房者肯定是不愿意接受的。因此在這種局面下，購房者一定是比較謹慎的。”

據此，連平建議，接下來優化政策的方向，包括一些財務資源，應當朝供給方投放，來幫助房企改善流動性以及債務狀況。連平總結道，“到目前為止，依靠常規的金融體系來滿足房地產市場融資的需求，已經非常困難了。因為絕大多數房企的狀況已經不符合，由商業銀行、其他的金融機構或者市場給他發行債券的標準……銀行體系也不愿意為在他們看來具有較大風險的房企提供大量融資。”

由于“常規狀態下的金融機構給房企融資的條件已經不復存在”，連平認為應當“由國家出面，加上一些國有的金融機構組建基金等等方式來給困難的房企提供流動資金。在國家出手，在房企的債務狀況和流動性狀況得到明顯改善以后，需求方面投放的許多政策的效應可能就會顯現出來，這樣供給和需求的結合會推動未來房地產市場走向復蘇。”

2024年5月9日，浙江杭州一處新建樓盤 / IC Photo

連平：如果房企流動性和債務壓力比較明顯，政策不到位，“以舊換新”將有困難

近期，房產“以舊換新”的話題也引發了公眾的廣泛關注。目前，全國已有超50城表態支持住房“以舊換新”，上海深圳也相繼加入。

連平表示，房產“以舊換新”也是一個推動房地產市場復蘇的方式，但“以舊換新”當然也需要政策以及財務資源兩方面的支持。

此前，中新社記者梳理發現，各地支持住房“以舊換新”的方式主要有三種：一是由房地產開發商聯合經紀機構對舊房優先推售，若一定期限內舊房售出則按流程購買新房，若無法售出，則新房訂金全額退款。二是由開發商或地方國企收購舊房，售房款用于購買指定新房項目，這種方式是今年以來住房“以舊換新”的主流。三是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的購房補貼或者稅費優惠。

連平指出，如果房企的流動性和債務的狀況有比較明顯的壓力，而相關政策資源不能夠到位，達不到所希望的水平的話，那么房企來推進“以舊換新”恐怕也有一定的困難”。

因此連平認為，推動房產“以舊換新”落地需要從實際出發，綜合考量各地的供求關系以及不同房企的經營狀況，“因地適宜”地推進“以舊換新”。除此之外，地方政府也應該積極地投入政策和財務資源，在推動房地產市場復蘇的同時，起到拉動消費和投資的作用。

當提及“城市更新”將對哪些領域、行業帶來刺激時，連平指出，城市更新首先會帶動基礎設施建設領域，例如為城市管道、道路交通設施帶來改善以及對水泥、鋼材等行業產生積極作用。此外，城市更新也可能對消費造成影響。城市更新過程中，一些老舊住房將得到改造。在改造的過程中，一些家庭就會搬到通過政府或市場提供的新住宅中，進一步帶動家具、家電、裝潢、紡織品等多方面的需求。

最后，連平總結道，城市更新對消費的促進作用是較為全面的，直接及間接影響到的行業可能有十來個，將對消費端的復蘇起到推動作用。

（林鈴錦對此文亦有貢獻）

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