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發(fā)酵數(shù)月之后，上周末，恒大問題處置邁出關(guān)鍵一步。

在恒大地產(chǎn)集團(tuán)公告無法履行擔(dān)保責(zé)任后，廣東省政府應(yīng)恒大請(qǐng)求同意派出工作組，一行兩會(huì)和住建部深夜迅速回應(yīng)，在維護(hù)各方合法權(quán)益的同時(shí)，也降低了行業(yè)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，有效穩(wěn)定了市場(chǎng)預(yù)期。

恒大問題雖屬個(gè)案，但也暴露出我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的一些既有缺陷。正如全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任楊偉民日前所言，“即使沒有疫情沖擊，房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)遲早也會(huì)顯露出來。房地產(chǎn)深刻的底層邏輯在于房地產(chǎn)、金融、地方政府基建投資的三角循環(huán)已經(jīng)走不下去……更深層次的邏輯是人口增長(zhǎng)放緩和人口流動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)空間集中度的不平衡。”

日前，中國(guó)金融四十人論壇（CF40）圍繞“房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、影響及應(yīng)對(duì)”、“房地產(chǎn)短期下行壓力及溢出效應(yīng)”、“如何實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”等議題舉辦多場(chǎng)研討會(huì)。與會(huì)專家指出，應(yīng)重視當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的三重壓力疊加共振局面，政策層面需及時(shí)應(yīng)對(duì)。

短期內(nèi)，應(yīng)注重穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，重點(diǎn)防范房地產(chǎn)債務(wù)出現(xiàn)大面積流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。 在阻斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延的前提下，堅(jiān)持運(yùn)用市場(chǎng)化、法治化的方式讓房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)步實(shí)現(xiàn)出清。還要切實(shí)保障個(gè)人住房的剛性需求，當(dāng)前或可考慮恢復(fù)住房按揭貸款的發(fā)放至正常狀態(tài)。

更重要的是促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

12月6日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)”。在參加上述CF40研討會(huì)時(shí)，與會(huì)專家認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要求行業(yè)與人口和城市實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

長(zhǎng)期來看，須從財(cái)稅和土地兩方面入手，通過財(cái)稅體制改革和地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，降低地方政府對(duì)土地市場(chǎng)的依賴；推動(dòng)土地市場(chǎng)改革，增強(qiáng)土地供給彈性，大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序轉(zhuǎn)型。同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)多部門的政策協(xié)調(diào)，穩(wěn)定政策預(yù)期，促使房企改變經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)現(xiàn)自我調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

緩解房企流動(dòng)性壓力

保障剛性購房需求

與會(huì)專家建議， 短期內(nèi)應(yīng)注重穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，重點(diǎn)防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)大面積的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。盡早為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性，緩解流動(dòng)性壓力。

流動(dòng)性紓困措施的出臺(tái)宜早不宜遲。 如果房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的資金難以彌補(bǔ)流動(dòng)性缺口，可考慮從外部注入流動(dòng)性，如由資產(chǎn)管理公司從金融市場(chǎng)獲得較低成本融資，承接房地產(chǎn)市場(chǎng)的不良資產(chǎn)、接續(xù)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的運(yùn)行，從而為房地產(chǎn)市場(chǎng)注入流動(dòng)性。

此外，緩解流動(dòng)性困難還可考慮：

（1） 恢復(fù)房地產(chǎn)開發(fā)貸和住房按揭貸款的發(fā)放至正常狀態(tài)；（2）階段性放開信托融資，大力支持私募股權(quán)基金；（3）針對(duì)美元債發(fā)行受阻的情況，可通過給房企增加一定額度的境內(nèi)發(fā)債計(jì)劃，讓房企通過市場(chǎng)化方式獲得融資，從而穩(wěn)定市場(chǎng)信心。

而對(duì)于已經(jīng)瀕臨違約、破產(chǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)，要為其 提供 清晰、穩(wěn)定、可預(yù)期、可操作的法律框架，以明確債務(wù)清償順序和資產(chǎn)快速處置方案。部分房企在經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)換和流動(dòng)性壓力下，不可避免地面臨違約甚至退出市場(chǎng)的壓力。違約后表內(nèi)外債務(wù)如何處理，“保交樓”、保供應(yīng)商資金的缺口和責(zé)任如何分擔(dān)等問題，都需要以清晰、穩(wěn)定、可預(yù)期、可操作的法律框架為基礎(chǔ)。

針對(duì)已經(jīng)明顯出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)暴露的企業(yè)，可考慮 由相關(guān)部門成立聯(lián)合組織，對(duì)這些企業(yè)進(jìn)行有組織的破產(chǎn)重組， 這樣既實(shí)現(xiàn)了行業(yè)出清，也可達(dá)到阻斷風(fēng)險(xiǎn)蔓延的目的。還可考慮設(shè)立政府性基金或出臺(tái)金融政策，支持現(xiàn)階段并未出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)暴露、合規(guī)程度較好、經(jīng)營(yíng)比較穩(wěn)健的大中型房企。

與會(huì)專家指出，保持金融系統(tǒng)流動(dòng)性合理充裕，降低房企債務(wù)問題對(duì)銀行的直接沖擊。 監(jiān)管部門需要提前做好應(yīng)急預(yù)案，重點(diǎn)防范房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，同時(shí)預(yù)留出相應(yīng)資金以備緊急狀況下使用，保證能夠在重大風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生后及時(shí)穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，維護(hù)市場(chǎng)信心。

與會(huì)專家強(qiáng)調(diào)，需充分保障居民購房的剛性需求。 房地產(chǎn)交易持續(xù)低迷，需求端的走弱使得房地產(chǎn)公司難以回籠資金。當(dāng)前個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)放緩一方面是由于監(jiān)管政策強(qiáng)化，遏制了房地產(chǎn)投機(jī)性需求，但同時(shí)也可能使部分居民家庭新購房、改善住房的剛性需求得不到滿足。另一方面貸款周期的拉長(zhǎng)也對(duì)個(gè)人住房貸款造成一定的拖累。因此當(dāng)前要保障個(gè)人住房的剛性需求，部分改善性住房需求也不應(yīng)該過度收緊，確保此類需求得到滿足，有利于地價(jià)、房?jī)r(jià)和預(yù)期的穩(wěn)定。

探索設(shè)立房地產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品

調(diào)控政策注重協(xié)調(diào)與穩(wěn)定

與會(huì)專家指出，長(zhǎng)期以來，銀行對(duì)房地產(chǎn)的開發(fā)貸款受到比較嚴(yán)格的規(guī)模限制，很多房地產(chǎn)企業(yè)不得不通過各種渠道獲得表外融資。這不僅提高了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，也讓監(jiān)管部門難以全面掌握房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際債務(wù)狀況，以及房地產(chǎn)行業(yè)與金融體系的實(shí)際關(guān)聯(lián)度。

房地產(chǎn)行業(yè)要實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展，必然要求房地產(chǎn)企業(yè)的融資模式更加透明、合規(guī)。 但現(xiàn)實(shí)情況下，房地產(chǎn)企業(yè)要想把表外融資轉(zhuǎn)回表內(nèi)，存在較大困難。這種困難一方面體現(xiàn)為金融機(jī)構(gòu)的涉房貸款仍面臨較為嚴(yán)格的規(guī)模限制，另一方面體現(xiàn)為缺少其他合規(guī)的金融工具，讓房地產(chǎn)企業(yè)能夠從公開市場(chǎng)獲得融資。

與會(huì)專家建議，適度拓寬房企融資渠道，盡快探索設(shè)立房地產(chǎn)公募REITs產(chǎn)品， 給優(yōu)質(zhì)房企的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目提供更多的融資工具，盤活現(xiàn)有房企資產(chǎn)的存量?jī)r(jià)值。在發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體中，公募REITs產(chǎn)品是房地產(chǎn)企業(yè)的重要融資渠道。我國(guó)公募REITs在支持物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)、交通基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面已經(jīng)積累了不少成功經(jīng)驗(yàn)，有條件在短時(shí)間內(nèi)探索設(shè)立相關(guān)產(chǎn)品。這種方式可以盤活現(xiàn)有房企的資產(chǎn)存量?jī)r(jià)值，同時(shí)也為其他金融機(jī)構(gòu)和市場(chǎng)主體提供更多的投資標(biāo)的。

此外，在調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)過程中，監(jiān)管層面一要注重政策協(xié)調(diào)，二要保持政策穩(wěn)定有序。 各部門需注重政策協(xié)調(diào)，避免出現(xiàn)因政策不協(xié)同而阻礙行業(yè)正常經(jīng)營(yíng)的情況。各部門出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策應(yīng)保持穩(wěn)定，讓房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)確意識(shí)到改變經(jīng)營(yíng)模式的必要性，促使房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的預(yù)期，加快實(shí)現(xiàn)自我轉(zhuǎn)型和自我調(diào)整。各地應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)貙?shí)際情況出臺(tái)相應(yīng)的調(diào)控措施，在堅(jiān)決遏制房地產(chǎn)炒作的同時(shí)，加快滿足當(dāng)?shù)鼐用窈侠淼馁彿啃枨螅Ｕ舷M(fèi)者基本權(quán)益，促使房地產(chǎn)企業(yè)恢復(fù)自我造血功能。

推動(dòng)財(cái)稅與土地市場(chǎng)改革

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展

促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)，必須著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，推動(dòng)一系列改革措施落地生效。一方面要降低地方政府對(duì)房地產(chǎn)的依賴；另一方面，推動(dòng)土地市場(chǎng)改革，提高土地供給與人口流動(dòng)和都市圈發(fā)展趨勢(shì)的協(xié)同程度，增強(qiáng)土地供給彈性，大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序轉(zhuǎn)型。

具體而言， 首先要推動(dòng)財(cái)稅體制改革和地方產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級(jí)，降低地方政府財(cái)力對(duì)房地產(chǎn)的依賴度。 其一，理清政府與市場(chǎng)邊界，改革行政體制，理順中央和地方事權(quán)和支出責(zé)任，上收部分事權(quán)到中央，減輕地方政府事權(quán)和支出責(zé)任。其二，通過改善各地營(yíng)商環(huán)境和推動(dòng)當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，持續(xù)吸引人口流入來優(yōu)化稅基進(jìn)而提高財(cái)政的可持續(xù)性。

二是要推動(dòng)土地市場(chǎng)改革，提高土地供給與人口流動(dòng)和都市圈發(fā)展趨勢(shì)的協(xié)同程度，增強(qiáng)土地供給彈性。

（1） 住宅土地供應(yīng)考慮以常住人口增量為基礎(chǔ)，實(shí)現(xiàn)“人地掛鉤” 。 增加人口流入地區(qū)和都市圈的住宅土地供給，優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，讓房地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)展與中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)相匹配。

（2）補(bǔ)上城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)的短板，提高有效住房供給。 住房供應(yīng)不僅僅是住房本身，也包括住房附著的交通、教育、醫(yī)療等公共服務(wù)和交通基礎(chǔ)設(shè)施。完善基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)，其實(shí)是變相增加高品質(zhì)住宅的供給。

（3）大力發(fā)展保障房建設(shè)和租賃市場(chǎng)。 應(yīng)豐富商品房、租賃房、共有產(chǎn)權(quán)房等多品類的供給形式，形成政府、開發(fā)商、租賃中介公司、長(zhǎng)租公司等多方供給格局。允許地方政府以合理價(jià)格收購已經(jīng)建成但銷售出現(xiàn)困難的住宅，既幫助相關(guān)房企緩解現(xiàn)金流壓力，同時(shí)收購的住宅還可用作保障房、公租房和人才公寓的住房?jī)?chǔ)備。

（4）堅(jiān)持“因城施策”的基本原則 。 在確立改革大方向的前提下，給地方政府在土地使用、建設(shè)項(xiàng)目融資、公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、公共服務(wù)等方面留下足夠的自主決策空間，讓房地產(chǎn)改革成為撬動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)改革的新支點(diǎn)。