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【文/觀察者網 呂棟】

再過半年，文在寅就要結束他5年的韓國總統任期。

剛上臺6個月時，文在寅民調支持率超過70%，就連美國媒體都高度評價他“以人為本”的施政綱領，稱他正帶領韓國走向成功。

但在執政的最后6個月，文在寅的支持率卻接連刷新下限，目前已跌破35%，超過六成的韓國民眾希望政黨輪替。

很明顯，當初要成為“國民驕傲”的文在寅，已經在執政生涯后期失去民心。

原因可能有很多，但持續暴漲的韓國房價肯定不能被忽視。文在寅上臺后，首爾公寓的平均價格在三四年里已經翻倍。

面對高企的房價，文在寅也努力過。

在25項房產調控政策輪番上陣后，韓國政府規定從今年6月起，將綜合房產稅稅率最高調至6%，同時轉讓稅稅率也一同調高，持有房屋價值總額較高的業主最高將承擔65%到75%的稅率。

與此同時，韓國政府預計，今年房產稅征稅額將同比陡增216.7%。

重稅之下，首爾房產交易整體呈萎縮狀態，但6億韓元（約合人民幣327萬元）以下的公寓住宅房源近期卻更火爆了，被“一搶而空”。

這主要是因為，韓國新版綜合房產稅的起征點就是6億韓元。設置這個起征點，原本是為了保護剛需，沒想到，炒房客的涌入，卻導致剛需更加無房可買了。

韓國媒體分析認為，隨著6億韓元以下購買需求相對集中，市面上的房源正迅速消失，并進一步推動此區間內房價呈現暴漲趨勢。

　文在寅（圖源：韓聯社）

任期內最大遺憾

近期在與韓國民眾對話時，文在寅坦言，沒能控制房價，是他任期內最大遺憾。

“我為房地產政策的失敗感到遺憾，這些政策沒有為公眾，特別是年輕人和新婚人士提供足夠的機會來購買自己的住房。”文在寅有些自責，他認為如果當初能以更大力度調控房價，情況會更好。

韓國國民銀行數據顯示，在文在寅就任總統的2017年5月，在韓國首都首爾購買一套公寓的平均價格為6.07億韓元（約合326萬人民幣）；而今年10月，這一均價達到12.1億韓元（約合人民幣650萬元）。

事實上，如何將房價控制在合理區間，是每個韓國總統都要思考的難題。

這是因為，韓國國土面積只有10.32萬平方公里，而三分之二的土地都是山地，由于缺乏合適的平原發展城市，導致韓國只有一個大城市群：首爾經濟圈（首爾、仁川、京畿），該地區人口占全國總人口一半以上。

為防止房地產市場持續過熱，韓國很早就在規劃房產稅，以遏制房價非理性上漲、降低居民可支配收入壓力。

從韓國房產稅歷史來看，共經歷兩輪較大變革。

1990年，韓國開始分設針對土地和住宅的物業稅，并實行累進稅率，這一稅種稅負較輕，對單套住宅征收。

2005年，韓國進一步出臺綜合不動產稅，帶有明顯調控性質，實行“存量征收，階梯稅率”的征收方式，持有人名下的房產總價值超過6億韓元的，隨價值升高，收取0.5%到2%不等的的綜合不動產稅。

從待售房屋和交易量數據來看，在2005年綜合不動產稅出臺后，市場中房屋待售數量明顯提升，與此同時交易量持續下行，二者的明顯背離說明：綜合不動產稅的出臺確實發揮了釋放二手房存量供給的作用。

浙商證券2021年10月研報截圖

但在文在寅執政后期，韓國房價再次出現飆升。對于許多人來說，在首爾買房已成為天方夜譚。

為此，今年6月1日起，文在寅政府將韓國綜合房地產稅稅率上調至1.2%-6%，同時轉讓稅稅率也被調高，持有多套房的業主最高將承擔65%到75%的稅率。

但對普通民眾的剛需來說，這并不算是好消息，因為炒房客已經盯上6億韓元以下的房子。

10月31日，韓國《亞洲日報》報道指出，受韓國政府限制住房貸款及對多房產者施以重稅等政策影響，首爾地區6億韓元（約合人民幣327萬元）以下公寓住宅房源被“一搶而空”。盡管首爾房產交易整體呈萎縮狀態，但購房者對6億以下公寓住宅需求集中，該價格區間交易仍處于相對活躍狀態。

值得注意的是，6億以下公寓住宅中，價格在1億韓元以下的購房比重達到1.7%。今年以來首次突破1%。

根據韓國政府去年公布的“7·10對策”，多房產所有者和法人的房屋取得稅由此前的1%至3%提高到12%，但公示價格不到1億韓元的住宅被排除在重稅之外，適用于1.1%的取得稅。

此后，以多住宅者和法人為中心，對公示價格不到1億韓元的低價住宅進行投資，而近期的貸款限制再次助長這一價格區間住房的購買熱情。數據還顯示，首爾地區1億至3億韓元、3億至6億韓元的公寓住宅購買比重也分別達到9.5%和26.1%，為今年單月最高值。

韓國民間房價調查企業不動產R114公布的數據顯示，首爾交易價格在6億韓元以下的公寓住宅數量由今年年初的25.9785萬戶減少至本月末的13.9233萬戶，減幅達到46.4%，而這一數量在所有待售房源中僅占比11.2%。

《亞洲日報》分析認為，隨著6億韓元以下購買需求相對集中，市面上的房源正迅速消失，并進一步推動此區間內房價呈現暴漲趨勢。