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據(jù)澎湃新聞9月26日消息，上海中考改革新政落地半年后，上海學(xué)區(qū)房炒作之風(fēng)被止住。伴隨著一系列政策的落地，學(xué)區(qū)房量價正從高位不斷回落。

8月份，上海又加碼了樓市調(diào)控政策，針對二手房貸款出臺了“三價就低”政策，效果立竿見影。8月上海二手住宅僅成交1.8萬套，環(huán)比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而曾經(jīng)領(lǐng)漲二手房的學(xué)區(qū)房，如今火熱不再。

“我見證了樓市的起起伏伏，這一次的形勢和以往不太一樣?！睆臉I(yè)已有8年的房屋經(jīng)紀人李茂（化名）在接受澎湃新聞采訪時如是說道。

在李茂看來，“房住不炒”大背景下，針對樓市的調(diào)控政策持續(xù)且密集的出臺，這一輪降溫的周期將變得更長。

多數(shù)學(xué)區(qū)房價格回落，有房源掛牌價下調(diào)近300萬元

“確實降了?！?月23日，澎湃新聞就目前上海學(xué)區(qū)房價格向滬上多位經(jīng)紀人詢問情況，得到了這樣的回答。

“我所在的片區(qū)，帶有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的房源價格回落了差不多20%?！币桑ɑ┦翘窖蠓课轂H坊板塊一門店業(yè)務(wù)主管，其門店管理的房源基本都帶有優(yōu)質(zhì)的教育資源，對口的學(xué)校是位于上海浦東的明珠A、明珠B、浦明師范。這幾所都是浦東公辦小學(xué)中一梯隊、二梯隊的優(yōu)質(zhì)學(xué)校。

但是，尹松說，“受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，這一類房源價格有所回落。”以一套兩房47平方米的房源為例，尹松指出，去年12月底至今年1月初，這一面積房源成交總價在600萬元出頭，目前在售價格約480萬元，回落約20%。

“現(xiàn)在的售價基本和去年的價格差不多了，去年10月有一個客戶的成交價格為450萬?！币烧f。

在浦東，梅園板塊也是眾多家長選擇優(yōu)質(zhì)教育資源的一大選項。

據(jù)了解，梅園二、三、四街坊對口的學(xué)校是上海一梯隊的福山外國語小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“雙學(xué)區(qū)”；梅園五、六街坊對口的學(xué)校是市示范園冰廠田幼兒園、一梯隊的福山外國語小學(xué)以及建平中學(xué)西校，被稱為“三學(xué)區(qū)”。正是由于對口的學(xué)區(qū)資源優(yōu)勢明顯，引來眾多重視教育資源的購房者入手。

不過，從價格上來看，梅園板塊的學(xué)區(qū)房價格也正從高位回調(diào)。

澎湃新聞從諸葛找房APP平臺上看到，以梅園三街坊一套50平方米左右的房源為例，該房源6月24日上架時報價為730萬元，9月16日，該房源報價修改為650萬元，價格下調(diào)80萬元。

下調(diào)報價的情況并非個例。梅園三街坊一套46平方米左右的房源，在今年3月12日上架時的報價為850萬元，隨后在3月、5月、8月經(jīng)過多次降價后，目前最低報價680萬元。另一套48平方米的房源面臨同樣的境況，該房源上架時報價835萬元，隨后經(jīng)過6次降價后，目前該房源最低報價625萬元，價格下調(diào)幅度均超百萬元。

圖片來源：諸葛找房APP

圖片來源：諸葛找房APP

梅園五街坊的“三學(xué)區(qū)”也難逃價格回落的命運。諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，一套57平方米左右的房源在今年5月4日掛牌時報價1050萬元，隨后經(jīng)過3次降價后，目前報價810萬元。另一套同樣面積的房源在今年3月21日掛牌價格為980萬元，經(jīng)過5次改價后，目前報價815萬元。而另一套51平方米的房源顯示，今年3月12日掛牌價達1020萬元，經(jīng)過5次降價后，目前報價725萬元，較最高掛牌價減少近300萬元。

圖片來源：諸葛找房APP

梅園板塊一經(jīng)紀人向澎湃新聞表示，“掛1000萬是正常的，在高峰期的時候，當(dāng)時賣的好，沒什么房源了，價格就亂掛了?！辈贿^，據(jù)該經(jīng)紀人稱，梅園五街坊51平左右的房源在2020年年初的價格約600萬左右，至今年年初的最高成交價格約為880萬上下，隨后價格開始有所回落。

圖片來源：諸葛找房APP

另按照諸葛找房公布的數(shù)據(jù)，梅園五街坊于去年9月份的掛牌價格約122984元/平方米；今年4月掛牌價格達到最高點170925元/平方米；8月份掛牌價格又回落至136138元/平方米。

在尹松看來，“這部分房源前期漲了很多，價格回調(diào)屬正常樓市波動?！睋?jù)其介紹，帶有優(yōu)質(zhì)教育資源的房源在去年下半年迎來大漲，在10月、11月左右進入加速上漲期，并在今年年初沖至最高點，有部分房源漲幅達30%。今年3月份，中考教改政策出臺致使部分房源價格波動，雖未現(xiàn)大面積價格下調(diào)但成交量已開始回落。隨后，在一系列政策落地后，學(xué)區(qū)房價格開始出現(xiàn)下行。

據(jù)一些經(jīng)紀人介紹，目前，大部分房源都出現(xiàn)了價格回落的情況，也有部分不急售的房東未變動價格或暫時撤回房源?！拔覀円灿龅竭^房東不愿降價撤回后，過了幾個月又降價掛牌的情況。”

買家觀望情緒濃，投資客逐漸退場

然而，價格的回調(diào)并未引來眾多買家下定，反而更加助長了買家觀望的情緒。

“價格下來了，但最終買房的人卻很少。很多買家因為各項政策落地后，都開始觀望，不著急出手了?！辨溂业禺a(chǎn)濰坊板塊一經(jīng)紀人說道。

以上海浦東濰坊板塊一門店為例，據(jù)該門店經(jīng)紀人介紹，其所在的門店由于主攻周邊二手學(xué)區(qū)房，今年3月以來開單數(shù)量明顯減少，不少經(jīng)紀人陸續(xù)離職。“我們門店有兩個小組，一共16人左右，最近幾個月每月基本上會離職2人，算下來離職率得有10%?！?

究其原因，主要就是“不開單”。“中介是銷售行業(yè)，還是要以業(yè)績?yōu)橹鞯?，如果不開單，工資就以底薪為主?！鄙鲜鲩T店經(jīng)紀人說道。據(jù)其介紹，該門店在樓市高峰時期每月可成交房源量近30單，基本上出一套賣一套，而最近幾個月，一個月成交3單都較為困難。

澎湃新聞走訪濰坊板塊中介門店時看到，有中介門店店內(nèi)僅留有一兩個經(jīng)紀人，其余經(jīng)紀人均外出在各小區(qū)駐守，通過拿廣告牌等形式拓客。

前述太平洋房屋濰坊板塊業(yè)務(wù)主管尹松在接受澎湃新聞（www.thepaper.cn）采訪時表示，“我們主營業(yè)務(wù)以二手房為主，但是受3月份教改政策以及8月份‘三價就低’原則的影響，房源價格有所回落，銷售量也直線下降。有的房源帶看近30組才能成交一套。”

上述所說的“教改政策”是指，今年3月16日，上海市教委公布了《上海市高中階段學(xué)校招生錄取改革實施辦法》，根據(jù)新政，全市各大重點高中一半以上的招生名額都會被分配到全市各區(qū)所有初中學(xué)校，這也意味著頂級公辦初中和普通的“菜中”站在了同一起跑線——名額分配面前。也就是說，在普通的“菜中”只要成績名列前茅就有機會上好高中。

到了今年8月6日，為降低杠桿率，抑制掛盤價格虛高，上海各銀行審核貸款金額又以參考買賣合同價、交易中心核驗價、銀行評估價——以“三價就低”原則作為貸款申請房價標(biāo)準。

而細數(shù)上海樓市政策，遠不止這些。據(jù)澎湃新聞不完全統(tǒng)計，今年以來，上海共出臺10余項樓市新政促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

制圖（澎湃新聞）

在經(jīng)紀人眼中，一系列政策落地目標(biāo)明確，“政府的目的很明確，就是要控房價，之前那一波漲得太多了，要控一控房價。”

另一方面，由于房價下行，投資客比例不斷減少，澎湃新聞從中介處了解到，目前購房客戶中大多為自住需求，想買房用于投資的已經(jīng)不多見了。

銀行貸款評估金額僅為網(wǎng)簽價的50%

除了不斷落地的政策改變著購房者的預(yù)期，資金缺口亦阻止了部分購房者的腳步。

中國銀行一位個貸經(jīng)理向澎湃新聞表示，目前，銀行的放貸周期較長，通常需要5至6個月。周期放長之外，銀行的放貸額度也不斷縮水。

“目前銀行的審批貸款額度基本上都要打上五至八折。我們也遇到了因為貸款額度降低導(dǎo)致無法成功購房的案例?！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀人說道。

該經(jīng)紀人稱，“一系列操作主要是通過限制貸款額度來減緩成交量，成交量下來后，價格上漲的速度就會放緩，甚至下降。但對于首套購房者來說，降低了貸款額度的同時，意味著增加了首付的金額。對首套購房者來說，目前首付比例接近50%。”

購房人因為貸款額度降低導(dǎo)致的違約糾紛也隨之而來。

今年9月9日，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會發(fā)布的《“三價就低”房貸新政下避免交易糾紛的幾點提示》中提到了這樣的情況：某消費者于8月7日簽訂房屋交易合同，此后申請房貸時，銀行最終審批的貸款額度從預(yù)估的545萬元降低為268萬元。277萬元的巨大資金缺口使其無力繼續(xù)履行合同，損失定金的同時更可能面臨巨額的違約金。故以居間方未告知房貸新政致其蒙受巨額經(jīng)濟損失為由發(fā)起投訴。

“這一情況在‘三價就低’原則落地一周后就開始顯露。合同簽好，網(wǎng)簽好，貸款環(huán)節(jié)出現(xiàn)了問題?！辨溂业禺a(chǎn)一經(jīng)紀人說。

為盡可能避免此類糾紛的發(fā)生，上海市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)協(xié)會提示稱，對于購房人而言，應(yīng)全面詳盡了解最新的各項購房及相關(guān)金融政策，對自身購房資格、資金備付能力等關(guān)鍵要素有了充分把握再出手，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網(wǎng)簽價的50%這一現(xiàn)狀要有充分準備。盡可能與業(yè)主協(xié)商在交易合同中加入“因貸款受限導(dǎo)致無法繼續(xù)履約，雙方可以和平解約而無需承擔(dān)違約金”的補充條款。

對于置換型業(yè)主來說，建議不要選擇同步交易，以避免萬一買入方因貸款等原因無法繼續(xù)履約，進而影響自身購入交易的房款支付，造成連環(huán)違約。盡量待賣房資金確定到賬后再啟動買房交易。

對于居間方而言，協(xié)會提示到，簽約前應(yīng)充分告知交易雙方最新的房產(chǎn)及金融相關(guān)政策，提醒買受方確認好自身購房資格及資金能力，尤其對目前銀行貸款評估金額可能僅為網(wǎng)簽價的50%這一情況要明確告知購房人。最好是以書面形式并要求交易雙方簽字確認。一旦發(fā)生相關(guān)糾紛應(yīng)積極協(xié)調(diào)，最大限度讓雙方降低經(jīng)濟損失。

上海樓市的下行只是房地產(chǎn)市場的一個縮影。按照國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)，今年8月份，隨著前期出臺的調(diào)控政策不斷發(fā)酵、信貸持續(xù)收緊，8月全國新房和二手房上漲的城市數(shù)量不斷減少，并降至年內(nèi)最低。

有業(yè)內(nèi)人士表示，樓市將在一段時間里低位運行，此前積累的泡沫逐漸被擠掉，“當(dāng)買房者為了自住而不從投資角度考慮，市場才迎來真正健康”。