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（文/張志峰 編輯/尹哲）

8月12日，工商銀行、農業銀行、中國銀行、建設銀行、郵儲銀行等國有五大商業銀行密集發布通知，明確將于8月25日起對批量轉換范圍內的個人住房貸款，按照相關規則統一調整為LPR加減點的浮動利率定價方式。

也就是說，2020年1月1日前已發放或已簽訂合同未發放，且截至2020年8月24日（含），尚未辦理定價基準轉換的存量浮動利率個人住房貸款（不含公積金貸款），五大行將統一自2020年8月25日起批量轉換為以LPR為基礎的浮動利率，無需貸款人進行任何操作。

而如果需要轉換為固定利率還款方式的話，就需要在8月24日前，抓緊前往銀行，按照工作人員提示完成相關操作。

此前，交通銀行、興業銀行等行也已發布相關公告，個別銀行統一轉換工作最早自8月14日就將開始，所剩時間更少。

圖片來源：中國人民銀行

LPR報價機制改革自去年8月啟動，根據央行此前通知，有商業住房貸款的“房貸一族”，需要在今年3月1日至8月31日期間，在LPR和固定利率間作出選擇。

3月以來，已有不少用戶收到銀行短信，提醒轉換房貸利率。不過，觀察者從銀行處獲悉，截至目前仍有大量客戶尚未進行LPR轉換操作。

對房貸有何影響

從批量轉換規則看，轉換后的貸款加點數值等于原合同最近的執行利率水平與2019年12月發布的相應期限LPR的差值，加點數值確定之后將固定不變；重定價周期（一般為一年）和重定價日（一般為每年1月1日）均保持原合同約定不變，對于重定價周期短于1年的貸款，重定價周期調整為1年。

在每個重定價日，貸款利率由重定價日的上一個LPR與此前固定的加點數值計算確定。

觀察者網了解到，購房者小王當年買房是9折利率，貸款總額300萬元，期限30年，實際利率是4.9%*0.9=4.41%，月供15040.55元。

小王目前仍在猶豫是否轉換為LPR利率，并且需在本月底做出決定。該浮動利率重定價日為每年1月1日，定價周期1年。

那么確定加點數字，就需要知道2019年12月的LPR，為4.8%，加點數字=4.41%-4.8%= -0.39%。

今年8月之后老王的房貸利率=4.8%-0.39%=4.41%，與轉換前相同。

而存在變化的是今后，即2021年房貸利率=2020年12月LPR-0.39%，2022年房貸利率=2021年12月LPR-0.39%，以此類推。

同理，假設同樣背負了300萬元貸款的小李，買房時利率上浮了20%，實際利率為4.9%*1.2=5.88%。重定價日仍為每年1月1日，定價周期1年。

小李的加點數字就是5.88%-4.8%= 1.08%。

那么，今年8月之后小李的房貸利率=4.8%+1.08%=5.88%，同樣與轉換前相同。

但從2021年開始，新的房貸利率=前一年12月LPR+1.08%。

LPR當前處于下行階段

對于大都數尚未轉換的人來講，最關心的問題無疑是，轉換為LPR為基準的浮動利率好，還是轉為固定利率好？

一位工商銀行某支行總經理告訴觀察者網，兩者并無絕對的優劣之分，因為LPR會隨著市場波動，未來是多少，沒有人能夠保證。但絕大多數客戶都會選擇LPR浮動利率，因為近期來看，LPR是低于基準利率的，而且還在持續走低。

數據來源：中國人民銀行（觀察者網制表）

觀察者網查閱中央人民銀行公告發現，2019年8月至2020年7月一年間，5年期以上LPR從4.85%一路下降至4.65%，而央行公布的基準利率始終為4.9%。

假設至2020年12月，5年期LPR仍為4.65%，央行基準利率仍為4.9%，那么前文中的小王2021年的房貸利率就變為4.65%-0.39%=4.26%，月供14775.76元。

與轉換前相比，背負300萬元貸款的小王每月可以節約15040.55-14775.76=264.79元。

同理可得，小李每月可以節約286.63元。

而正是因為目前LPR處于下行階段，人們預測2020年底大概率將會比4.65%更低，每月所節省的利息也就會更多，所以選擇浮動利率的偏多。

相反，假如判斷未來LPR將大幅上行，就是選擇固定利率更劃算。

LPR更貼近市場利率

所謂LPR，即Loan Prime Rate，貸款基礎利率，最早指的是銀行對其最優客戶所能給出的最低貸款利率。

現在則是各大商業銀行根據自己的情況，每月給央行一個報價，央行去掉一個最高值、去掉一個最低值，取算數平均數得出來的。

有分析人士向觀察者網指出，以LPR來確定房貸利率顯然更加貼近市場利率。一般來講，只有在全國型經濟大蕭條的時候，銀行為了刺激經濟復蘇才會大幅降息，這時候我們也很難賺到錢，減少一些月供也不錯。

而相反，當全國經濟大發展的時候，各行各業欣欣向榮，這時候銀行貸款利率往往走高，但每個人也很有更多的賺錢機會，一個月即便多還一兩百塊的月供自然也問題不大。

“這也是國家推行LPR浮動利率，以及更多人愿意選擇浮動利率的邏輯所在。”上述分析師總結道。

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