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本文來自微信公號“大貓財經”（ID：caimao_shuangquan），作者/大貓財經哥。

01

當老大不容易，楊國強可能對此深有體會。

2017年，碧桂園銷售收入超過恒大、萬科，首次登頂行業老大。

2018年頭六個月，這種增勢依舊迅猛，半年銷售額逼近去年全年的75%。

好運氣不知從哪個時刻起截然而止，各種事故頻出，各種指責接踵而來，行業老大還沒坐穩，有人預言崩盤將至，碧桂園到底怎么了？

02

很多人第一次知道碧桂園的名字是在十多年前，26歲的楊惠妍以1121億的資產成為2007年的《福布斯》中國首富，當然，人們隨后發現女首富的錢其實來自于她的好爸爸楊國強，他對于上市戰戰兢兢：“上市后的碧桂園就像一只沒有腳了的小鳥，只能拼命地往前飛。”

楊國強說話內斂，開場白往往是“我是個農民，沒讀過什么書，說的不一定對……”，這是中國農民慣有的狡黠，據說他讀書很多，時常給高管開出書單，據說尤愛《懺悔錄》，而開場白之后的觀點，往往驚人。

即便他是一個真的農民，他也是極其精明的那種，比如他很早就明白了這樣的道理：同樣是土地，種莊稼的收益比不過種房子。

這可能跟他是順德人有關。如果說農村土地改革的先鋒是安徽小崗，那么鄉鎮企業產權改革的先行者則是廣東順德，也是在這里，1991年，有句名言，“發展是硬道理”。

1992年，已經在建筑行業折騰了十幾年的楊國強決定下海，北滘鎮政府旗下的北滘經濟發展總公司與另外兩家公司聯合成立順德三和物業發展有限公司，打算開發北滘鎮附近的碧江及三桂兩個管理區內的一片1300畝土地，此項目以“碧桂園”命名，以此為跳板，楊國強跳出體制。

第一個坑是4000套別墅的項目，其時正值1993年6月的房地產危機，因項目偏遠根本無人問津，公司面臨倒閉，而楊國強走出絕境的套路至今還被業界模仿：他遠上北京，說服景山中學在園區設立分校，通過“學區房”概念，爛尾樓成了當地爆款。

但這之后直到上市，碧桂園其實只是無數房地產公司中籍籍無名的一個，像一個老農，日出而耕日落而息，掙得只是行業紅利，那時的地產大佬是任志強、潘石屹、馮侖這些，個個巧舌如簧，那不是楊國強的時代。

03

上市帶來了好運，雖然之后經歷金融危機，碧桂園也曾裁員，但楊國強還是像開了掛。有意無意的，碧桂園“三級火箭”：土地+人才+高周轉模式逐漸成型，大殺四方。

▌?土地

上市不到半年，碧桂園的土地儲備從1900萬平方米激增到4500萬平方米，這比當時的萬科多一倍，是香港長和系當時全部土地儲備的2.5倍。有地才能種房種莊稼，自打那之后，碧桂園買買買的節奏就沒停過，而且目標明確，重倉三四五六…..線城鎮。

▌?人才

據說楊國強是在和平安馬明哲的一次交談中頓悟人才的重要性。

他問馬明哲，“你怎么管理平安的萬億資產？有什么秘方？”馬說：”我能有什么秘方，靠優秀的人被，我這有很多年薪千萬的人。”

回去后，楊國強對人力總經理說：“我給你30個億，你去給我找300個人來。”

其實之前他已經意識到這個問題，把中建五局總經理莫斌挖到碧桂園任總裁，年薪躍為605.4萬元，之后力度更大，2013年，中海集團董事朱榮斌加入碧桂園，年薪553.6萬元；2014年，同樣有中海、中建職業背景的吳建斌，出任碧桂園首席財務官，年薪為619.5萬元。到2016年結束時，來自中建的劉森峰，成為碧桂園第一位年收入過億元的區域總裁。

同時，碧桂園啟動了”未來領袖計劃”，在全球廣招名校博士，為中國地產行業所罕見。2016年底，入職博士超過400人。

▌?高周轉

楊國強真正的殺手锏，是高周轉。

萬科學習美國帕爾迪，把高周轉概念最早引入國內，楊國強在此基礎上加入了沃爾瑪的資產周轉精髓，成為碧桂園崛起的膨化劑，“我們低成本拿地，快速開發，配套到位，低價開盤……這樣的速度別人做不到，這樣的把控，別人做不到，我楊國強能做到。”這套理論配合“456”方法論——拿地后4個月開盤、5個月資金回籠、6個月資金回正——讓碧桂園迅速崛起。

2010年銷售收入329億元，到2017年的5500億，一路殺進“財富500強”。

好，接下來進入but部分。

時間進入2018年，碧桂園的運氣差了不少，事故不斷，問題很多，環伺左右幾乎全是罵他的人：員工吐槽、同行抱怨、客戶維權、百姓聲討，“四宗罪”纏繞碧桂園，地產之王為什么成了全民公敵？

04

4月開始，連續不斷的工程事故令人側目：

高周轉、搶工期、自監理，碧桂園的潛規則逐一暴露，也創造了中國房地產行業的一個奇觀，在碧桂園的工地上，監理和施工方往往都是碧桂園自己的員工。

與這些工程同樣被扒出的是遍及各地的房屋質量問題，一個五星級的家，變成了五星級的坑，于是，維權聲四起：

從杭州到武漢，無錫到甘肅，萍鄉到濟寧，到處都有碧桂園業主的身影出現。

有的是因為公攤坑了面積，有的是因為電梯容量和戶數不匹配，甚至還有延期交房，交房不交證等等原因。

但是最多的一項是他們的裝修，買的時候承諾精裝修，樣板房很華麗，到真的交房的時候精裝修就變成毛坯了，或者用很多劣質材料對付事兒。

于是民怨沸騰。

05

很多人說是因為高周轉背后的資金流出現了問題，這是毋庸置疑的，房地產的高桿桿過不了資金短缺的日子，但從具體的執行者來說，高周轉背后的高強度超過了很多人的極限，沒有人能用百米沖刺的速度去完成一場馬拉松，碧桂園的管理問題再被提起。

楊國強的三級火箭架構無疑是高效的，就一個缺點：耗人。

如果再加上一個對細節窮追猛打的老板，那員工是很難做的。生不入x科，死不進x大，生死不入碧桂園，真的不是說說而已。

貓哥問一個碧桂園的伙計，壓力真的那么大嗎？他沉默無語，撩了撩頭發，“這么說吧，哥入職一年，發際線高了一公分…….”

▌一是心累：

焦慮無處不在，因為業績不行肯定要被淘汰的，而且時間有限。

每月的總部高管會上，區域總們會按照業績數排座位，業績可觀的坐在前排，以此后推。結果清晰，壓力明顯。

每天早晨，楊國強、莫斌可以通過手機系統看見前一天碧桂園產生的所有數據，如各地投資、售房、收款情況等等，700多名地方項目總經理乃至垂直條線人員，可以根據實時數據，知道自己與考核指標還差多遠。

“紅綠燈”管理系統中，碧桂園4000多種業務都實現了流程管理，每一個業務的進度都被設計了紅綠燈的預警時間。當出現3個紅燈，業務相關人員會被職能中心負責人約談，一旦出現4個紅燈，等待你的是總裁莫斌的約談。”我們每天早上的習慣就是摸手機，看看業務進度變色了沒有，有變色了的就趕緊抓緊。”這是碧桂園工作的日常，節點管理正變得越來越嚴苛，這保證了高執行力。

▌二是身累：

在萬科的離職群里，大家通常是你儂我儂，而碧桂園的離職群則抱怨頗多，即便是在職員工，也常常匿名吐槽，屢見不鮮。

抱怨加班是常事，除了畫圖紙的設計師被要求通宵出稿子之外，其他部門的員工一樣是超長待機，員工培訓的照片流出也透露了碧桂園的拼命加班文化：

于是就有了這個結果：

一線更慘，除了傳說中風風火火的喝雞血之外，也有量化指標逼著員工使勁干，比如全員掃街，讓很多人叫苦不迭。

06

本來旁觀的人也被牽扯其中，一類是同行，一類是老百姓。

碧桂園通過全員沖刺的方式完成業績爆發，對同業來說則又愛又恨，貓哥問過不少地產朋友，他們“撕了”碧桂園的心都有，因為——他們的公司也打算這么干！

去年11月，第一梯隊房企恒大曾下發董事局主席許家印簽發的文件，明確實施高周轉獎勵及考核細則。今年5月，保利地產董事長宋廣菊表示，將向碧桂園學習項目周轉的一些做法，強調豪宅“高周轉”的泰禾，不斷在“院子系”去化周期上著力。

老板們當然希望大干快上搶奪利潤，而一幫職業經理人則看到了無盡的加班，本來已經累得半死不活了，突然旁邊還有個蒙眼狂奔的主兒，更可怕的是老板還要求趕上去……

罵街是一定的。

而罵得更狠的是老百姓，在很多人看來，碧桂園就是一個收割機。

因為定位三四線甚至更基層的城市，市場容量小，碧桂園的策略是低價拿地，然后宣稱提供一個“五星級的家”，然后當地購買力被迅速掃光，然后房價就有了新高度。連文藝小清新聚集的豆瓣都是一堆一堆對碧桂園的惡意：

于是有人提出問題：碧桂園失控了嗎？

身負9000億的債務，又是嚴格調控的行業，央行的水都快溢出來了但很少流入地產商的手里，海外的評級在下降，這個渠道被堵死也很正常，失去了現金流，龐然大物轟然倒下也不鮮見。

楊國強有這種危機感，他曾說，每天都在思考倒閉、做不下去會有什么結果？

從結果看，他還沒找到解決方案，而碧桂園的麻煩，可能才剛剛開始。