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另一方面，在高產階層已經為子女儲備了豐厚的家庭資產及廣闊的社會關系網、意味著子女的文憑及個人校園人脈對他們而言并不是通向富足與成功的必需品的時候，中產階層為自己子女所能做的，就是盡最大努力讓他們通過獲得較好學歷而規避階層滑落風險。所以，中產階層，在子女教育階段每個環節，都是最“雞血”、最不惜代價進行投入。

與外來人口占比很高的背景疊加，該市很多中產階層十分恐慌自己子女會進入到那些外來民工子女就讀多的普通公辦小學和初中。在這些中產階層看來，讓子女入讀普通公辦小學，不僅是自己人生的失敗，會有強烈的挫敗感，也會讓子女“近墨者黑”，不僅在很差的學習氛圍中跟著學壞或喪失學習動力或缺少學習技巧積累，更會在社會資本積累的起點上就輸了，進入萬世不復劫的階層下滑通道，這是他們極為恐慌和會盡最大努力去避免的噩夢。

在“公民同招”之前，中產階層還可以通過“雞血”孩子，讓孩子通過提前起步和加大學習量獲得好成績、通過各種課外班獲得特長技能和漂亮的各種獲獎履歷等各種方式進入優質民辦學校，從而免除入讀普通公辦學校的風險。一般是等到各種雞血后發現孩子實在不是牛娃的料，才會去考慮購買學區房，保證對口公辦學校至少不是墊底梯隊的。“沖擊民辦名校+保底對口學校”，是大多數中產階層對孩子義務教育階段制定的策略。所以，“公民同招”之前，一方面該市對民辦學校的熱捧在全國罕有，另一方面學區房溢價也不算很高，這兩者是相輔相成的。

然而，在“公民同招”之后，尤其2020年嚴格落實“民辦搖號”，通過進入民辦名校而免除進入家門口墊底水平公辦學校的可能性被基本消除了，這立刻引發了很多中產階層恐慌性搶購學區房。

學區房自2020年以來的表現

雖然2018年該市就開始試行“公民同招”，但那時候并沒有引發學區房炒作。一方面是因為過去兩年的“公民同招”還是實驗性和探索性，尤其沒有強制性的嚴格“民辦搖號”和“搖不中統籌”，沒有立刻刺激學區房升溫；另一方面是，房價具有突出的“買漲不買跌”金融屬性。而且2020年還有一些特殊性，3月“公民同招”新政發布，當時疫情還很嚴重，市場反應難免出現一些滯后。

然而，一旦一個地段的學區房升溫后，賣家對未來預期升高、更加惜售，造成更多的供不應求，加劇具有一定剛需屬性的買方的緊張情緒和刺激其搶購。賣方則會更加惜售，市場供應更加短缺，更刺激買方恐慌性搶購，形成不斷自我放大的棘輪效應。2020年下半年，各種因素交織，就出現了這種情況。

以該市某區為例。以前學區房炒作的都是小學，目的是為了考著名民辦初中。但2020年民辦搖號之后，上民辦初中不能靠考了，學區房轉為炒作初中或“小學、初中”的雙學區，那些九年一貫制的名牌初中尤其受到熱捧，其對應的學區房明顯升溫。但即使同一個板塊里的樓盤，哪怕相近房齡和品質的樓盤，如果就近沒有所謂前列梯隊的公辦初中，樓盤價格就上漲少很多。

因為開發晚，該區優質公辦義務教育資源較少，在這輪學區驅動的房價上漲行情中顯得特別突出。與該區情況相似的，還有同樣開發較晚、優質公辦學校緊缺的另一區，也是這輪房價上漲行情中的領漲區。如某版塊有少數樓盤可以擁有對口區內知名公辦小學和在全區初中都前列梯隊的某公辦初中的雙學區資源，過去一年的價格走勢就明顯強勁。作為對比，同在該板塊，就近公辦初中相對普通的那些樓盤，近一年的房價走勢就平緩很多，甚至還有價格基本沒動的樓盤。

初中學區帶動房價的情況，也發生在其他中心城區。哪怕“老破小”，只要有好的初中學區資源，也同樣走出了一波大行情。比如中心城區的某板塊，一批1980年代后期建成的老公房，雖然對口的公辦小學一般，但小學畢業后升入在全區初中都前列的公辦初中的確定性高，房價都出現較大的上漲行情。但同一個板塊中，就近公辦初中“未入梯隊”的那些樓盤，很多目前在售房源的掛牌價甚至還沒有恢復到2017年的高點價位，與本區內的學區房價格猛漲趨勢形成鮮明對比。

曾有市場研究機構發布統計報告顯示，截止到10月，2020年該市學區房的成交均價59114元，比全市均價高出21%，同比去年上漲7%。但也有研究機構報告，2020年全年，該市的優質雙學區、九年一貫制學區房，漲幅已超過20%。

然而，在有雙學區資源的學區房出現瘋漲的同時，那些沒有學區資源的住宅，無論一手房還是二手房，這大半年來總體上房價都是基本穩定的，沒有出現明顯升溫的情況，甚至還有不少二手房的價格還沒有恢復到2017年的高點。哪怕是地處中心城區，無學區的“老破小”，房價都比較低迷，自2016年以來長期橫盤，而且在絕對價格上都已經落后于新產業密集、新落戶人口聚居的新興社區。即使出現一些房價上漲，也主要是市場氛圍開始活躍、預期發生微妙改變的結果，尤其那些會受到了周邊學區房價格上漲溢出效應的樓盤，價格上漲較多。

作為這些基于少數案例觀察的結論，該市房價在2020年下半年出現明顯的局部升溫態勢，原因是十分復雜和多方面的，包括剛需和改善型需求積累、落戶放松、城市更新加速、疫情沖擊下國外資金回流與避險、出國大幅減少的同時留學與海外定居歸國增多等諸多因素，但2020年3月公布的義務教育階段入學政策調整尤其是“公民同招”+“民辦搖號”的新政，可以確認是其中重要的一個因素。

這方面有很多直接證據。比如，該市這輪房價不是普漲，只是局部上漲，學區房明顯領漲。在學區房中，如果僅有優質公辦小學資源的學區房也上漲不多，上漲最多最猛的就是可以入學九年一貫制入學的優質公辦學校的學區房。而且越是那些優質公辦初中稀缺的區，房價上漲越快。優質公辦初中相對充足的的城區各區，則總體上漲較少。這些現象觀察可以初步驗證筆者觀點。

學區房大火，背后是教育公平的鴻溝又被拉大了。圖片來源：視覺中國

評論、反思與應對建議

“公民同招”政策體現了中央政府糾正義務教育民辦學校和公辦學校在生源上不公平競爭的態度，更表明了推進教育公平的決心。抑制超前教育，保護兒童不被過早拔苗助長，減輕家長教育焦慮，不讓家庭財富或短期智力開發投資形成的成績領先而造成孩子過早遭遇社會分層的，也都是十分必要和科學的。

然而，實現教育公平，最終要靠教育資源均等化。在教育資源均等化還沒有完全落實的情況下推進“公民同招”，就會讓原來因為民辦學校自主招生所掩蓋的公辦學校之間在硬軟件投入、辦學質量及歷史聲譽等方面的不均衡現象，突然暴露和放大，難以避免地刺激民眾去爭奪那些名聲好的公辦學校尤其公辦初中，進而導致學區房出現暴漲行情。

房價又具有溢出效應和傳染效應，學區房的暴漲，雖然在該市目前還是局部地段，但如果不及時制止，遲早會通過比價效應，帶動所有住房出現價格上漲。像某東部一線城市這樣標桿城市房價的上漲，如果沒有及時遏制，又會被當做政策放松的信號，引發周邊乃至全國城市跟風上漲，那全國穩房價的壓力就非常大了。

該市在年初相繼出臺了市場交易規范、信息披露與金融等方面的一系列組合拳政策，初步遏制住自2020年下半年以來的樓市加速升溫，市場氛圍有所冷卻，預期正在發生變化。然而，相對其他投機炒房行為，學區房具有一定的剛需性，學區房高溢價的根基更難去除一些。

客觀來說，為應對“公民同招”可能帶來的“學區房熱”，該市教育部門也做了一些防范性的準備。比如將獲得學區的門檻升高，努力淡化學區概念等。如某些區實行按照適齡兒童戶籍遷入時間的先后來排序安排入學優先順序，超額的實行統籌。這在一定程度上打消了投機性購買學區房的動機。2020年，該市部分區還實施了“五年一戶”政策，即對區域內入學矛盾尖銳的學校，實施每戶地址每五年只有一次同校對口入學機會。另外一些區10多年前就實行了某種形式“多校劃片”的政策，對抑制學區房炒作有一定作用。但這些政策只能治標不能治本。只要仍然有教育資源的空間不均衡，就像流水總從高到低一樣，人們就總有動力去爭奪更好學區資源的房子，這個房價上漲的內在動力就難以從根子上消除。教育均等化，需要更多創新性思維，如均等化投入、集團化辦學、校長和教師輪崗、實現真正意義的多校劃片和隨機入學等。

另外，另一方面還要想到，教育均衡化，僅靠教育部門是不夠的。如很多家長已經開始意識到，“公民同招”新政下，住房選擇應盡量靠近“人口素質”較好的地段。只要這個片區產業總體上比較高端，家長整體素質較好，比如都是工程師或金融從業人員或大學教師和醫生，那么哪怕再嚴格實行“多校劃片”政策，孩子的同學們整體上都不會太差。這會引導人群扎堆到新興高端產業集中的地區。也就是，哪怕嚴格“公民同招”，公辦學校的辦學投入與條件都均衡化了，也仍然會因為生源的空間分化，來阻礙教育均衡；進而，以居住的空間分異，來催化新的階層分化。這在很多發達國家已經是普遍出現的現象。這是我們政策上需要提前考慮和未雨綢繆的地方。

本質上來說，一個城市相對其他城市的高房價就是區域不平衡發展的產物，一個城市地段相對其他地段的高房價是城市內部空間不平衡發展的產物。房價是人們居住空間聚集的產物，又會對人們的社會交往產生分層機制。治理房價，與推動公共服務均等化和強化空間治理等宏觀布局緊密相連，需要系統化思維和全盤布局。

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