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【文/觀察者網專欄作者 夏日】

近來，萬科物業因“錦旗事件”一度沖上微博熱搜，引起網上的紛紛討論。

由于不滿高昂的車位租賃費，幾名業主向寧波萬科物業贈送“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗，隨后全國其他社區業主紛紛效仿。萬科寧波物業認為這事對整個物業行業負面影響太大，因此已申請提前三個月解約，退出該小區物業服務。

作為物業行業的標桿，萬科物業一下子被推到風口浪尖，激起人們對城市社區物業的關注和反思。

9月5日，寧波中梁首府小區幾位業主駕車將小區車行出入口堵死，隨后幾位業主將印有“干啥啥不行，收錢第一名”的錦旗帶到小區物業服務中心遞交，并拍照、傳播。

實際上，在當前快速城市化過程中，物業企業對構建城市美好生活的秩序發揮了重要作用，在面對新冠疫情這一城市突發公共衛生危機時，也做出了巨大的貢獻。但同時，它們也面臨諸多困境，尤其在拆遷安置小區，由于小區獨特的社會性質和建立過程，物業管理困境更為凸顯。

為應對這一困境，各社區及物業公司也在積極求變。目前一種有益的探索是加強社區黨委領導，以黨組織的方式加強對社區居民的組織，形成“紅色物業”的道路。其中，中部城市的J社區就是典型。

J社區由原Y村轉化而來，是一個地地道道“撤村建居”的大型農民還建社區。社區總面積17萬平方米，居民6000多戶，2萬余人。社區黨組織在參與物業公司的服務過程中，通過主體補位逐漸嵌入到物業公司中，以組織化參與物業治理，已經積累了一些比較好的工作經驗：通過塑造與規范社區的空間秩序，轉變了居民的公私觀念。同時，在物業費的收取過程中，動員組織居民，強化居民的公共意識，提供物業發展的“第三條道路”。

“三失”農民上樓難適應

2004年，轟轟烈烈的“村改居”實踐拉開了當地快速城鎮化的序幕。2005年以來，Y村民房被拆得七零八落，居民散在四面八方，成為失地、失業、失收的“三失”農民。隨著作為拆遷安置J社區的建成驗收，Y村所在的C鄉的 “三失”農民陸續入住。

村民們雖然上岸了，但觀念在還在土地、魚塘里。“他們趕著雞鴨，牽著豬牛羊，背著漁網，扛著鋤頭，提著糞桶就進入小區了。”一位干部回憶過去時笑著說道。“富日子當窮日子過，什么都舍不得落下”構成了村民當時最樸素的心態。在農民觀念里，破家值萬貫，很多廢舊物品都舍不得扔掉。

對于在農村生活了幾十年的農民而言，生活環境的突然改變使他們惶恐不安。沒有多少文化，也沒有足夠的技能，是否能夠真正在城里生存還具有太多的不確定性。小農的理性讓他們時刻給自己留一條后路。“一旦城市無法生存，我會隨時準備回到原來的生活方式，繼續販魚養魚過日子。”一個70多歲的老人同筆者聊到他的擔心。

小區環境狀況可想而知，城市化的小區內部空間充滿了鄉土的生活氣息：樓道里堆放著漁網、石磨、蓑衣和鐮刀等生產工具；樓下行道樹上搭棚子拴牛羊，空地上累窩養雞鴨，花壇綠化被紛紛搶占，種上了蔬菜；生活垃圾隨處亂丟亂扔，甚至連高空拋物也比比皆是。

小區保潔班長回想那段光景時說道，“的的確確素質差，的的確確臟，臟得讓人睜不開眼睛。”一位退休搬回社區的老師覺得無奈，一看到外面的景象，就再沒有出門鍛煉的心思了，“眼不見心不煩，散不了步，干脆在家看報紙。”

造成這種現象的根源在于，在農村，農民的生活生產空間是一體的。生活住房與生產工具的安放、屋前屋后的菜園地等融為一體。農民對公私領域并沒有明確的界限。在城市卻完全不一樣，居民的生產與生活是自然分離的，社區只是居民生活的空間，一套公寓住房是最直接的見證，公私空間區分非常明確。

農民物業公司的成立

進城的興奮很快被小區糟糕的環境所湮滅。

生活在一片“霧茫”之中，居民苦不堪言，怨聲載道，社區干部也是頭疼得很。看到小區的環境，華潤、保利等許多國內大型的物業公司也紛紛搖頭，“只怕天王老子過來也做不好這個小區的物業。”

引入市場物業的設想沒有成功，小區物業處于無人管理的“真空期”。生活質量不但沒有提高，反而急劇下降，居民哪有幸福感與獲得感可言。

“小區物業無人經營，自家物業自家行。”既然市場力量不愿意參與，社區就自發經營，自力更生。作為第一批拆遷小區，沒有理論指導，沒有經驗可學，J社區只能摸著石頭過河，在實踐中探索。在兩委會上，社區書記擲地有聲地說道，“既然沒有可以借鑒的樣板，就讓我們成為樣板。”

要想由Y村集體辦的L物業公司承包J小區的物業，獲取新區公司（政府成立的負責開發建設的項目法人和融資主體）的信任是首要的。社區兩委與新區公司展開詳細談判。最開始L物業公司也受到新區公司的質疑，他們認為國內大型的物業公司都不愿參與，一個不懂物業管理的“農民物業公司”又怎么能夠管理好拆遷小區的物業？

很快，這種質疑大部分被打破。

社區書記從來不打無準備的仗，“在談判前，我首先對小區現狀進行了全面的摸底排查，接著專門拜訪了物業協會的專家。”新區公司見社區書記說得頭頭是道，最終答應把物業管理交給L物業公司。盡管如此，在簽訂合同時，仍加上一句話：如果業主不滿意，我們隨時更換其他的物業公司來取代你們。

深諳基層工作與農民情況的社區書記笑道：“您放心，雖然我們公司在一些人的眼里是‘農民物業公司’，但是不要忘了，小區是失地農民安置小區，農民和農民精神上有著天然的親緣關系，換哪個物業公司，也不會有我們做得好，做得到位。”

落實責任，改變觀念

2006年左右，L物業公司成立之初，具有豐富的市場物業管理經驗的陳叔叔，被社區書記看中，成為公司的總經理，負責整個公司的運營與管理。

陳叔叔嫻熟地引入物業管理的通行機制，卻很快在小區環境綜合治理中發現這是自己想當然。“拆遷小區的物業，與物業管理的通行機制有太大的不同，很難按照商業企業模式那套來管理。”看似一件小事，卻是件大事。他實事求是，及時調整策略與方式。

“如果僅僅依靠物業公司來實現小區環境綜合治理，這是個不可能實現的美好諾言，沒有社區兩委班子的強力支持，一切都不可能。”陳叔叔坦言。社區兩委班子認為黨員要發揮模范作用，帶頭維護小區環境。在社區書記的帶領下，分片召開黨員會議，推薦樓棟長和單元長。

依托原鄉的黨員積極分子與鄉土社會基礎，經過幾個小時的激烈討論，最終選出了41個樓棟黨建聯系員（黨建聯系員）和128個單元長（黨建觀察員），形成“書記—支部委員—黨小組長—樓棟長—單元長”的五級管理體系。

經過討論，黨組織又制定出“四定四包”工作機制。所謂四定，就是定人、定時、定片、定責；所謂四包，就是包棟、包單元、包戶、包人。具體的任務安排就是：外環由黨員干部包片，中環由黨員包棟，內環由黨員聯系員包戶，小環由黨建觀察員包人。

“可以說，當時實現了范圍無遺漏，責任全明確，時間全覆蓋的組織、治理與服務體系。巡查時，黨員都要佩戴徽章。同時，聯合城管、公安等力量協助配合。”

黨組織嵌入到小區環境綜合治理后，歸根結底就是落實。在社區兩委班子的領導下，依托物業公司，他們開始了宣傳攻勢。“居民原是村民，對于社區美好環境并沒有概念。我們組織黨員和部分業主代表到一些做得比較好的小區實地參觀學習，比如東方花園、萬科福星苑等。當時拍了很多照片，之后沖洗出來貼在宣傳欄給居民看。”

與此同時，他們主要利用小喇叭巡回宣傳，不停地播放宣傳語。那一段時間，“小區是我家，環保靠大家”、“小區衛生人人有責”、“創建家園美如畫，點滴小事見精神”等口號總是響徹小區。“實際上，就是始終強調小區與農村不一樣。樓道、路面等屬于公共部分，不屬于個人。”陳叔叔說道。

“宣傳是最基礎的，要想轉變居民的思想與態度，還得細致地做思想工作。”陳叔叔介紹道。兩委班子和物業負責人一家一戶地上門做思想工作。

“基層工作就是做人的工作，做人的工作最難，但必須得做。”社區書記頗有心得地說道。她善于運用辯證法，從正反面闡述社區環境的好處與危害。從反面看，糟糕的社區環境如一堆破銅爛鐵，亂七八糟，老人走路容易摔跤，而亂糟糟的環境，好媳婦也會嚇跑，不會嫁到這里，結果是一代不如一代；從正面看，好的社區環境，房租也高些，即使賣房子，也能賣個好價。

村民一聽覺得很有道理，但是依然舍不得全部扔掉。社區書記就趁熱打鐵，為了一部分村民的農業生產的方便，便和社區居民承諾，如果確實有用的東西，可以集中放置到一個地方。“通過和新區公司協商，我們專門留出一塊地，給居民做簡易倉庫，目前這些物品放在社區三個門面內。”

經過上述密集的群眾工作，大部分居民的思想工作做通了。社區干部及物業人員順利地拆棚子、鏟菜地、搬磚頭、殺雞鴨等，轟轟烈烈地推進小區環境治理。雖然偶爾有少量居民不理解來找他們扯皮，但往往很快就能夠解決。

社區中總有一些釘子戶在反抗，物業公司干脆趁他們不在家，悄悄把垃圾拉走。這些居民發現自家的“寶貝”不見，就找社區兩委扯皮。“打仗需要講究策略，前方有人沖鋒，后方有人負責打掃戰場。”負責調解的社區干部就以柔克剛，巧妙地化解矛盾，使得L物業公司在艱難中仍舊能繼續推動小區環境治理。

經過三四年的工作，小區環境發生了翻天覆地的變化。“那會兒的工作是我們最艱難的時刻，那時除了社區的房子，我們幾乎把整個社區重新打造了一遍。”