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兔主席:許家印的恒大落幕了,保交樓怎么辦?
最后更新: 2023-10-11 17:12:09但如前所述,在市場(chǎng)模式下,通過市場(chǎng)化的機(jī)制,開發(fā)商可能一時(shí)間無法變現(xiàn)這些資產(chǎn),甚至可能永遠(yuǎn)都無法按照理想的價(jià)格變現(xiàn)某些資產(chǎn),并且其嘗試變現(xiàn)的過程本身,就可能影響資產(chǎn)價(jià)值(集中處置會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)值下跌)。因此,盡管說“解鈴還須系鈴人”“羊毛出在羊身上”,“保交樓”的資金最終應(yīng)該來自項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開發(fā)商,但短期內(nèi),需要有其他的渠道提供過橋、過渡的資金。
第六,短期內(nèi),保交樓的過橋、過渡資金應(yīng)該從哪里來?短期內(nèi)的資金來源只能是政府。這個(gè)“政府”,指的是廣義的政府,即公共部門的概念,可以包括中央與地方政府、國有金融機(jī)構(gòu)、國有企業(yè)及其他政府機(jī)關(guān)及事業(yè)單位等。政府/公共部門的背后無他——就是納稅人。
為什么是政府?因?yàn)檎欠◣虐l(fā)放者,有能力改變我們的貨幣環(huán)境;因?yàn)檎軌蛱峁┳畲蟮男庞?;因?yàn)檎軌蝾C布和詮釋法律、法規(guī)、政策;因?yàn)檎性S多行政手段可以使用;因?yàn)檎凶銐虻馁Y源和能力,旗下也有許多平臺(tái)可以分擔(dān)各種功能、職能……但歸根結(jié)底,還是因?yàn)檎袚?dān)公共職能,要維護(hù)經(jīng)濟(jì)社會(huì)大局及民生穩(wěn)定,是最有義務(wù)、動(dòng)力也最有能力解決問題的主體方。因此,保交樓問題只能先由政府出面,暫時(shí)提供流動(dòng)性。
第七,政府為保交樓提供了過渡性資金,填補(bǔ)了短期流動(dòng)性,那么后面如何從開發(fā)商手里收回資金呢?政府不能平白無故接盤,納稅人出錢把開發(fā)商沒蓋完的樓給蓋完了,然后開發(fā)商就可以全身而退了嗎?沒有這樣的道理。需要特別注意的是,這不是拿納稅人的錢去救開發(fā)商,這是為了大局不得已的暫時(shí)過渡。這個(gè)定性,一開始就要格外注意。
第八,政府/納稅人最終需要從開發(fā)商的手中獲得保交樓所需的資金(也就是土地、在建工程及存貨、持有型物業(yè)等)作為補(bǔ)償,這是實(shí)質(zhì)。至于具體如何操作,就是形式問題和技術(shù)問題了。但如果要稍加拆解,大致可以分為兩個(gè)環(huán)節(jié)。
環(huán)節(jié)一:政府從開發(fā)商手里“收回”土地、在建工程/ 存貨、資產(chǎn)。怎么收回?當(dāng)然是在法律、法規(guī)框架下進(jìn)行(這個(gè)問題是技術(shù)問題,本文就不予探討了)。但核心在于,這個(gè)環(huán)節(jié)是由政治授權(quán)、政治導(dǎo)向、行政驅(qū)動(dòng)的,從定價(jià)、商業(yè)條款、決策到執(zhí)行周期,都不是簡單的商業(yè)化經(jīng)濟(jì)行為,也不能是商業(yè)化經(jīng)濟(jì)行為。
同時(shí),要特別指出的是,交易定價(jià)要充分參照市場(chǎng)價(jià)格,不能大幅偏離。這就使交易本身自帶“護(hù)盤”功能。(這一條是重中之重?。?
環(huán)節(jié)二:政府將“收回”的土地、在建工程/ 存貨、資產(chǎn)重新“釋放”,收回資金。如何釋放?具體方法可以有很多,也是技術(shù)層面的問題。包括重新出讓土地(并且可以適當(dāng)調(diào)整規(guī)劃);調(diào)整資產(chǎn)的職能、功能,例如將原本的住宅調(diào)整作為保租房;進(jìn)行證券化,例如保租房公募REITs,或者利用優(yōu)質(zhì)自持資產(chǎn)發(fā)行ABS(資產(chǎn)支持證券)等。
政府單位內(nèi)部還可以進(jìn)行一些“騰挪”,例如讓有富足資金及資產(chǎn)負(fù)債表空間的企業(yè)(如央企)接走部分資產(chǎn)。方法很多,也都是技術(shù)問題。只要大方針確定了,從來都不缺乏技術(shù)解決方案。
環(huán)節(jié)一和環(huán)節(jié)二并非絕對(duì)分開的。兩個(gè)環(huán)節(jié)可能非常接近,甚至有可能跳過環(huán)節(jié)一直接到環(huán)節(jié)二。但核心要義是,兩個(gè)環(huán)節(jié)都是自上而下部署,且由政治授權(quán)、行政驅(qū)動(dòng)的,要在指定時(shí)間內(nèi)完成。要避免市場(chǎng)化機(jī)制中的友好磋商、自主商業(yè)談判、自主商業(yè)決策,以及因商業(yè)化所帶來的一切不確定性。我們說得直白點(diǎn),在戰(zhàn)場(chǎng)上,在生死存亡的一線,有時(shí)確實(shí)不能有這么多的溫文爾雅和繁文縟節(jié)。
第九,不同政府/公共部門機(jī)構(gòu)的大致分工是怎樣的?大致輪廓可能是這樣的:中央判定大方向,做政治決斷,給予政治授權(quán)。政治決策一旦完成,后面的事情就是“船到橋頭自然直”了。
中央工作組。中央層面可以有一個(gè)高級(jí)別的工作組,相關(guān)部門委派成員參加,專門負(fù)責(zé)此事。工作組應(yīng)該有國務(wù)院主管部委(發(fā)改、國土、住建、國資、財(cái)政等),也應(yīng)該有黨體系參與
(例如紀(jì)委、宣傳部等),在政治授權(quán)上不能有“盲點(diǎn)”。成立工作組的目的,就是為后面的決策與執(zhí)行提供充分的政治授權(quán),能夠協(xié)調(diào)一切有關(guān)的部門、地方及職能資源,并使中央對(duì)進(jìn)展時(shí)刻知情。
國務(wù)院主管部委(例如發(fā)改、國土、住建、財(cái)政等部委體系)。一是該方案可能涉及土地的收回、轉(zhuǎn)讓、再出讓、再規(guī)劃或調(diào)規(guī)劃等,需要這些部門的參與、授權(quán)、推動(dòng)落實(shí)執(zhí)行;二是如今很多開發(fā)商是全國性跨區(qū)域經(jīng)營的,地方政府有動(dòng)力解決本地的保交樓問題,但恐怕沒有能力也缺乏意愿解決跨區(qū)域問題。涉及跨區(qū)域主體的問題,少不了中央/ 國務(wù)院牽頭。
金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)。一是對(duì)初始的保交樓提供全面的政策支持,二是對(duì)政府“收回”資產(chǎn)(環(huán)節(jié)一)及政府重新“釋放”資產(chǎn)(環(huán)節(jié)二)提供全面的政策支持,三是在政策上全力支持優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資(例如三道紅線下的“綠檔”開發(fā)商)。
商業(yè)銀行。負(fù)責(zé)提供短期的資金/ 流動(dòng)性支持。涉及的問題很具體,就是如果要復(fù)工復(fù)產(chǎn)錢從哪里出。短期內(nèi),要再對(duì)困難項(xiàng)目“墊資”,各種國有金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)、地方政府都可以發(fā)揮作用,但在關(guān)鍵環(huán)節(jié)指望得上、不掉鏈子的,還得是商業(yè)銀行。
而提請(qǐng)商業(yè)銀行支持的這個(gè)環(huán)節(jié),必須是自上而下、行政驅(qū)動(dòng)的,對(duì)負(fù)責(zé)主事的單位、團(tuán)隊(duì)和個(gè)人要有充分的政治授權(quán)及免責(zé)。因?yàn)樯虡I(yè)銀行已經(jīng)在房地產(chǎn)行業(yè)里“傷得很深”,不希望再擴(kuò)大風(fēng)險(xiǎn)敞口,不希望“蹚入新的渾水”。
總之,要發(fā)動(dòng)商業(yè)銀行,就不能再是一個(gè)簡單的市場(chǎng)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為,而是要完成中央指定的特殊任務(wù),這是其中的關(guān)鍵。過程中地方政府可以給予某些增信,但這也都是技術(shù)問題了。央行。在短期內(nèi),為商業(yè)銀行提供底層的流動(dòng)性支持。換言之,短時(shí)間內(nèi),如果商業(yè)銀行能力不足,可以借助央行獲得流動(dòng)性。
其他國有非銀行金融機(jī)構(gòu)(從主權(quán)基金,到社保、險(xiǎn)資、不良資產(chǎn)管理公司,再到其他各類非銀行金融機(jī)構(gòu))可以在過程中給予必要的資金支持,同時(shí)也必須有充分的政治授權(quán)及免責(zé),由行政機(jī)制驅(qū)動(dòng)。否則這些機(jī)構(gòu)參與的動(dòng)力會(huì)比較有限。對(duì)于所有的金融機(jī)構(gòu)(包括銀行和非銀)而言,難點(diǎn)都集中在保交樓階段,而不是在后面的環(huán)節(jié)(政府收回資產(chǎn),或重新釋放資產(chǎn))。
地方政府。保交樓問題往往都會(huì)被拆解落實(shí)到各地的項(xiàng)目上。其一,因?yàn)殛P(guān)乎民生穩(wěn)定,主體責(zé)任會(huì)層層拆解,最后落位到地方政府身上,地方政府會(huì)擔(dān)負(fù)主體責(zé)任,因此解決的動(dòng)力強(qiáng)。其二,地市一級(jí)的政府距離項(xiàng)目最近,最能了解情況,最能協(xié)調(diào)資源,相比省而言可能也更有實(shí)際的財(cái)政能力,因此,也是最能督辦落實(shí)保交樓任務(wù)的主體。在整個(gè)大棋盤里,地方政府就是落實(shí)保交樓的一線。
無論中央部委一級(jí)如何牽頭全國性開發(fā)商解決問題,最后都免不了地方政府的有力支持。具體而言,地方政府利用的工具手段可以有很多,包括地方平臺(tái)、地方房企、地方建筑公司、供應(yīng)商,以及地方專門為保交樓及行業(yè)紓困成立的專項(xiàng)基金等。
央地國企(包括房地產(chǎn)企業(yè)、建筑公司、地方平臺(tái)等)。主要負(fù)責(zé)具體完成停工爛尾項(xiàng)目的工程建設(shè)(類似于代建)。在這個(gè)過程中,央地國企可能還需要做到以下三條:一是有可能需要提供部分墊資(“有錢出錢”),當(dāng)然有地方政府和商業(yè)銀行支持最好,另外最終“羊毛”最好出在“羊”身上,央地國企直接參與困境開發(fā)商土地與資產(chǎn)的“收回”;二是出來做信用背書,把困境開發(fā)商的項(xiàng)目貼標(biāo)換為央地國企自己的項(xiàng)目,并且接管所有與供應(yīng)商及購房者相關(guān)的事務(wù);三是不能指望從中獲取太多收益(要當(dāng)成“公益事業(yè)”來辦)。
由于央地國企都有自己的國資監(jiān)管及問責(zé)體系,因此,參與保交樓事業(yè)也要有明確的政治授權(quán)、指令,以及必要的免責(zé),不能僅通過市場(chǎng)自發(fā)驅(qū)動(dòng)。行業(yè)協(xié)會(huì)。事業(yè)單位,屬于廣義的政府體系,由于沒有實(shí)質(zhì)的行政權(quán)能,無法作為行政機(jī)制的推動(dòng)主體,只能做倡導(dǎo)、游說、問題反饋等輔助功能。
以上各個(gè)環(huán)節(jié),總體而言就是,中央決策、統(tǒng)一部署、授權(quán);商業(yè)銀行提供,地方政府督辦。各環(huán)節(jié)都必須是政治授權(quán)、行政驅(qū)動(dòng)的行政模式;各個(gè)單位、機(jī)構(gòu)都是在指定時(shí)間內(nèi)完成指定任務(wù)的,并需要得到一些政治免責(zé)。這也是這套方案與市場(chǎng)化機(jī)制的本質(zhì)區(qū)別。
另外,行政模式下,必須堅(jiān)持政治導(dǎo)向,遵循保交樓、保供應(yīng)商的目標(biāo),不能變形走樣,變成了保開發(fā)商主體甚至保原始股東。
本文摘編自《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型與重塑》,兔主席著,中信出版集團(tuán)2023年
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