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【5月9日，權(quán)威人士通過(guò)人民日?qǐng)?bào)發(fā)表對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)篇訪談，訪談對(duì)今年以來(lái)經(jīng)濟(jì)所取得的開(kāi)門紅潑了冷水，權(quán)威人士認(rèn)為，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)處在L型階段，不是一兩年能過(guò)去的。為什么當(dāng)前經(jīng)濟(jì)穩(wěn)，主要靠的是老辦法，即投資拉動(dòng)，這不可持續(xù)，當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)其中之一就是房地產(chǎn)泡沫。權(quán)威人士再次強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革的重要性。

北大教授盧鋒曾于2016年3月20日在“中國(guó)經(jīng)濟(jì)觀察-上海論壇”上題為“樓市波動(dòng)探源——房地產(chǎn)業(yè)亟需供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革”的演講，文章就認(rèn)為，解決房地產(chǎn)問(wèn)題的核心根本就是要從供給側(cè)著手。本文經(jīng)盧鋒、楊業(yè)偉、王齊冀近日重新審定之后，賜稿觀察者網(wǎng)發(fā)布。】

消化過(guò)量房地產(chǎn)庫(kù)存是去年底中央提出的五項(xiàng)經(jīng)濟(jì)工作任務(wù)之一，然而出乎預(yù)料的是今年以來(lái)少數(shù)大城市出現(xiàn)樓價(jià)反彈飆升形勢(shì)。

樓市回暖本應(yīng)有助于減緩經(jīng)濟(jì)下行壓力并助推宏觀經(jīng)濟(jì)周期轉(zhuǎn)換，然而房?jī)r(jià)過(guò)度飆升如得不到有效調(diào)節(jié)平抑，將對(duì)經(jīng)濟(jì)探底企穩(wěn)趨勢(shì)展開(kāi)產(chǎn)生不利影響。

我國(guó)新一輪樓價(jià)異動(dòng)再次凸顯傳統(tǒng)行政壟斷供地體制，不利于樓市穩(wěn)定發(fā)展，政策應(yīng)對(duì)在實(shí)施適當(dāng)需求管理與增加供地遏制樓價(jià)過(guò)度上漲同時(shí)，重視改革行政壟斷供地體制，以實(shí)質(zhì)性提升房地產(chǎn)供應(yīng)對(duì)需求變動(dòng)的反應(yīng)彈性與效率。

樓市分化與樓價(jià)異動(dòng)

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)一段時(shí)期相對(duì)低迷調(diào)整后近期出現(xiàn)快速分化走勢(shì)。尤其是深圳2015年上半年開(kāi)始出現(xiàn)的房?jī)r(jià)反彈行情，去年末向一線以及個(gè)別二線城市快速蔓延，今年開(kāi)春以來(lái)出現(xiàn)少數(shù)大城市樓價(jià)大幅飆升局面。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品房?jī)r(jià)格呈現(xiàn)總體回升趨勢(shì)：環(huán)比價(jià)格指數(shù)2015年5月由此前下降轉(zhuǎn)變?yōu)檎鲩L(zhǎng)，同比價(jià)格指數(shù)變動(dòng)也于12月由負(fù)轉(zhuǎn)正。

然而不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)分化加劇，如今年1月一線城市同比增速已飆升接近24%，二線城市約為2.5%，三線城市仍為負(fù)增長(zhǎng)。1月三類城市房?jī)r(jià)環(huán)比增速分別為2.2%，0.6%和零增長(zhǎng)。

市場(chǎng)機(jī)構(gòu)提供的百城房?jī)r(jià)也顯示類似房?jī)r(jià)走勢(shì)分化特點(diǎn)：今年1月一線城市同比增速超過(guò)20%，環(huán)比增速超過(guò)2%，二、三線城市房?jī)r(jià)走出負(fù)增長(zhǎng)并蓄勢(shì)待發(fā)。

一線城市之間房?jī)r(jià)升勢(shì)差別也很大，大體可分三類情況。北京、廣州樓價(jià)從2015年底開(kāi)始回升，今年1月同比增速達(dá)到10%上下，大體屬于增速較低組別。深圳在新一輪樓價(jià)上漲中一馬當(dāng)先，漲價(jià)最早并漲幅最高，今年1月樓價(jià)平均增速達(dá)到52.7%。

上海處于中間狀態(tài)，今年1月房?jī)r(jià)同比增速達(dá)到18.2%。從環(huán)比價(jià)格看，深圳、上海、北京、廣州今年1月樓價(jià)環(huán)比增速分別為4.0%、2.2%、1.0%、0.8%，折年率與同比增速大體相當(dāng)，顯示一線城市房?jī)r(jià)猛漲如不加調(diào)控，很可能會(huì)繼續(xù)發(fā)展并面臨失控風(fēng)險(xiǎn)。

房?jī)r(jià)猛漲伴隨一些城市再現(xiàn)銷售火爆與反常搶購(gòu)現(xiàn)象。據(jù)報(bào)道，春節(jié)前后深冬時(shí)節(jié)有的城市出現(xiàn)“披著棉被連夜排隊(duì)買房”的情況，還有兩千多人擁擠認(rèn)購(gòu)導(dǎo)致售樓酒店出“出入口幾乎癱瘓”和附近交通堵塞場(chǎng)景。

3月，一線城市紛紛出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策為樓市降溫，但核心政策仍然是從需求端著力，將限購(gòu)政策進(jìn)一步收緊。

盡管如此，4月中旬公布的最新數(shù)據(jù)顯示，一線城市房?jī)r(jià)飆升的局面仍然存在，二三線城市樓市全面回暖。3月70大中城市新建住宅，房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市有62個(gè)。同比上漲的城市也有40個(gè)，持平的城市有1個(gè)，其中深圳，更是創(chuàng)下同比最高漲幅62.5%，上海同比也上漲30.5%，北京上漲17.6%。

在房?jī)r(jià)猛漲背景下，為購(gòu)房者調(diào)動(dòng)頭寸提供各類短期融資的違規(guī)市場(chǎng)操作一度滋生蔓延。房?jī)r(jià)異常波動(dòng)引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，并對(duì)理解與實(shí)施房地產(chǎn)去庫(kù)存政策帶來(lái)疑慮與干擾。

房?jī)r(jià)飆升的推手

新一輪少數(shù)大城市房?jī)r(jià)飆升由供需兩方面力量推動(dòng)形成。在充裕寬松貨幣政策與多輪行業(yè)刺激利好政策推動(dòng)下，全國(guó)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步消化早先失衡因素，少數(shù)大城市房地產(chǎn)購(gòu)買力受“虹吸效應(yīng)”作用增長(zhǎng)較快，為一線城市樓價(jià)飆升提供了需求支持條件。

近年各地政府大尺度減少商品房供地?cái)?shù)量，即便在樓價(jià)回升背景下仍實(shí)施供地緊縮支持，成為近期一線城市房?jī)r(jià)飆升的關(guān)鍵供給側(cè)推手。

一線城市樓市變動(dòng)需求面因素，可主要從貨幣銀根狀態(tài)、行業(yè)刺激政策、大城市購(gòu)買力較快增長(zhǎng)等方面觀察。

一是近年經(jīng)濟(jì)下行調(diào)整階段政府實(shí)施穩(wěn)健偏寬松的貨幣政策，為房地產(chǎn)行業(yè)回暖提供比較有利的銀根環(huán)境與資金面條件。

央行從2015年2月到2016年3月五次降準(zhǔn)從19.5%降到16.5%，2014年11月到2015年10月六次降息，使一年期貸款利率從6%降到4.35%，2014年11月到2015年8月五次下調(diào)公積金利率從4%降到2.75%。銀行間貨幣市場(chǎng)利率較低，一周短期利率大體在2.5%上下，一年期國(guó)債收益率從2014年4.25%左右下降到2015年底2.3%上下。

信貸和廣義貨幣增速2012年底和2013年初有所下降，2014年下半年和2015年初探底后開(kāi)始回升，2015年底分別上升到14%-15%相對(duì)高位。2013年初開(kāi)始收緊影子銀行業(yè)務(wù)過(guò)程持續(xù)兩年后告一段落，三項(xiàng)主要表外業(yè)務(wù)新增量近期觸底回升，社會(huì)融資估計(jì)存量增速改變下行走勢(shì)企穩(wěn)回升。

從資金面角度看，去年股市波動(dòng)后大量資金尋求新投資機(jī)會(huì)，樓市成為投資者增持資產(chǎn)的重要選擇對(duì)象。在房?jī)r(jià)快速回升情況下，業(yè)內(nèi)機(jī)構(gòu)聯(lián)手互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)推出首付貸之類新金融工具，釋放短期加大杠桿與放大需求增長(zhǎng)效應(yīng)。

二是政府相關(guān)部門近年接連三推出提振樓市的松綁刺激措施，在購(gòu)房信貸、公積金、營(yíng)業(yè)稅、證券化等方面系統(tǒng)出臺(tái)優(yōu)惠利好政策。

如2014年“930新政”規(guī)定在首套房貸款結(jié)清后購(gòu)買第二套房視同首套房政策，放開(kāi)多多套房貸款限制等。2015年“330新政”降低二套房貸首付款比例，把出售房地產(chǎn)免交營(yíng)業(yè)稅的持有年限從5年下調(diào)到2年。

去年8-9月利好政策再次出臺(tái)下調(diào)改善性住房銀行貸款和公積金貸款的首付款比例。近年2月進(jìn)一步出臺(tái)政策，允許首次房貸的首付款比例在原先基準(zhǔn)上下浮5個(gè)百分點(diǎn)，并調(diào)低房地產(chǎn)交易契稅。