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“供給側(cè)改革”的概念最近很火，“房地產(chǎn)去庫存”是其中一項重要任務(wù)。相關(guān)政府部門積極響應(yīng)號召出臺政策：

降首付：2月2日央行與銀監(jiān)會發(fā)文稱，非限購城市首套房首付比例可下調(diào)至20%，二套房首付比例由40%降至30%。

放寬落戶：2月6日，國務(wù)院發(fā)布推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)的若干意見，提出除超大、特大城市外，其他城市不得采取購買房屋、投資納稅、積分制等方式設(shè)置落戶限制。

提高公積金存款利率：2月17日，央行聯(lián)合住建部、財政部發(fā)文上調(diào)住房公積金賬戶存款利率至1年期定存利率。以此增強住房公積金賬戶的購買力。

減稅：2月19日，財政部調(diào)整商品房交易環(huán)節(jié)契稅和營業(yè)稅的優(yōu)惠政策，對個人購買家庭唯一住房，90平米以下按1%征收契稅；90平米以上的，首套按1.5%征收，二套按2%征收。個人將購買2 年以上的住房對外銷售的，免征營業(yè)稅。北上廣深單獨對待，僅適用首套房契稅政策。

政策出臺如此密集，不過，這四大政策其實都是“需求側(cè)”的（即房屋買方），而針對房屋賣方、土地賣方的“供給側(cè)”政策調(diào)整仍未出現(xiàn)。這是十幾年地產(chǎn)調(diào)控政策的老思路了，短期肯定能夠提振地產(chǎn)銷量，不過中長期效果并不樂觀，房地產(chǎn)行業(yè)去庫存壓力仍然很大。

去庫存實質(zhì)上還沒開始

截止2015年底，中國房地產(chǎn)庫存為86.3億m2（其中待售7.2億m2，正在施工73.6億m2，待開發(fā)土地3.7億m2按1.5倍容積率算）。

這數(shù)字是什么概念呢？ 2015年商品房銷售面積為12.85億m2。按照這樣的銷售速度，即使沒有任何新開工項目，也需要賣6.7年。

而如果按全國13.7億人算，每個人平均還有6.3 m2庫存。即每個三口之家都去換個大20 m2的房子，庫存才能消化掉。

事實上，房地產(chǎn)新開工面積仍持續(xù)高于銷售面積，導(dǎo)致庫存積壓。

雖然從2014年以來，新開工面積持續(xù)下降，但仍然持續(xù)高于銷售面積。也就是說：整個房地產(chǎn)市場的去庫存，實際上還沒開始。

房地產(chǎn)市場包括住宅、辦公用房、商業(yè)營業(yè)用房等類別。居民最關(guān)心的，當(dāng)屬住宅價格了。而住宅市場的去庫存已悄悄開始，只是速度不太樂觀：

2015年，住宅市場的銷售比新開工面積略高了0.57億m2，相對住宅市場55.7億m2的庫存，實在是杯水車薪。

長期不樂觀：人口結(jié)構(gòu)的變化

長期來看，中國房地產(chǎn)市場的黃金時代也已經(jīng)過去。從人口結(jié)構(gòu)上來看，中國勞動年齡人口已進(jìn)入下降通道。2015年末中國16-60周歲人口占比71.9%，同比下降1.5%，為連續(xù)第五年下降。而從有統(tǒng)計以來，65歲以上人口占比則一路上升。

下表是2010年人口普查數(shù)據(jù)：

時間已過去6年，表中20-24歲的人口高峰，其實現(xiàn)在已經(jīng)26-30歲了。而新生代人口顯著少于生育高峰的人口數(shù)。當(dāng)這批人結(jié)婚買房的“剛需”釋放后，房地產(chǎn)企業(yè)將馬上面對“剛需不剛”的尷尬局面。

而人口老齡化則意味著，上一代人留給年輕人的房子將越來越多。期望二胎能夠撐起房地產(chǎn)市場需求，可能還需要等一代人的時間。

微刺激：效果短期化

自這一輪房地產(chǎn)行業(yè)庫存壓力越來越大，陷入困境后，政府的刺激政策表現(xiàn)為“微刺激”，每次力度都不大，效果也較為短期。

從圖中可見，近年房產(chǎn)“微刺激”的政策效果并不持久。只有2015年3月份的政策集中投放，帶來了3個月的銷量增長。本輪政策仍未脫離之前刺激政策的思路（降首付、減稅費），力度也未見顯著差別，對其長期效果很難樂觀估計，能有1個季度的效果就很不錯了。

房地產(chǎn)的超長周期

在前些年，“中國房價永遠(yuǎn)上漲”的觀點不絕于耳。后來部分城市房價出現(xiàn)下跌后，該觀點修改為“京滬房價永遠(yuǎn)上漲”。

只漲不跌的房地產(chǎn)市場在世界經(jīng)濟史上應(yīng)該還沒有出現(xiàn)過。要說土地稀缺性、資源集中性，中國大陸也遠(yuǎn)比不上香港、日本。東京在日本的地位絕對是“北京+上海”，房價該跌也還是跌了。

那么，人們?yōu)楹螘в羞@種觀點？并且很多人憑借這樣的認(rèn)識，確實獲利頗豐呢？——原因在于房地產(chǎn)市場的超長周期。

大家都說A股牛市7年一次，實際上漲的時候少，跌的時候多，除了短暫牛市中的頭腦發(fā)熱，大部分情況下大家不會認(rèn)為股指要扶搖直上兩萬點。

而經(jīng)濟周期一般認(rèn)為是9-10年，繁榮和蕭條的時間各半。所以正常情況下，大家也不會覺得經(jīng)濟增速會一直漲漲漲。

但歐美經(jīng)典的房地產(chǎn)周期則有18年，包括13年的上漲周期和5年的下跌周期。這個18年周期在東亞國家的擬合度不好，不過周期長度大致在同一個數(shù)量級。

超長上漲周期中的看空者

13年的上漲周期意味著，任何看空的觀點都會被消滅殆盡。如果有空頭被反復(fù)打臉13年而不忘初心，大概離精神病院也不遠(yuǎn)了。而身邊的看漲者則掙得盆滿缽滿。這些曾經(jīng)的看空者大概率會轉(zhuǎn)而加入看漲陣營。

最后結(jié)果就是，市場上幾乎所有人都不再相信房價會下跌，偶有唱空的人也是支支吾吾、戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢。大家可以想想2015的Ａ股市場，才漲了半年就把空頭觀點消滅了，大家都覺得一萬點指日可待。

中國的房產(chǎn)市場化后，還沒有經(jīng)歷完整周期，周期是不是13+5年還不好估計。不過巧合的是，中國這輪房地產(chǎn)超級牛市是從2003年開始，距今正好13年。

短期仍有支撐力量

雖然從任何方面看，中國這輪房地產(chǎn)上漲周期都可能走到盡頭。不過因為房地產(chǎn)長久以來對整個經(jīng)濟的拉動作用，政府托市的意愿往往會較為明顯，其手中也還有很多政策工具可以使用，大概是下面幾個方面：

如果政府有意托底，房地產(chǎn)市場短期內(nèi)下行空間較為有限。可能會呈現(xiàn)如下態(tài)勢：一線城市房價保持堅挺。二線城市則出現(xiàn)較大分化。三四線及以下城市在政府托市下長期陰跌，緩慢去庫存。

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