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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海搶先取消普通住房和非普通住房標準了。

11月13日，財政部、稅務總局、住房城鄉建設部聯合發布《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》。文件顯示，為促進房地產市場平穩健康發展，對關于住房交易契稅政策，關于有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準后相關土地增值稅、增值稅政策進行調整。

五天后，上海便著手落地上述政策。上海住建委、房管局、財政局和稅務局四部門發布《關于取消普通住房標準有關事項的通知》。

通知顯示，為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，取消普通住房和非普通住房標準，有關個人住房交易稅收事項通知如下：

一、對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納稅額的，根據規定實行個人所得稅核定征稅，以轉讓收入的1%核定應納個人所得稅額。

二、對個人銷售住房涉及的增值稅、個人購買住房涉及的契稅，按照《關于促進房地產市場平穩健康發展有關稅收政策的公告》（財政部 稅務總局 住房城鄉建設部公告2024年第16號）有關規定執行。

本《通知》自2024年12月1日起施行。

58安居客研究院院長張波表示，自11月發布房地產交易稅收調整后，關于一線城市取消普宅標準的呼聲就日見高漲，本輪一線城市中，上海首先取消了相關標準，將有助于優化住房交易流程，大大減少交易成本，并更為有效激發市場活力。

張波指出，從二手房交易環節來看，由于針對普通住宅和非普通住宅的契稅、增值稅稅率不同，并且非普宅占比高，兩者的交易成本相差較大。在取消劃分標準后，受益面大，會促進更多改善群體入市。

以契稅舉例，財政部三部委政策明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，一方面，在上海認購140平方米及以下住房，契稅降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為。另一方面，購置二套房的契稅，其減負效應較明顯，以認購1000萬總價的住房舉例，新政前契稅最高需30萬，新政后最低可為10萬，即直接減少20萬。

增值稅方面，財政部三部委政策明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準后，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值稅政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。

“這將有力降低上海房東的售房成本。”嚴躍進舉例說明，若某人2014年曾購置一套600萬住房，到2024年該住房價格為1000萬，其增值額約為400萬。因持有年限已超兩年，故增值稅約為400*5%即20萬。減負效應非常可觀。

嚴躍進進一步指出，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優質二手房的掛牌，對于購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。

個稅方面亦是如此。

據悉，上海在房屋交易環節，執行了差別化的個稅政策。其源于2006年的政策規定。2006年原上海市地方稅務局印發《關于本市貫徹〈國家稅務總局關于個人住房轉讓所得征收個人所得稅有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%征收，非普通住房按轉讓收入的2%征收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準，自然使得核定征收的稅率統一為1%。

舉例來說，若上海某房東出售一套1000萬總價的住房，過去個稅或需繳納20萬，那現在或只需繳納10萬，持續降低了售房成本、增加了住房財產性收入。

在嚴躍進看來，上海房地產政策已進入歷史最為寬松階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財稅等領域調整優化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。

嚴躍進進一步表示，購房政策的黃金窗口期已開啟。疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、稅費成本低等，預計政策效應將持續釋放。

“系列利好政策下，上海房地產市場將朝著向好的方向發展。”嚴躍進直言，10月份以來上海房地產市場的入市節奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。同時，稅收優化政策雖然在12月1日正式執行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的稅費亦可享減稅優惠。

嚴躍進直言，當前“政策-市場”之間的互動效應明顯增強，市場信心也持續增加。隨著供給和需求兩端的積極調整，上海房地產市場的供求關系將會優化，上海房地產市場也將朝著平穩健康的方向發展。

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