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高和資本鄭萍：購物中心消費馬太效應嚴重，非標需求在崛起
最后更新: 2024-10-31 15:15:11（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“城市級頭部購物中心項目的增長性是最好的。”高和資本資產管理平臺高級副總裁、高和暢CEO鄭萍在10月31日舉辦的2024觀點商業(yè)年會上表示，審慎來看消費大市場，其實也并沒有那么壞。
鄭萍指出，上海的購物中心一年的交易額大概是2000億到2500億人民幣，其中一半的成交金額是在前25名，而上海一共有400多個購物中心。穿越周期來看，也可以看到在疫情當中，中國頭部購物中心的銷售額一直是在增長的。
“從2020年到2023年有連續(xù)經營數據的60個項目，分為頭部項目和非頭部項目。頭部項目指的是城市級頭部、副城市中心級頭部和區(qū)域級頭部。”鄭萍直言，頭部項目在這4年中的發(fā)展走勢是往上的，非頭部明顯是在往下的。
鄭萍表示，城市級頭部的增長性依然最好，因為過去疫情的原因，大部分城市頭部項目是重奢場，它的增長性是最好的。排名第二的是區(qū)域級頭部項目，第三名才是副城市中心級的項目。一線及1.5線城市，表現也很類似。
總結來看，當前面臨的情況是，首先是馬太分化，其次是下沉，重奢產品和各個級別的城市在下沉，下沉的原因是同質化太厲害了，在同樣有得選的情況下，消費者的消費習慣就會越來越近。
與此同時，談及重新看消費基礎設施類資產的價值評估話題時，鄭萍表示，綜合中國消費基礎設施的基本面和消費趨勢來看，購物中心消費馬太效應嚴重，并且會進一步加劇，非標的需求在崛起，以小體量集中式商業(yè)為主，多數以服務性的業(yè)態(tài)呈現出來。
鄭萍進一步對比發(fā)達國家的實證現象后提出，消費的特征和經濟發(fā)展的階段是息息相關的。她補充道，服務性、個性化、多樣性，以及針對本地消費者的“在附近”“便利性”，和針對游客的“在別處”，這些將會成為消費的主要趨勢。
鄭萍稱，隨著供給側和需求側的下沉，除了城市級和副城市中心級的項目以外，當前線下商業(yè)的主要競爭就集中在3到5公里。可能在郊區(qū)達到5到8公里，個別郊區(qū)大的項目可能會更遠一些。從資管角度來講，企業(yè)追求的永遠是在場內形成可持續(xù)的交易額和租賃收入。最主要的抓手就是品牌，好的品牌能夠帶來更多的客流量，能夠形成更多的銷售額。
“從未來的發(fā)展態(tài)勢來看，除了城市級和副城市中心級這樣更加稀缺的項目資源以外。”鄭萍指出，從區(qū)域的結構來講，只有兩類商業(yè)是有價值的，第一類就是區(qū)域中的絕對頭部和潛在頭部項目，第二類是在區(qū)域當中能夠形成絕對差異化的主題性的小體量集中式商業(yè)。
本文系觀察者網獨家稿件，未經授權，不得轉載。
標簽 購物中心- 責任編輯: 解紅娟
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