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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）在房地產(chǎn)市場下行背景下，越秀地產(chǎn)是為數(shù)不多排名上漲的房企。

8月28日，越秀地產(chǎn)召開截至2024年6月30日止六個月的中期業(yè)績發(fā)布會，董事長及執(zhí)行董事林昭遠、聯(lián)席總經(jīng)理及執(zhí)行董事朱輝松、財務(wù)總監(jiān)及執(zhí)行董事陳靜、總經(jīng)理助理姜永進均有參會。

會上，管理層介紹，根據(jù)克而瑞的統(tǒng)計，2024年上半年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營企業(yè)及聯(lián)營公司項目的合同銷售）金額約為554.0億元，在行業(yè)全口徑銷售榜排名第9位，較2023年同期的第13位上升4個名次。

得益于此，越秀地產(chǎn)期內(nèi)營收穩(wěn)步上漲。數(shù)據(jù)顯示，期內(nèi)，越秀地產(chǎn)實現(xiàn)營業(yè)收入約為353.4億元，同比上升10.1%。權(quán)益持有人應(yīng)占凈利潤約為18.3億元。核心凈利潤約為17.4億元。中期派息比率為核心凈利潤的40%。

目標不變

越秀地產(chǎn)排名逆勢上漲或許與越秀地產(chǎn)的拿地策略有關(guān)。

林昭遠指出，越秀地產(chǎn)這幾年發(fā)展的城市布局中，逐步布局在核心城市里面的核心區(qū)域。“我們能級項目周邊的競爭程度相對來說沒那么強烈，有抵抗風險的能力。”

數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，越秀地產(chǎn)大灣區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約為261.1億元，約占總合同銷售金額的47.1%；華東地區(qū)實現(xiàn)合同銷售金額約128.8億元，約占總合同銷售金額的23.2%。

值得一提的是，在年初召開的業(yè)績會上，越秀地產(chǎn)披露了2024年的銷售目標，計劃全年銷售1470億元，按照2023年全年銷售金額1420.3億元計算，增幅為約3.5%。

對此，林昭遠坦言，面對一個持續(xù)下行和充滿挑戰(zhàn)的房貸市場，完成1470億的小目標會面臨一定的難度和壓力，即使如此，越秀地產(chǎn)依舊維持年初定下的1470億元銷售目標不變，可售資源和運營指標等不變。

這是因為，“不調(diào)整銷售目標就是要在公司內(nèi)部，來考核團隊，堅持永不放棄的精神，盡最大努力沖刺全年目標。”林昭遠說道。

但這并不意味著越秀地產(chǎn)會為了達成目標就剛性降價。林昭遠表示，未來還是會通過精細管理，采用精準定價、線上線下聯(lián)動來提高去化能力，保障量價的達成，實現(xiàn)有質(zhì)量的完成。

為如期達成業(yè)績目標，期內(nèi)越秀地產(chǎn)通過“6+1”多元化增儲模式分別于北京、上海、廣州、杭州、成都、合肥等城市新增12幅土地，總建筑面積約為172萬平方米。

其中，在上海共獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約6萬平方米；在杭州獲取2幅優(yōu)質(zhì)地塊，新增土地儲備約23萬平方米；通過向母公司越秀集團收購方式，新增TOD土地儲備約58萬平方米。在上半年的新增土儲中，通過多元化增儲模式獲取的土地儲備占新增土儲的66%。

截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)總土地儲備約為2503萬平方米，94%分布在一線城市和重點二線城市，投資質(zhì)量和結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化。越秀地產(chǎn)在廣州和杭州共開發(fā)10個TOD項目，TOD項目的總土地儲備達到310萬平方米，約占總土地儲備的12.4%。

談及如何保障去化，林昭遠表示，首先還是穩(wěn)健經(jīng)營，以銷定產(chǎn)，這個一直以來的原則。第二就是做好自己的事情，做好城市、板塊的研究，加大對客戶的研究，做精準的定位，精準到我們的目標客戶群。

“同時立足四好企業(yè)，堅定把好產(chǎn)品、好服務(wù)、好品牌做好。在精益管理上，從效率、對成本的把控，同時產(chǎn)出高品質(zhì)產(chǎn)品，引導企業(yè)可持續(xù)發(fā)展高質(zhì)量發(fā)展。”林昭遠說道。

“商住并舉”

報告顯示，越秀地產(chǎn)依然實施“商住并舉”的發(fā)展戰(zhàn)略，通過越秀地產(chǎn)——越秀房托“雙平臺”，持續(xù)優(yōu)化“資產(chǎn)管理人”商業(yè)資管模式。

報告期內(nèi)，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實現(xiàn)租賃收入約2.97億元，同比上升41.3%；持有38.88%單位權(quán)益的越秀房地產(chǎn)投資信托基金（“越秀房產(chǎn)基金”）實現(xiàn)經(jīng)營收入約10.34億元，持股66.95%的越秀服務(wù)集團有限公司（“越秀服務(wù)”）實現(xiàn)營收約19.6億元。

具體來看，越秀房產(chǎn)基金旗下寫字樓業(yè)態(tài)上半年實現(xiàn)租賃收入約5.82億元，零售商場保持經(jīng)營穩(wěn)定，四季酒店、雅詩閣公寓實現(xiàn)收入2.54億元，白馬大廈實現(xiàn)出租率為95.6%，同比上升5.1個百分點。

越秀服務(wù)上半年實現(xiàn)營收約19.6億元，同比上升29.7%，管理規(guī)模穩(wěn)步提升，合約面積達8,881萬平方米，在管面積6667萬平方米，小區(qū)增值服務(wù)收入達約6.46億元，同比上升61.2%。

另外，越秀地產(chǎn)的康養(yǎng)業(yè)務(wù)實現(xiàn)了營收的同比增長，可經(jīng)營床位數(shù)7705張，入住率保持基本穩(wěn)定，康養(yǎng)業(yè)務(wù)位于行業(yè)的前列。

值得一提的是，憑借“商住并舉”模式、越秀集團和廣州地鐵雙國企股東背景，越秀地產(chǎn)的財務(wù)穩(wěn)健安全性進一步加強。

截至2024年6月30日，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物、定期存款、監(jiān)控戶存款、定期存款及其他受限存款總額約為481.4億元。剔除預收款的資產(chǎn)負債率、凈借貸比率和現(xiàn)金短債比率分別為68.3%、58.6%和1.53倍，“三道紅線”指標維持“綠檔”達標。

與此同時，越秀地產(chǎn)債務(wù)結(jié)構(gòu)持續(xù)優(yōu)化，7月于境內(nèi)成功發(fā)行公司債券合共人民幣15億元，其中5億3+2年期票面利率2.25%，10億10年期票面利率2.75%。于境外發(fā)行人民幣23.9億元點心債，其中于上半年發(fā)行人民幣7.0億元點心債，于7月發(fā)行人民幣16.9億元綠色點心債券，加權(quán)票面利率為4.07%。

得益于此，越秀地產(chǎn)平均融資成本同比進一步下降。上半年加權(quán)平均借貸年利率同比下降 41個基點至3.57%。期末平均借貸成本進一步下降至3.47%。