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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）8月20日，越秀服務召開截至2024年6月30日止六個月的中期業績會，非執行董事兼董事會主席朱輝松、執行董事兼行政總裁張建國、執行董事兼常務副總裁張成皓、財務總監李慧婷、資本運營總監萬思蘊均有參會。

據管理層介紹，2024年上半年，越秀服務實現營業收入19.60億元，同比增長29.7%；毛利率為25.9%；股東應占盈利2.78億元，同比增長12.1%；每股基本盈利為人民幣0.18元。董事會建議宣派中期股息每股人民幣0.091元，派息率為50%。

越秀服務非執行董事兼董事會主席朱輝松表示，“未來，越秀服務將夯實物業服務基本盤、堅持有質量的規模拓展、聚焦增值業務增長點，打造更好的口碑、增強市場競爭力，爭取更大的發展空間。”

增值服務表現亮眼

從收入組成上看，非商業物業管理及增值服務收入的增長直接拉動越秀服務收入增長。

數據顯示，2024年上半年，越秀服務實現營業收入19.60億元，其中，來自于商業物業管理及運營服務所得收入為3.59億元，同比增長19.2%，占總收入的18.3%；來自非商業物業管理及增值服務所得收入為16.01億元，同比增長32.3%，占總收入的81.7%。

進一步來看，非商業物業管理及增值服務包含非商業物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三部分，且該三部分在2024年上半年均有不同程度的增長，其中，基礎物業管理服務錄得6.01億元，同比增速分別為31.2%，占總收入的30.7%；非業主增值服務3.55億元，同比增速0.7%，占總收入的18.1%。

值得一提的是，社區增值服務是越秀服務增速最快的業務。期內，越秀服務社區增值服務的收入由2023年上半年的4.01億元增加至2024年上半年的6.45億元，增長高達61.2%，占總收入的32.9%。

據越秀服務管理層在業績介紹，社區增值服務主要包括新零售、經紀服務、美居、社區商業、智能化服務五個方面。其中，新零售為團購、直播帶貨等；經紀業務為幫助業主資產置換的需求及承接新房代理、公寓托管等；美居為裝修物業。

據管理層介紹，上半年增值服務增長相對較快的是美居業務，收入同比增長2.1倍至2.45億元。目前該業務聚焦于拎包服務及家裝服務，后續會圍繞外部市場環境進一步拓展，例如陽臺封裝、家居局改等。

“除美居業務外，新零售業務的增長也不容忽視。”萬思蘊指出，新零售業務主要通過渠道端即APP、社區團購、直播帶貨以及社區集市等方式進行零售業務的銷售工作，目前已經有家電、酒水、糧油、牛奶成功走出來。

收并購趨于謹慎

憑借著控股股東越秀地產的穩定交付和自身市場拓展能力的不斷增長，越秀服務管理規模穩步擴張。

截至2024年6月30日，越秀服務擁有合約項目508個，總合約面積8881萬平方米，同比增長6.4%；在管項目418個，總在管面積6667萬平方米，同比增長2.2%。

從區域布局上看，越秀服務近九成在管面積位于經濟發達的一二線城市，其中大灣區一直是越秀服務拓展的重點，占總在管面積的56.14%，剩余43.86%分布于華東、華中、北方、中西部三個地區，分別占總在管面積的11.12%、11.21%、21.54%。

值得一提的是，越秀服務是市場上少數既能提供社區商業全鏈條服務，同時也能服務中國高端寫字樓、產業園等的全能型物業公司。

數據顯示，截至2024年6月30日，越秀服務住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態的在管面積分別為4164萬平方米、736萬平方米、1107萬平方米、660萬平方米，分別占在管面積的62%、11%、17%和10%。

項目拓展方面，2024年上半年，越秀服務新簽約項目59個，新增合約面積926萬平方米，其中，約599萬平方米來自市場拓展，較2023年同期的391萬平方米增加了53.3%。外拓項目中，住宅占比60%、TOD占比6%、商業及產業園占比6%、城市服務及公建占比28%，遵循了“住宅+商業+大交通+城市服務”的四個賽道推進的主要戰略原則。

市場拓展項目中，越秀服務中標了多個標志性項目，如港珠澳大橋、國家能源大廈、福州地鐵5號線等，分別在全國性大交通地標項目擴展、加強企業總部大樓IFM服務、加強TOD全國布局等細分賽道有了亮眼的成績。

值得一提的事，在2021年上市之初，越秀服務方面曾表示，未來兩到三年內實現管理規模達到一億平方米。另外在2023年業績會上，越秀服務稱，一億平方米的目標仍不會變，只是完成時間可能會推遲兩年。

對此該目標，管理層回應，當初提出這一目標時主要考慮到三個渠道：第一個是母公司股東關聯方的交付，大概每年新增500萬平方米的交付面積；第二個是第三方市場的投拓，通過市場競標的方式去增加們規模；最后一個是市場收并購，當初集資金的相當一部分比例是計劃用于收并購的。

該管理層坦言，“目前，關聯交付和市場拓展的節奏基本都在預期內，主要缺口還在收并購。”

談及收并購，張成皓表示，整體而言，物管市場還是相對分散的，行業還存在一定的這種整合的空間，集中度也會持續上升，所以相信整個并購的這個行為還是會持續。“但前幾年一些大型的收并購出現了不少問題，給商譽減值給盈利帶來比較大的影響和壓力，因此目前整體的并購工作會趨于謹慎，會全面的平衡標的的質量、估值以及業務的可持續性。”

張成皓指出，越秀服務在今年1月曾將上市所得款項中擬用于收購和投資的部分資金下調至5.05億元，占未動用資金的比例比從66.8%下降至35%。“也就是說，目前公司仍有5億資金是用于收并購的，會繼續留意市場上的并購機會，重點關注跟越秀服務協同效益較高、經營質量和可持續性高，能夠提升區域密度、財務規范以及估值相對合理的標的。”

“但我們也不會盲目的去擴張規模，會做負責任的收并購。”張成皓說道。