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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“美的置業(yè)走過(guò)了一個(gè)房地產(chǎn)周期，有得有失，有經(jīng)驗(yàn)也有教訓(xùn)，2024年美的置業(yè)要重走新的‘長(zhǎng)征路’。”美的置業(yè)董事會(huì)主席、執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，2024年作為新“長(zhǎng)征路”的起點(diǎn)，要做好城市布局優(yōu)化、負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化、業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化這幾方面的布局。

3月28日，美的置業(yè)召開(kāi)2023年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)，董事會(huì)主席兼執(zhí)行董事兼總裁郝恒樂(lè)、執(zhí)行董事兼副總裁王全輝、執(zhí)行董事兼首席財(cái)務(wù)官林戈出席會(huì)議。

會(huì)上，美的置業(yè)管理層介紹，2023年，美的置業(yè)營(yíng)業(yè)收入為735.65億元，毛利為84.84億元，利潤(rùn)及綜合收益總額為21.25億元；核心凈利潤(rùn)為22.56億元，公司擁有人應(yīng)占核心凈利潤(rùn)為10.3億元。

城市布局優(yōu)化

事實(shí)上，美的置業(yè)的“換倉(cāng)策略”于2019年就已經(jīng)提出。

所謂換倉(cāng)，指的是拿地重點(diǎn)從三四線城市轉(zhuǎn)向一二線城市，具體在執(zhí)行上，分為新增土儲(chǔ)和調(diào)節(jié)存量?jī)煞N方式，前者是僅在一二線城市拿地，后者是通過(guò)股權(quán)比例的收購(gòu)、退出實(shí)現(xiàn)存量土儲(chǔ)的汰劣存優(yōu)。

和以往一樣，美的置業(yè)在公開(kāi)市場(chǎng)拿地端十分謹(jǐn)慎，2023年全年僅在廣州、長(zhǎng)沙、佛山等一二線城市城市先后獲取5幅地塊，投入成本22.4億元，新增貨值約70.0億元。

此外，自2021年至今，美的置業(yè)持續(xù)優(yōu)化土儲(chǔ)結(jié)構(gòu)且主動(dòng)推動(dòng)低量級(jí)城市出清，已累計(jì)完成股權(quán)歸邊項(xiàng)目45個(gè)，其中，收購(gòu)21個(gè)項(xiàng)目，新增權(quán)益貨值98.4億元；退出24個(gè)項(xiàng)目，減少權(quán)益貨值32.7億元。于報(bào)告期末，已基本退出大理、柳州、中山、舟山、臺(tái)州、石家莊、泰州等城市。

調(diào)整之后，美的置業(yè)2023年在城市布局上有了明顯優(yōu)化，二線及以上城市的土儲(chǔ)面積為1735萬(wàn)平方米，占比67%；重點(diǎn)布局的城市群長(zhǎng)三角和大灣區(qū)的土儲(chǔ)面積為1333萬(wàn)平方米，占比51%。

截至2023年12月31日，集團(tuán)土地儲(chǔ)備的總建筑面積達(dá)2816萬(wàn)平方米，涉及327個(gè)物業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。

談及2024年的投資策略，王全輝表示，還是堅(jiān)定執(zhí)行2019年以來(lái)的調(diào)倉(cāng)換倉(cāng)戰(zhàn)略，結(jié)構(gòu)上根據(jù)市場(chǎng)的情況和手上的現(xiàn)金把握節(jié)奏。

負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化

憑借堅(jiān)守財(cái)務(wù)紀(jì)律、信評(píng)機(jī)構(gòu)加持、股東背景等因素，美的置業(yè)2023年的融資非常順暢。

公開(kāi)資料顯示，2023年，美的置業(yè)成為首家獲得中債信用增進(jìn)、交通銀行和中信證券三大權(quán)威機(jī)構(gòu)聯(lián)合創(chuàng)設(shè)信用風(fēng)險(xiǎn)緩釋?xiě){證（CRMW）的民營(yíng)房企，年度累計(jì)發(fā)行五期共計(jì)46.2億元中期票據(jù)。

2024年開(kāi)局，美的置業(yè)順風(fēng)順?biāo)晒Πl(fā)行本年首期中期票據(jù)，規(guī)模14.4億元，票面利率4.96%。

得益于此，美的置業(yè)融資成本及融資結(jié)構(gòu)有所改善。截止2023年底，美的置業(yè)有息負(fù)債381億元，較上年同期減少103.9億元。同比下降21%。加權(quán)平均融資成本4.80%，融資成本保持低位。

截至報(bào)告期末，美的置業(yè)凈負(fù)債率僅為35.8%，同比下降8.1%，為歷年以來(lái)最低，現(xiàn)金短債比1.44，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率67.3%，“三道紅線”保持綠檔。

與此同時(shí)，美的置業(yè)現(xiàn)金流狀況較好。經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流方面，年度實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為659億元，含期初應(yīng)收賬款的回款率81%，且近年基本都在80%以上；籌資性現(xiàn)金流方面，截止2023年的現(xiàn)金總量為201億元，銀行授信額度1501億元，其中尚未動(dòng)用的額度1198億元。

“美的置業(yè)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債為122億元，月均還債約10億元。”林戈指出，市場(chǎng)艱難的情況下，美的置業(yè)也能夠保證30多億的回款，更何況是月均10億元的債務(wù)，對(duì)于美的置業(yè)而言不足為懼。

林戈進(jìn)一步表示，即使不考慮回款，美的置業(yè)也將未來(lái)要兌付的資金作好了預(yù)留和充分準(zhǔn)備，“我相信2024年的行業(yè)不會(huì)更差，即使行業(yè)有挑戰(zhàn)，美的置業(yè)也做好了準(zhǔn)備。”

業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化

毋庸置疑的是，住宅業(yè)態(tài)已經(jīng)無(wú)法撐起業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的重任，多元化布局至關(guān)重要。基于此，美的置業(yè)持續(xù)發(fā)力物業(yè)及商業(yè)兩大非住業(yè)態(tài)，打造全生命周期的空間服務(wù)強(qiáng)鏈。

年內(nèi)，美的置業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)收入為15.22億元，較2022年的11.42億元上升33.3%，該增幅主要由于合約管理的物業(yè)建筑面積上升所致。

數(shù)據(jù)顯示，報(bào)告期內(nèi)，美置服務(wù)服務(wù)合約面積9032萬(wàn)平方米，客戶感知滿意度位居行業(yè)前列。累計(jì)清退36個(gè)低質(zhì)項(xiàng)目，清退面積合計(jì)542萬(wàn)平方米，堅(jiān)持穩(wěn)健獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目，實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的經(jīng)營(yíng)。

同時(shí)，美置服務(wù)積極發(fā)力產(chǎn)業(yè)園、醫(yī)院、學(xué)校、辦公、城市公服等多元業(yè)態(tài)，截至2023年，非住宅業(yè)態(tài)外拓合約面積約900萬(wàn)平方米，合約金額約1.8億元。其中，在管產(chǎn)業(yè)園數(shù)量37個(gè)，面積603萬(wàn)平方米，占比10%；在管學(xué)校數(shù)量10個(gè)，面積92萬(wàn)平方米。

商業(yè)物業(yè)投資及運(yùn)營(yíng)方面，2023年收入3.63億元，較2022年的2.97億元上升22.5%。該增幅主要由于國(guó)內(nèi)疫情結(jié)束，物業(yè)租賃業(yè)務(wù)及文化旅游項(xiàng)目逐漸復(fù)蘇向穩(wěn)，并進(jìn)一步發(fā)展所致。

數(shù)據(jù)顯示，截至報(bào)告期末，美的置業(yè)商業(yè)運(yùn)營(yíng)面積超70萬(wàn)平方米，滿鋪率達(dá)94%，2023年度銷售額同比增長(zhǎng)62%。2023年度日均客流量高達(dá)18.4萬(wàn)人次，同比呈翻倍增長(zhǎng)。佛山悅?cè)粡V場(chǎng)、貴陽(yáng)悅?cè)粫r(shí)光、貴陽(yáng)悅?cè)粡V場(chǎng)等標(biāo)桿項(xiàng)目品牌效應(yīng)和經(jīng)營(yíng)效應(yīng)提升，進(jìn)一步增強(qiáng)商業(yè)品牌影響力。

郝恒樂(lè)表示，“美的置業(yè)在多元化業(yè)務(wù)加快培育的同時(shí)，也強(qiáng)調(diào)安全性、強(qiáng)調(diào)現(xiàn)金流為導(dǎo)向，寧可砍掉一些現(xiàn)金流不好的業(yè)務(wù)和客戶，也不會(huì)沒(méi)有安全策略的進(jìn)行增長(zhǎng)，美的置業(yè)還是要打造穩(wěn)定的底盤，進(jìn)一步夯實(shí)產(chǎn)品力，形成自己的產(chǎn)業(yè)化。”

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