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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）2023年，隨著人口進入負增長時代、城鎮化進入后期，中國房地產市場供求關系發生逆轉，行業整體呈現出復雜多變的態勢。

事實上，2023年初，由于疫情期間積壓需求集中釋放，全國多地樓市迎來一波“小陽春”，但整體樓市回暖基調弱，短暫升溫的樓市再度冰封。

盡管政策層面始終延續寬松基調，尤其是認房不認貸、房貸利率及首付比例下降等一攬子政策持續釋放改善性需求，但想象中的市場“底”并未到來，房企口中的“穿越周期”也未能如愿，全國范圍內量價齊跌仍在持續。

據諸葛找房統計，截至12月18日，今年地方松綁政策出臺達751次，較去年增加140余次，覆蓋城市超330個。其中9月出臺次數達去年以來峰值，單月出臺超140次。

展望2024年，12月11日—12日召開的中央經濟工作會議明確指出，要在積極穩妥化解房地產風險的基礎上，加快構建房地產發展新模式。其中，保障性住房建設、“平急兩用”公共基礎設施建設、城中村改造等“三大工程”的推進成為主要任務。

中國指數研究院也在報告中預測，2024年化解房地產風險仍是政策主線，供需兩端政策均有發力空間。需求端，降低購房成本、降低購房門檻仍是政策優化聚焦點；供給端，企業資金支持政策有望繼續細化落實，各地土拍規則或繼續放寬，“保交樓”資金和配套舉措有望進一步跟進。同時，“三大工程”建設或是2024年政策主要發力方向，相關政策有望加速落地。

“供求關系變化”是轉折點

行業普遍認為，2023年中國樓市發生轉折，房地產行業進入新、舊模式交替之年，歸根結底在于“供求關系發生重大變化”。

2023年7月24日召開的中共中央政治局會議指出，要切實防范化解重點領域風險，適應我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，適時調整優化房地產政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池表示，中央政治局會議定調房地產市場供求關系發生重大變化，為房地產的政策導向指明了方向，此后的各項調控政策，基本上也都是圍繞這一轉變展開的。房價下降城市數量持續增加，房價呈普跌態勢，也是對房地產供求關系發生重大改變的寫照。

廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉同樣認為，這種供求關系的變化，也進一步延伸至居民的預期和需求的趨勢性變化，即不再相信房價單邊上漲，或者說，從過去的單邊上漲轉入到風險釋放的下半場。

供求關系的根本性轉變，是導致我國房地產行業告別舊模式，轉向高質量發展新發展模式的主要動因，使房屋迅速回歸民生屬性和居住屬性。

國務院發展研究中心市場研究所副研究員王瑞民表示，房地產“舊模式”的關鍵詞是“快”，房地產狂飆式發展，并與快速城市化、快速工業化在中國經濟高速增長框架下形成時代合力。房地產“舊模式”實質是需求引領下的粗放增長。

在舊模式下，中央政府收獲了經濟增長，地方政府獲得了可觀的土地財政收益，房企獲得了利潤，居民實現了住房條件的巨大改善和財富的增值。但是舊模式也帶來了一些新的問題，如高房價，房企的高債務壓力，有房和無房群體財富差距迅速擴大，低收入群體被過度推入住房市場等。

相對應的“新模式”關鍵詞是“好”。王瑞民認為，需求側老市民群體“買好房”，需要高質量的住房供應創造新的需求，如城中村改造后好區位的房子，以及郊區的大房子，新市民群體需要“好買房”，需要買得起的住房；供給側需要通過要素市場化改革降低土地、資金要素成本，為高質量、價格合理的供給打開空間，通過市場化高品質商品房和成本價保障住房雙軌制供給方式，提供滿足居民差異化需求的住房產品；供需關聯方式應該是租購并舉的，新老市民群體之間、租和購之間都更加均衡。新模式還意味著房地產在國民經濟中的再定位，回歸民生優先的社會目標，兼顧拉動內需。

“認房不認貸”，大幅釋放改善需求

政策層面，在2023年上半年，中央層面并無實質性的重磅刺激政策，而地方發布政策多為對現行制度的優化調整，或意在規范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。

而自7月份中央層面明確“供求關系發生重大變化”之后，全國樓市全面松綁。

中指院統計數據顯示，8月底以來，住建部等多部委出臺了多項房地產優化政策，隨后各地積極響應，全國200余省市（縣）出臺房地產調控政策超660次，其中9月出臺次數達去年以來峰值，單月出臺超140次，其中不乏提高優化公積金政策、發放購房補貼等方式。

2023年8月25日，浙江嘉興率先宣布全面取消限購限售政策。隨后，東莞、佛山、沈陽、大連、南京、蘭州、濟南、青島、鄭州、合肥、無錫、武漢等城市全面取消限購政策。

8月30日，廣州和深圳實施“認房不認貸”政策。9月1日，上海和北京先后宣布執行“認房不認貸”政策。至此，一線城市全部落地“認房不認貸”政策，也將全國范圍內的樓市松綁政策推向高潮。

不過由于樓市遲遲未有明顯改善，進入11-12月，政策放松再次深化。

11月，廣州、深圳再出臺多項樓市政策，涉及降低二套房首付比例、調整豪宅標準、上調公積金貸款比例、土拍限價放松等。

12月14日，北京和上海同步調整樓市新政，涉及優化普通住宅認定標準、購房首付比例下調、調整房貸利率下限。

展望2024年，易居研究院研究總監嚴躍進向觀察者網表示，地方限制性政策有望進一步優化，一線及部分強二線城市調控政策尚有松綁空間。其中，一線城市按照因區施策的方式優化郊區限購也存在可能；核心二線城市中預計將有更多城市全面取消限購；更多低能級城市或通過發放購房補貼等方式促進購房需求釋放。

融資層面對待民營與國營房企“一視同仁”

隨著樓市量價齊跌，房企期待中的“穿越周期”自然未能如愿，盡管已經竭盡所能開源節流、停止拿地，將主要精力放在“保交樓”之中，但流動性危機仍在加速蔓延。

從關注度最高的頭部房企中，可以窺見一斑。

9月28日，中國恒大公告稱，公司執行董事及董事會主席許家印因涉嫌違法犯罪，已被依法采取強制措施。

而在此之前，另一家頭部房企碧桂園爆發流動性危機的消息不斷，盡管通過展期等手段掙扎求存，但依舊難逃“違約”命運，并于10月份啟動境外債務重組。

10月下旬，萬科債券出現非理性波動。萬科與境內外金融機構于11月6日舉行三季度業績說明會，深圳國資委在會上力挺萬科，直言如有需要或遭遇極端情況，將通過一切可能的市場化、法治化手段幫助萬科積極應對。

此外，包括陽光城、泰禾、藍光、嘉凱城、粵泰、宋都股份、美好置業等眾多A股規模房企集體退市，標志著一個時代徹底落幕。

也正因此，“統籌化解房地產市場風險”“保交樓、保民生、保穩定”成為包括金融機構在內的多部門的階段性任務，多次從中央層面明確提出“一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求”，意在強調商業銀行等金融機構要把支持民營房企融資的政策落實落細。

同時，10月底中央金融工作會議后有市場消息稱，監管提出銀行房地產貸款“三個不低于”政策，即各行自身房地產貸款增速不低于銀行業平均房地產貸款增速，對非國有房企對公貸款增速不低于本行房地產增速，對非國有房企個人按揭增速不低于本行按揭增速。

隨后，多家國有銀行、股份銀行密集召開房企座談會，表示將更好支持房地產企業合理融資需求，“三個不低于”政策細則落地升溫。

在“保交樓”推進方面，無論出險房企還是優質房企，都將之視作核心工作內容，更有部分房企已經暫停新樓盤開發與土地新增，力保交付任務完成。

據住房和城鄉建設部消息，“保交樓”專項借款項目總體復工率接近100%，累計已完成住房交付超過165萬套，首批專項借款項目住房交付率超過60%。

其中，僅碧桂園一家前11個月，就累計交付房屋約50萬套，累計交付面積6043萬平方米，涉及31個省，240個城市，交付量再次穩居行業第一。

值得一提的是，在融資和化債政策的大力支持下，11月份以來，多家民營房企債務重組獲重大進展。

其中，融創、奧園、中梁均宣告境外債重組獲債權人通過；旭輝完成年內所有到期境內債券的展期工作，合計展期金額約71.8億元；碧桂園也宣布正積極推進境外債務管理措施，其本金共計約147億元的9筆境內債已全部成功展期。

樓市低迷背景下，政企合力共渡難關既是統籌化解房地產市場風險的應有之意，同時也是構建樓市健康發展新模式的主要途徑。趙秀池表示，各地政府在通過各種舉措促進“保交樓”，各房地產企業也在想辦法自救，通過房企重組等使房地產企業能夠“活下去”，繼續發揮房地產應有的支柱作用。

對于2024年樓市，建誠智庫負責人苑承建預測稱，2024年將是舊秩序進一步消退、新模式逐步建立的一年，宏觀環境疊加政策發力改變各方預期和行業走向，底部徘徊將在這一年成為歷史。

“預計2024年樓市相對于今年波動幅度不大，成交規模和價格水平與2023年比較接近。”易居企業集團CEO丁祖昱認為，2024年中央層面房地產政策有望從三方面發力：第一，以“三大工程”建設為抓手，推動構建房地產發展新模式；第二，落實供給端金融支持，落地執行細則讓“三個不低于”等措施真正落地見效；第三，下調住房交易稅費，比如購買家庭唯一住房或改善住房，減免契稅等，通過人才補貼、新市民、多孩家庭購房補貼等財稅激勵措施，穩需求進而穩市場。