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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）繼武漢、合肥、南京等城市后，杭州調(diào)整限購范圍。

10月16日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局官網(wǎng)發(fā)布了《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》顯示，為更好滿足剛性和改善性住房需求，在加大保障性住房建設(shè)和供給、優(yōu)化住房限購政策、加強(qiáng)住房信貸支持力度、優(yōu)化住宅用地供應(yīng)、強(qiáng)化預(yù)售資金監(jiān)管、規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序六個(gè)方面做出調(diào)整。

限購范圍調(diào)整為4個(gè)區(qū)

多維度優(yōu)化住房限購政策，無疑是本次調(diào)整的重要看點(diǎn)之一。

《通知》顯示，本市住房限購范圍，由原來的上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、臨平區(qū)、錢塘區(qū)、富陽區(qū)調(diào)整為上城區(qū)、拱墅區(qū)、西湖區(qū)、濱江區(qū)。

“這就意味著杭州從行政區(qū)域的角度放松了限購。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，調(diào)整后最大的變化就是類似蕭山、臨平和錢塘等熱門近郊區(qū)市場(chǎng)，將沒有限購約束。

在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，收縮或退出限購是近期熱點(diǎn)城市普遍做法。房地產(chǎn)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)下，原來樓市過熱時(shí)期的一些政策調(diào)整或者退出是一個(gè)大趨勢(shì)。

李宇嘉進(jìn)一步指出，“對(duì)杭州這樣的熱點(diǎn)二線城市來說，近年來人口流入的規(guī)模比較大，產(chǎn)業(yè)升級(jí)和轉(zhuǎn)型的效果比較顯著，不可能像其他城市一樣全部退出限購，而是收縮限購的范圍至核心區(qū)，畢竟中核心區(qū)的房源供應(yīng)缺乏彈性的，為很多富裕人群和資產(chǎn)配置人群所青睞。如果全部退出了，可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)投資資金的進(jìn)入，違背了房住不炒。”

與此同時(shí)，此次調(diào)整減少了外地人的購房約束。

《通知》顯示，本市戶籍家庭在本市限購范圍內(nèi)限購2套住房；非本市戶籍家庭在本市市區(qū)范圍內(nèi)有繳納城鎮(zhèn)社保或個(gè)人所得稅記錄的，可在本市限購范圍內(nèi)限購1套住房。

換句話說，在當(dāng)前政策下，外地人只要有社保記錄的就可以在限購區(qū)域購房，購房門檻幾乎降低為零。

另外，在法拍房方面，《通知》顯示，參與本市限購范圍內(nèi)住房司法拍賣的競(jìng)買人，取消“須符合本市住房限購政策”限制。

“前期房地產(chǎn)市場(chǎng)活躍，創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新、民營經(jīng)濟(jì)比較繁榮，多與房地產(chǎn)抵押有關(guān)。”李宇嘉分析，目前因?yàn)槭袌?chǎng)下行，疊加經(jīng)濟(jì)運(yùn)行形勢(shì)不太樂觀，司法拍賣也比較多，對(duì)這類型住房取消相關(guān)購房資，有利于解決司法拍賣導(dǎo)致的房源滯銷問題。

中指研究院華東大區(qū)常務(wù)副總高院生總結(jié)，杭州本輪新政有效降低購房門檻，不僅限購范圍調(diào)整為主城四區(qū)，同時(shí)對(duì)于“認(rèn)房不認(rèn)貸”核查范圍也放寬，有利于激活更多新杭州人的購房需求，云城、未來科技城、錢江世紀(jì)城等熱門板塊預(yù)計(jì)熱度也將提升。

高院生進(jìn)一步指出，雖然本次沒有提及增值稅內(nèi)容，但根據(jù)2022年517政策標(biāo)準(zhǔn)——非限購區(qū)滿2就可免去增值稅，本輪新政放開限購范圍的余杭、蕭山、臨平等區(qū)域交易成本明顯降低，有利于刺激二手房市場(chǎng)的活躍。

另值得一提的是，杭州還延長了貸款年限，房齡+貸齡由不超過50年延長至不超過70年。

具體來看，《通知》顯示，人民銀行浙江省分行指導(dǎo)浙江省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，研究落實(shí)杭州市差別化住房信貸政策和降低存量首套住房貸款利率政策。對(duì)職工使用住房公積金貸款購買二手住房的，二手住房房齡與貸款期限合計(jì)年限由不超過50年延長至不超過70年。

杭州市場(chǎng)熱度有所回落

多維度優(yōu)化住房限購政策背后，杭州新房銷售情況不及預(yù)期。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年下半年以來，杭州市場(chǎng)熱度有所回落，9月新房住宅成交面積80.63平方米，成交規(guī)模雖環(huán)比增長，但仍低于上半年各月成交水平，二手房市場(chǎng)也表現(xiàn)不佳，9月杭州二手住宅成交4130套，環(huán)比下降12.1%。

以國慶假期數(shù)據(jù)舉例，據(jù)高院生此前分析，國慶假期杭州僅5個(gè)項(xiàng)目、共計(jì)800套房源開盤選房，從開盤表現(xiàn)來看，有3個(gè)項(xiàng)目流搖，整體去化表現(xiàn)平淡；開發(fā)商營銷積極性一般，促銷活動(dòng)延續(xù)前期的買房送車位、送裝修包、首付1折等常規(guī)促銷手段，促銷項(xiàng)目主要集中在臨安、富陽、臨平的翁梅和喬司等板塊。

高院生表示，本輪新政刺激當(dāng)前市場(chǎng)活躍度，尤其對(duì)于改善性需求的力度更大，短期內(nèi)將有效提升市場(chǎng)成交量，特別是熱門板塊將繼續(xù)升溫，分化或?qū)⒓觿。刨J近期也有待出臺(tái)新政，屆時(shí)政策相互疊加下，對(duì)杭州樓市企穩(wěn)將起到積極作用，2023年底有望實(shí)現(xiàn)翹尾行情。

“此次杭州政策具有非常好的導(dǎo)向，進(jìn)一步說明二線城市在政策放松方面有空間，且放松力度進(jìn)一步加大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，四季度市場(chǎng)依然要穩(wěn)，所以各類政策依然需要發(fā)力。杭州政策說明，購買力的潛在需求還需要刺激，尤其是在限購政策方面，基本上要做到“零門檻購房”的條件。這也要求全國其他城市學(xué)習(xí)杭州模式，積極優(yōu)化調(diào)整政策。

嚴(yán)躍進(jìn)進(jìn)一步指出，類似政策進(jìn)一步說明，各地政策要更加務(wù)實(shí)，同時(shí)要加大政策的宣傳。激活合理住房消費(fèi)需求非常關(guān)鍵和重要，各地要從供求關(guān)系發(fā)生重大變化的角度理解，主動(dòng)從各個(gè)環(huán)節(jié)為購房減負(fù)。包括杭州此次提及了二手房貸款年限可以增加的概念，其實(shí)都有助于二手房市場(chǎng)的盤活。