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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“市場有背陰的一面，就一定有向陽的一面。”當被問萬科對當前市場的看法和態(tài)度如何，萬科董事會主席郁亮在2023年中期業(yè)績會上回答道，當下萬科能做的，就是“筑好最堅固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。”

8月31日，萬科舉行2023年中期業(yè)績會。會上，萬科管理層公布，2023年上半年，萬科營業(yè)收入2008.93億元，同比下降2.91%；營業(yè)利潤203.35億元，同比下降16.10%；歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元，同比下降19.43%。

對于營收利潤雙雙下滑，萬科總裁祝九勝表示，主要是房地產開發(fā)業(yè)務的結算規(guī)模下降以及結算利潤率下降所致。

數據顯示，2023上半年，萬科結算收入1708.4億元，同比下降4.5%。與此同時，萬科整體稅前毛利率18.9%，同比下降1.6個百分點，補回折舊攤銷后的毛利率為20.2%，下降1.5個百分點。

祝九勝坦言，目前房地產行業(yè)處于調整時期，部分市場的情況并不好，供求格局也發(fā)生了根本性的變化，行業(yè)毛利率也在不斷地下降。“但總體而言，萬科短期利潤雖然有一定的壓力，但經營安全完全沒問題。”

“最堅固的底線”

連續(xù)14年為正的經營性現金流、49.5%的凈負債率、上千億的貨幣資金，是萬科筑好的最堅固的底線。

數據顯示，截至報告期末，萬科有息負債合計3213.6億元，占總資產的比例為19.1%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，一年內到期的有息負債457.0億元，占比為14.2%；一年以上有息負債2756.6億元，占比為85.8%。

分融資對象來看，銀行借款占比為62.4%，應付債券占比為23.7%，其他借款占比為13.9%。分利率類型來看，有息負債中，固定利率負債占比37.6%，浮動利率負債占比62.4%。有抵押的有息負債108.9億元，占總體有息負債的3.4%。無抵押無質押的有息負債占比為93.9%。

資金狀況方面，期內，萬科實現經營性現金凈流入18.6億元，連續(xù)14年為正。截至報告期末，萬科持有貨幣資金1221.8億元，遠高于短期借款和一年內到期的有息負債的總和457.0億元。

“這些都是萬科穿越多年發(fā)展周期堅定走到現在的堅實基礎，也是其能夠在行業(yè)面臨重大考驗的環(huán)境里活下來的基石。”萬科首席財務官韓慧華表示，萬科是一家危機感驅動的公司，長期堅持穩(wěn)健的財務策略，始終把保持經營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。

同時，她也坦言，短期市場是有壓力，但萬科已經筑好了最牢固的底線，在經營現金流管理、融資渠道、債務結構優(yōu)化三方面做了充分的前置準備。

以債務結構舉例，盡管萬科融資總量階段性呈現上升趨勢，但實際上短債有了顯著下降。

數據顯示，截至6月底，萬科短債457億，較年初下降29%，短債占有息負債比降至14.2%，較年初下降6.3個百分點，處在歷史低位，現金對短債的覆蓋倍數2.7倍，較年初提升0.6倍，債務平均久期延長至5年。

同時，在美元加息背景下，萬科主動地優(yōu)化了外債配置，境外有息負債剔除匯率變動后較年初下降12%，外債占有息負債的比降至20%以內，較年初下降2個百分點。在融資結構持續(xù)優(yōu)化的同時，萬科的融資成本也保持低位，年內公司境內新增融資平均成本3.73%，較22年進一步下降15BP，中票最近一期發(fā)行票面利率3.07%。

開發(fā)型業(yè)務也有新機遇

“由于地產銷售低迷已經持續(xù)了一段時間，市場情緒受到了一定影響，因此容易做出過度反應。”對于現階段的房地產市場，郁亮認為顯然超跌了。

表現在數據上，2021年、2022年全國商品住宅新開工面積分別下降11%和40%，而2023年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度，預計今年新開工面積僅為6.6億平方米，將回到2006年的規(guī)模。

受大環(huán)境影響，2023年上半年萬科房地產開發(fā)實現銷售金額2039.4億元，同比下降5.3%。房地產開發(fā)收入1843.62億元，較2022年同期的1916.72減少73.1億元；房地產開發(fā)即相關資產經營業(yè)務毛利率為19.31%，較2022年同期下降1.54個百分點。

但這并不意味著開發(fā)型業(yè)務沒有未來。

針對開發(fā)經營業(yè)務毛利率下滑的問題，萬科聯(lián)席總裁張海在會上表示，毛利率水平下降是當前行業(yè)面臨的共同問題，這兩年市場超預期下行，短期內銷售毛利率較以往確實有更大壓力。

張海進一步指出，但自去年開始，萬科對新項目投資把關更加嚴格，投資質量、產品能力也有提升，投資盈利表現比較良好。“如果市場信心能夠逐步恢復，我們相信經過一段時間的調整，開發(fā)經營業(yè)務的毛利率整體將穩(wěn)定向好。”

而對于房地產市場的發(fā)展，郁亮直言，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。“在整體低迷的時候，向陽的一面會格外引人注意，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務機會在出現。”

郁亮進一步表示，在今天，即使是傳統(tǒng)的開發(fā)業(yè)務，內容、模式也可能出現變化，商品住宅將在滿足改善性需求中挑大梁，城市更新、保障房、城中村改造、代建代運營也將是未來重要的業(yè)務領域。

經營類業(yè)務保持較快增長

在開發(fā)型業(yè)務承壓之際，萬科的經營類業(yè)務展現良好的發(fā)展韌性。

數據顯示，2023上半年，萬科經營服務業(yè)務繼續(xù)保持增長態(tài)勢，全口徑收入267.3 億元，同比增長11.9%，其中，物業(yè)服務的收入增速為12.2%，物流倉儲、租賃住宅、商業(yè)地產等業(yè)務的收入增速分別為 17.0%、10.6%和7.3%，增速均明顯高于公司總體增長水平。

不僅如此，萬科經營服務業(yè)務均處于行業(yè)領先地位。例如，萬物云是中國領先的全域空間服務提供商，“萬緯物流”在物流倉儲服務及一體化供應鏈解決方案平臺上位于第一梯隊，旗下租賃品牌“泊寓”已成為全國最大的集中式公寓提供商。

具體來看，在經營類業(yè)務中，萬物云對萬科業(yè)績貢獻最大。期內，萬物云實現營業(yè)收入161.1億元（含向萬科集團提供服務的收入），同比增長12.2%，其中社區(qū)空間居住消費服務收入91.1億元，占比56.5%，同比增長12.6%；商企和城市空間綜合服務收入56.8億元，占比35.3%，同比增長11.2%；AIoT及BPaaS解決方案服務收入13.2億元，占比8.2%，同比增長14.0%。

商業(yè)開發(fā)與運營貢獻次之。期內，萬科商業(yè)業(yè)務(含非并表項目)營業(yè)收入43.0億元，同比增長7.3%。其中，印力管理的商業(yè)項目營業(yè)收入27.4億元，整體出租率94.7%，同比提高2.0個百分點。

物流業(yè)務和租賃住宅業(yè)務相近。期內，物流業(yè)務（含非并表項目）實現經營收入19.5億元，同比增長17.0%；租賃住宅業(yè)務（含非并表項目）實現營業(yè)收入16.4億元，同比增長10.6%。

“無論什么業(yè)務，本質上都是能力的競爭，例如產品服務質量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等，萬科在這些方面有基礎，但還有繼續(xù)完善和深化的空間。”郁亮坦言，房地產市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。