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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）近期，多地二手房市場從“橫盤”“陰跌”狀態(tài)，轉(zhuǎn)而變成“量價齊跌”；同時掛牌量飆升，讓敏感的樓市更顯脆弱。

值得關(guān)注的是，此類狀況正在由三四線城市向北京、上海等一線城市與強二線城市蔓延。

作為維系樓市大循環(huán)平穩(wěn)運行的最后一環(huán)，二手房市場變動也令整個新房市場與土地市場捏了把汗。

二手房“量價齊跌”

自2023年以來，全國二手房掛牌量持續(xù)走高，且這一狀況正在向一線城市與強二線城市蔓延。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年6月重點10城掛牌量同比呈現(xiàn)不同幅度的上漲。其中，蘇州同比漲幅超140%，遙居首位，杭州和深圳位列第二、三，同比漲幅均在100%以上，較去年同期實現(xiàn)了翻倍增長。

上海易居房地產(chǎn)研究院對全國13個重點城市二手住宅掛牌量的情況進行統(tǒng)計，也得出同樣結(jié)論。

今年6月初13城二手住宅掛牌量為199萬套，相比今年年初159萬套增長了25%，說明今年上半年多城的二手房出售意愿很強，但由于市場交易遇阻，進而產(chǎn)生了房源激增的問題。

從絕對規(guī)模看，重慶、成都和上海的二手房掛牌量規(guī)模相對大，6月初分別為22萬、20萬和18萬套。同時，對比年初掛牌規(guī)模，今年6月份上海、武漢和西安的增速最大，分別為82%、72%和40%。

行業(yè)普遍認為，二手房掛牌量飆升主要受到交易量下行影響，供大于求的矛盾持續(xù)凸顯，導致二手房“越賣越多”。同時，“量價齊跌”進一步加劇市場恐慌情緒，引發(fā)部分城市出現(xiàn)二手房拋售潮。

以北京為例，根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，從4月份開始北京二手房住宅網(wǎng)簽交易量持續(xù)下行，至6月份僅為11607套，環(huán)比下降10.6%，成交數(shù)據(jù)已經(jīng)跌至2023年3月的一半。

隨著二手房成交量明顯放緩，為了加速賣出手房源，業(yè)主降價出售成主流。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月北京二手住宅價格指數(shù)由漲轉(zhuǎn)跌，環(huán)比下滑0.6％；6月北京二手住宅平均價格為76275元/平方米，環(huán)比下滑0.09%。

截至6月末，北京二手房掛牌量已近20萬套，逼近城市歷年掛牌數(shù)據(jù)記錄。

在這方面感受最為直接的便是房產(chǎn)中介，伴隨著上半年二手房市場“量價齊跌”，全國范圍內(nèi)中介門店數(shù)量也在肉眼可見地減少，“賣不動”“議價空間增加”成為行業(yè)共識。

不過，在貝殼研究院看來，二手房新增掛牌量增加背后的另一大關(guān)鍵原因是換房需求的增加，只是因為二手房交易不暢，導致許多改善性購房者“賣一買一”的計劃難以實現(xiàn)，而并不全是外界所渲染的“資金在逃離樓市”。

新房市場再次下滑

而在行業(yè)看來，二手房早已不是一個孤立的市場，其與新房市場、土拍市場以及機械工程、建筑建材、裝修設(shè)計等眾多行業(yè)都影響深遠。盤活二手房市場，提高房子的流通性，對于激活樓市活力意義重大。

最為直觀的表現(xiàn)就是，北京、上海、深圳、杭州等地熱點區(qū)域新房市場之所以仍能保持超高認籌率，甚至衍生出假結(jié)婚、茶水費等一系列違法行為，用以爭奪搖號資格的現(xiàn)象，很大程度上也在于該區(qū)域一二手房價倒掛，對于部分中心區(qū)域豪宅樓盤，可能一套房子差價超過2000萬元。

但如今隨著二手房市場從“橫盤”到“陰跌”，再到“量價齊跌”“掛牌量飆升”狀態(tài)，原本由一二手房價倒掛引發(fā)的“搶到就是賺到”也變成了偽命題。

日前上海著名豪宅項目翠湖天地一套豪宅降價1189萬元引發(fā)圍觀，就是最好的證明。

該房東1月前以低于市場掛牌價約500萬元的價格（2480萬元）競拍獲取該房源，想要以3188萬元掛牌出售。但事與愿違，不到一月時間內(nèi)連續(xù)十多次降價，至7月2日掛牌價已降至1999萬元。

換句話說，盡管目前一線城市絕大多數(shù)二手房掛牌價變化不大，但成交量急劇下降，過去用來賺錢或?qū)雇浀亩址孔儸F(xiàn)能力嚴重不足，進而導致新房銷量在去年原本基數(shù)較低的背景下再次下滑。

日前克而瑞發(fā)布的新房銷售數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額30620.2億元，同比微增0.2%，然而6月單月銷售數(shù)據(jù)卻下滑嚴重。

2023年6月，重點30城新房供應(yīng)量環(huán)比上升34%，成交量環(huán)比卻出現(xiàn)9%的下挫態(tài)勢，同比下降幅度更是達到25%，再度刷新歷史最低水平。

要知道，自2021年下半年房地產(chǎn)危機爆發(fā)以來，加之疫情影響，去年全年各地新房銷售額幾乎已經(jīng)降至歷史冰點。

易居企業(yè)集團CEO丁祖昱預(yù)測稱，若三季度無強有力的救市政策出臺，整體新房成交規(guī)模還將低位持穩(wěn)，環(huán)比降幅和累計同比增幅將持續(xù)收窄，維持弱復蘇主基調(diào)。