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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）距離民營(yíng)房企違約潮集中爆發(fā)，轉(zhuǎn)眼已歷經(jīng)整整2年。

盡管期間政策利好消息不斷，無(wú)奈被徹底扭轉(zhuǎn)的行業(yè)信心不再，就連一向被視作“優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企”典型代表之一的碧桂園也終于在與日俱增的現(xiàn)金流管理壓力下顯露疲態(tài)。

8月10日，碧桂園發(fā)布盈警及內(nèi)幕消息，透露受銷售及再融資環(huán)境持續(xù)惡化的影響，公司賬面可動(dòng)用資金持續(xù)減少，為應(yīng)對(duì)階段性流動(dòng)性壓力，計(jì)劃采取各項(xiàng)有利的債務(wù)管理措施。

今年上半年，碧桂園錄得凈虧損介乎約450億元至550億元。

可售房源超1.2萬(wàn)億元

上市房企經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)的大面積虧損在業(yè)界的預(yù)期之內(nèi)，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至7月31日，已有超過(guò)70家內(nèi)房股及A股上市地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布了上半年業(yè)績(jī)預(yù)告，其中，約有44家預(yù)告上半年歸母凈利潤(rùn)為虧損，占比超過(guò)六成。

行業(yè)局面持續(xù)惡化，但作為民營(yíng)房企中至今仍能維持正常經(jīng)營(yíng)和債務(wù)如期兌付碩果僅存的少數(shù)之一，碧桂園仍未輕言放棄，也自有其底蘊(yùn)。

截至2022年底，碧桂園的總資產(chǎn)為1.74萬(wàn)億元，其中包含1.2萬(wàn)億元的可售資源；而企業(yè)總負(fù)債1.43萬(wàn)億元，即凈資產(chǎn)3096億元。

同時(shí)，在被稱為地產(chǎn)史上最冷寒冬的2022年，碧桂園依然保持著相對(duì)健康的資產(chǎn)負(fù)債表。

截至2022年底，企業(yè)剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率降至69.4%，凈負(fù)債率低至40%，現(xiàn)金短債比為1.6倍，所有到期債務(wù)均如期償付，有息借款總額下降了466.2億元。

即便房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)基本完成從民營(yíng)房企主導(dǎo)向央國(guó)企主導(dǎo)的大洗牌，碧桂園憑借2022年全年及2023年上半年分別70萬(wàn)套、27.8萬(wàn)套房屋的交付量，依然位居行業(yè)首位，且不存在逾期未交付的情況。

因此，盡管現(xiàn)金流階段性承壓，碧桂園仍強(qiáng)調(diào)，有信心通過(guò)相關(guān)債務(wù)安排保障公司的可持續(xù)發(fā)展并完成保交樓的任務(wù)，履行企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，維護(hù)投資者合法權(quán)益。

而在業(yè)內(nèi)看來(lái)也的確如此，不同于資不抵債的出險(xiǎn)房企，碧桂園的公司資產(chǎn)足以覆蓋所有有息債務(wù)，流動(dòng)性不足只是階段性的問(wèn)題。而且，截至2022年末，該公司仍有超過(guò)1.2萬(wàn)億元的充裕可售資源，若能維持到銷售端好轉(zhuǎn)得以正常去庫(kù)存，足以保障未來(lái)經(jīng)營(yíng)的有序開展。

事實(shí)上早在2023年初，在多部門政策聯(lián)合推動(dòng)下，業(yè)界本以為房地產(chǎn)市場(chǎng)有望觸底反彈，但市場(chǎng)走勢(shì)之疲弱卻超出了行業(yè)的預(yù)期。

7月份，TOP100房企的單月銷售額同比下降34.1%，環(huán)比下降33.8%。而前7月，TOP100房企銷售總額同比下降4.6%。

碧桂園的權(quán)益銷售額也連續(xù)4個(gè)月環(huán)比下降，前7月實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷售金額1408億元，同比下降35%。這在很大程度上影響了經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流的流入，疊加再融資環(huán)境持續(xù)惡化、借新還舊困難的影響，最終導(dǎo)致了碧桂園賬面可動(dòng)用資金的持續(xù)減少，引發(fā)此次的流動(dòng)性問(wèn)題。

下半年仍有42.2萬(wàn)套交付任務(wù)

在此背景下，為了保交樓、保兌付、保運(yùn)營(yíng)，碧桂園已經(jīng)傾盡所有、積極自救，早已采取了加快銷售回款和應(yīng)收債權(quán)回收、積極拓展融資、加速盤活大宗資產(chǎn)、最大限度削減支出等措施開源節(jié)流。

按照計(jì)劃，為了持續(xù)保持著零違約的良好記錄，碧桂園2023年的總體交付目標(biāo)仍為70萬(wàn)套房屋。這意味著，在上半年已順利完成27.8萬(wàn)套的前提下，下半年企業(yè)還有42.2萬(wàn)套的交付指標(biāo)待完成，任務(wù)更加艱巨。

要知道，在銷售不暢的情況下，這些交付數(shù)據(jù)和債務(wù)清償數(shù)據(jù)，都是以現(xiàn)金流承壓作為代價(jià)的。

2020年至2022年，碧桂園有息負(fù)債總額減少了近1000億元，償債資金絕大部分來(lái)自經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流。三年間，企業(yè)融資活動(dòng)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~連續(xù)三年為負(fù)數(shù)，流出總額高達(dá)1257億元。

從過(guò)往公告內(nèi)容不難看出，控股股東也拿出了極大的誠(chéng)意與碧桂園共渡難關(guān)。

上市至今，碧桂園控股股東及其家屬已通過(guò)借款、增持股票、購(gòu)買債券、以股代息等方式合計(jì)支持該公司折合約386億港元且從未減持股票，包括累計(jì)提供約66億港元的無(wú)息無(wú)抵押借款。

碧桂園方面坦承，管理層進(jìn)行了深刻反思，雖然對(duì)本輪市場(chǎng)調(diào)整周期有預(yù)判，但對(duì)市場(chǎng)下行的深度、烈度和持續(xù)度估計(jì)不足，未能及早做出更有力度的應(yīng)對(duì)措施。

下一步，公司將堅(jiān)守責(zé)任、全力自救，采取有力有效的措施，努力扭轉(zhuǎn)當(dāng)前的困局。包括采用專款專用、嚴(yán)格管理預(yù)售監(jiān)控資金等方式，切實(shí)保障全國(guó)范圍內(nèi)項(xiàng)目的運(yùn)轉(zhuǎn)并完成保交樓任務(wù)；與各持份者溝通，并考慮采取各種債務(wù)管理措施，積極化解階段性流動(dòng)壓力。

此外，公司也將盡最大努力做好銷售，盤活酒店、寫字樓、商鋪等沉淀資產(chǎn)，精簡(jiǎn)組織、減少行政管理費(fèi)用開支，改善經(jīng)營(yíng)效益。并在這個(gè)特殊時(shí)期成立由董事會(huì)主席楊惠妍任組長(zhǎng)的專項(xiàng)工作小組，建立工作機(jī)制，努力渡過(guò)難關(guān)。

供需兩端齊發(fā)力，保障行業(yè)平穩(wěn)健康

值得一提的是，在房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境長(zhǎng)時(shí)間難以改善、去庫(kù)存化成為奢望的情形下，龐大的債務(wù)困局單靠企業(yè)自身就如同無(wú)底洞一般，始終難以逃脫。在碧桂園之前，旭輝集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)等監(jiān)管層認(rèn)定的示范房企已經(jīng)先后在2022年11月和今年7月正式宣告違約。

旭輝集團(tuán)給出的解釋是，市場(chǎng)進(jìn)一步惡化，銷售疲弱，行業(yè)融資愈趨困難，公司現(xiàn)金流惡化程度超出預(yù)期。而“斷供潮”又讓多地政府事實(shí)上進(jìn)一步收緊了監(jiān)管資金的提取，導(dǎo)致房企的流動(dòng)性進(jìn)一步承壓，客觀上造成旭輝賬面上的大量現(xiàn)金無(wú)法滿足企業(yè)的合理按需使用。

克而瑞分析了54家重點(diǎn)樣本上市房企的財(cái)務(wù)情況，發(fā)現(xiàn)2022年雖然政策面對(duì)民營(yíng)房企融資釋放一定利好，但結(jié)合實(shí)際發(fā)債規(guī)模及發(fā)債企業(yè)來(lái)看，對(duì)應(yīng)標(biāo)的企業(yè)仍僅為別個(gè)優(yōu)質(zhì)房企，且發(fā)行規(guī)模相對(duì)有限，政策信號(hào)意義仍大于實(shí)際拉動(dòng)作用。

加上2023年中期至今，房地產(chǎn)銷售端持續(xù)性惡化，包括示范房企在內(nèi)的民營(yíng)企業(yè)再次大面積遭遇流動(dòng)性難題，這已不僅僅是企業(yè)個(gè)體經(jīng)營(yíng)層面所能解決的問(wèn)題，因此再度引起監(jiān)管層的重視。

7月底以來(lái)，中央及各部委相繼發(fā)聲，表示要“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝也在8月3日表示，要精準(zhǔn)實(shí)施差別化住房信貸政策，滿足民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求。

相關(guān)專家表示，穩(wěn)地產(chǎn)，不僅能穩(wěn)經(jīng)濟(jì)、更能“穩(wěn)就業(yè)、保民生”，穩(wěn)地產(chǎn)的首要是穩(wěn)市場(chǎng)主體。而目前中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售額有超過(guò)八成是民營(yíng)房企提供的，民營(yíng)房企若是大面積陷入生存困境，將難以維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展和良性循環(huán)。但目前的政策落地情況并不足以支撐民營(yíng)房企的基本面改善，加速融資等相關(guān)支持政策的落地迫在眉睫。

中指研究院指數(shù)研究部總經(jīng)理曹晶晶也認(rèn)為，近期中央及各部委密集發(fā)聲，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期和信心的修復(fù)，但在房地產(chǎn)銷售未實(shí)現(xiàn)整體企穩(wěn)回升之前，加大房企融資支持至關(guān)重要，只有供求兩端協(xié)同發(fā)力，才能最大程度地保障房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。