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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）人無遠慮，必有近憂。房企亦如是。

在2021年之前，一眾房企曾度過一個共同的“艱難一年”，那就是買房熱情一夜褪去的2014年。彼時，樓市庫存高企，新房、二手房銷售乏力，房企資金鏈頻繁斷裂，開發商降價促銷，如同當下。

當時房企談的最多的，莫過于房地產已經告別黃金時代，步入白銀時代。這句話的意思大概是，鏟子挖下去就是錢的時代結束了，接下來地產商要靠真本事掙錢了。

也是在那個時候，有房企開始意識到，如果將所有希望都梭哈在新房市場上，或許過于冒險。為了尋找別的出路，一部分房企退出房地產行業，一部分房企同時押注商業地產、物業、醫療健康等賽道。

有了答案，剩下的就只需堅持。

但“330新政”對改善型購房需求的刺激，和證監會修訂公司債券發行與交易管理辦法后的融資便利，讓不少原本有答案的房企開始猶豫：新房銷售業務雖然不再處于“黃金時代”，但總能從十萬億的蛋糕中分得一筆，自然也沒有發展第二曲線的迫切。

猶豫的結果也很明顯。時隔8年在面臨新一輪程度更深的調整時，據不完全統計，截至目前，A股和港股市場已有近百家房企披露去年全年業績報告，其中，約40家房企凈虧損。

而得益于堅定地發展“地產+商業”雙輪驅動戰略，在極為艱難的2022年，新城控股成為行業中為數不多能確保現金流安全并且能實現盈利的民營房企，實現營收1154.6億元，歸母凈利潤13.9億元。

收租超百億

事實上，新城控股的商業規劃比2014這“艱難一年”來的更早一點。

在2013年舉辦的上市一周年慶典上，新城控股管理層表示，“未來五年，新城集團將開啟住宅與城市綜合體雙輪驅動戰略模式，即以住宅開發為主，同時理智選取優質地塊開發運營城市綜合體。”

為了讓上述戰略落地，新城控股給出了一個具體數字：到2017年實現累計開業和在建購物中心約20個。

這個任務在“艱難一年”完成了一半。截至2014年底，新城控股共擁有10座在建或已開業的吾悅系廣場。

在面對2014年購房市場下行的轉折后，新城控股管理層清醒的認識到“吾悅系廣場”的力量，并對外表示，“當住房的基數越來越大的時候，新增開發量就會越來越少，這個時候有兩個選擇，一是逃離增量市場，二是挖掘存量市場的價值和潛力。”

這種認識即使在新房熱度恢復后也未改變。2016年5月，新城控股管理層表示，“2016年和2017年，是房地產最好的、也是最后的政策機遇期。在政策總體持續利好下，只要加速奔跑就可以了。”

與此同時，新城控股在商業端也定下具體目標：計劃每年拿10-15個商業地產項目，到2020年則累計為80個購物中心，進入商業地產開發企業的第一梯隊。按照既定目標，新城控股于2020年完成了商業地產從0到100的突破，進入“百店時代”。

截至2022年末，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，開業面積1319.74萬方，出租率達到95.13%。

得益于此，2016年至2022年，新城控股物業出租及管理分別實現收入4.41億元、10.19億元、22.13億元、40.55億元、54.35億元、79.69億元、92.24億元，分別增長47.81%、131.05%、117.24%、83.19%、34.04%、46.62%、15.75%。

截至2022年底，物業出租及管理和酒店運營收入在內，新城控股實現商業運營收入100.06億元，同比增長15.82%。

值得一提的是，隨著商業運營收入的不斷增加，其在新城控股毛利貢獻的比例也在不斷提高，自2016年的4.5%增加至2022年的29%，7年間占比增加了24.5個百分點，成為業績的第二增長曲線。

談及2023年的目標，新城控股表示，計劃實現商業運營收入110億元，計劃新開業吾悅廣場及委托管理在營項目20座。

或許可以說，新城控股第一個15年靠住宅增加銷售和利潤，那么，第二個15年則是靠住宅和商業雙輪驅動。

吾悅廣場總資產約1200億元

新城控股之于商業地產的籌劃，并不只有收租這么簡單。

2016年6月，新城控股宣布發行“東證資管-青浦吾悅廣場資產支持專項計劃”，作價10.5億將上海青浦吾悅廣場注入該資管計劃，其中3.498億元為股權價格，7億元為債權價格。且完成交易后，新城控股將繼續持有該廣場的經營權及“吾悅”品牌。

由于該計劃與“REITs項目”極度相似，且當時國內REITs市場未打開，新城控股該計劃被定性為“類REITs項目”，新城控股也因此成為國內首個探索商業綜合體資產證券化的房企。

這樣的好處是，新城控股可以通過青浦吾悅廣場獲得10.5億元的融資，但卻不會失去青浦吾悅廣場的經營權。

值得一提的是，新城控股在全國140個城市布局194座吾悅廣場，也就是說，這194座吾悅廣場都可為新城控股提供融資幫助。

2023年3月24日，國家發改委和證監會發布通知稱，研究支持增強消費能力、改善消費條件、創新消費場景的消費基礎設施發行基礎設施REITs，優先支持百貨商場、購物中心、農貿市場等城鄉商業網點項目，保障基本民生的社區商業項目發行基礎設施REITs。首次將REITs項目申報涵蓋商業地產領域。

“這樣從投融建管退能夠形成一個閉環，我相信資金還是會想不動產這方面來流入的。”新城控股管理層表示，發改委要求REITs未來三年派息率不低于3.8%，新城控股基本上三年以上的廣場都能夠滿足，目前正在積極溝通，希望盡快把REITs這件事情做成。

而在REITs項目仍未落地之前，新城控股也在尋找多種商業融資渠道，已經多次嘗試吾悅廣場經營性物業貸、CMBS 資產證券化產品等。數據顯示，2022年新城控股通過經營性物業貸盤活吾悅廣場22座，替換金額約64億元。

“吾悅廣場融資余額約為260億元，但整個吾悅廣場資產接近1200億元，因此吾悅廣場從三個方面可以進一步提升融資資源。”新城控股管理層表示，首先，部分資產可以進一步提高抵押率；其次，有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量；另外，有部分吾悅廣場雖然沒有開業但是已經投入了大部分成本投入，隨著開業增加也會有所新增。

此外，作為示范房企，新城控股2022年發行3筆中票，其中，于5月完成2022年第一期10億元人民幣中票的發行；于9月和12月作為中債信用增進全額擔保民營房企發債的首批試點房企之一，成功發行2022年度第二期及第三期中期票據，發行金額共計30億元人民幣，票面平均利率為3.96%。

與此同時，新城控股在境外新發優先綠色美元票據，募集資金1億美元。

截至2022年12月31日，新城控股整體平均融資成本為6.52%，較2021年末的6.57%下降5bp；獲得各大銀行給予的集團授信總額度合計為1206.00億元，同時與各大銀行簽訂戰略合作協議獲1400億元意向授信額度。

截至2022年末，新城控股在手現金314.63億元，經營性現金流凈額145.35億元，連續五年為正。

新城控股董事長王曉松表示，不管是第三支箭定增，還是REITs放開，都可以從這個方面徹底改變目前整個公司的運營狀態和目前小馬拉大車的狀態，會讓未來公司運營更加穩健。

“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。王曉松說道。