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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）前后相隔8天，蘇州2023年第一批次集中供地正式落下帷幕。

據(jù)悉，蘇州本次集中供地于2月16日及2月23日兩天出讓?zhuān)┑厥兹眨K州率先推出位于工業(yè)園區(qū)和吳中區(qū)的6宗地塊，最終，1宗觸頂、1宗溢價(jià)、4宗底價(jià)，合計(jì)收金83.9億元。

2月23日供地次日，蘇州推出位于高新區(qū)和吳江區(qū)的5宗地塊，最終，2宗觸頂、1宗溢價(jià)、2宗底價(jià)，收金56.12億元。

至此，蘇州一批次11宗宅地全部出讓成功，3宗觸頂、2宗溢價(jià)、6宗底價(jià)成交，總出讓面積39.26萬(wàn)平方米，總建面70萬(wàn)平方米，總收金約140億，成交樓面均價(jià)20003元/平方米，平均溢價(jià)率7.46%。

從競(jìng)得房企來(lái)看，除中建三局底價(jià)拿下兩宗地塊外，廈門(mén)建發(fā)、華潤(rùn)置地、招商蛇口、山西萬(wàn)信、保利發(fā)展、江蘇盛澤投資、蘇高新金屋工程均只競(jìng)得一宗宅地，另外2宗地等待搖號(hào)結(jié)果。

園區(qū)、獅山板塊矚目

本次土拍中關(guān)注度最高的是工業(yè)園區(qū)中新大道南、星港街西蘇園土掛(2023)01號(hào)地塊。

公開(kāi)資料顯示，該地塊出讓面積5.68萬(wàn)平方米，容積率1.8，建筑面積10.2萬(wàn)平方米，起價(jià)31.68億元，起始樓面價(jià)31000元/平方米，上限價(jià)格36.43億元，上限樓面價(jià)35650元/平方米。

值得注意的是，該地塊起始樓面價(jià)就已經(jīng)超過(guò)了起價(jià)30000元/平方米的華潤(rùn)月亮灣地塊，創(chuàng)下園區(qū)新高。

出讓過(guò)程中，該地塊共吸引31家房企參與現(xiàn)場(chǎng)，競(jìng)爭(zhēng)十分火熱，直到65輪競(jìng)價(jià)后觸及36.43億元的最高限價(jià)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段。最后，該地塊被華潤(rùn)置地?fù)u號(hào)拿下，成交樓面價(jià)再次創(chuàng)下園區(qū)新高。

值得一提的是，該地塊也是此次集中供地成交樓面價(jià)最高的地塊。

成交樓面價(jià)第二高則出現(xiàn)在高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)。資料顯示，高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)名尚花園東、吳前港綠化地南2023-WG-6號(hào)地塊在經(jīng)過(guò)14輪競(jìng)價(jià)后觸頂進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)階段，成交價(jià)5.784億，成交樓面價(jià)30475元/平方米，溢價(jià)率15%。

無(wú)獨(dú)有偶，高新區(qū)獅山商務(wù)創(chuàng)新區(qū)向陽(yáng)路南、汾湖路東2023-WG-9號(hào)地塊，同樣在經(jīng)過(guò)81輪競(jìng)價(jià)后因觸頂轉(zhuǎn)為現(xiàn)場(chǎng)搖號(hào)，成交價(jià)31.58億元，成交樓面價(jià)27025元/平方米，溢價(jià)率15%。

觀察者網(wǎng)了解到，獅山核心板塊和工業(yè)園區(qū)板塊一樣火熱，無(wú)論是土地供應(yīng)還是新房入市，均能吸引全城矚目。以2022年三批次出讓數(shù)據(jù)舉例，即使在房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的背景下，蘇州推出的9宗涉宅地塊中，也僅有園區(qū)和獅山5宗地塊實(shí)現(xiàn)溢價(jià)成交。

獅山板塊新房項(xiàng)目更不容忽視。大悅城控股于2022年5月9日以總價(jià)10.52億元拿下的蘇地2022-WG-9號(hào)地塊項(xiàng)正位于獅山板塊，在2023年1月入市后，共吸引616組客戶(hù)搶186套房源，中簽率30.2%，當(dāng)天售罄。

究其原因，主要是因?yàn)楠{山板塊鄰近地鐵5號(hào)線(xiàn)、1號(hào)線(xiàn)，交通便利；周邊聚集了省重點(diǎn)級(jí)小學(xué)蘇州高新區(qū)獅山實(shí)驗(yàn)小學(xué)校竹園分校區(qū)、四星級(jí)高中及省重點(diǎn)初中蘇州高新區(qū)第一中學(xué)，教育資源優(yōu)越；明基醫(yī)院、購(gòu)物中心蘇州泉屋、獅山人口文化園等配套也十分豐富。

關(guān)于獅山2023-WG-9號(hào)地塊和2023-WG-6號(hào)地塊的火熱，中指研究院分析，該地塊現(xiàn)狀投資價(jià)值較高，近兩年周邊無(wú)住宅用地供應(yīng)，目前周邊無(wú)在售、待售新房項(xiàng)目，出現(xiàn)供應(yīng)缺口。

多地土拍溢價(jià)率回溫

不可否認(rèn)的是，相較2022年一批次出讓數(shù)據(jù)，蘇州本次集中供地價(jià)跌量減，其中，總出讓面積較2022年的81.81萬(wàn)平方米減少了52.01%，總土地起價(jià)較2022年的227億元減少42.6%。

但從結(jié)果上看，蘇州一批次集中供地平均溢價(jià)率較2022年同期的2.99%高出了4.47個(gè)百分點(diǎn)，土地?zé)岫乳_(kāi)始回升。

事實(shí)上，不止蘇州，多個(gè)城市的土拍平均溢價(jià)率均有上升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年以來(lái)有84個(gè)城市完成住宅用地出讓?zhuān)灿?jì)成交272宗，成交規(guī)劃建面合計(jì)約2320萬(wàn)平方米，土地出讓金268.7億元，平均溢價(jià)率5.28%。

住宅用地出讓的城市中，有20個(gè)城市成交平均溢價(jià)率超過(guò)5%，其中11個(gè)城市成交平均溢價(jià)率超過(guò)10%， 部分城市土拍市場(chǎng)從溢價(jià)率上看有所回溫，包括秦皇島、安陽(yáng)、湖州、紹興等一些三四線(xiàn)城市。

此外，寧波、杭州、北京、蘇州等城市年初土拍表現(xiàn)同樣亮眼，杭州出讓13宗地中有8宗觸頂搖號(hào)，北京出讓6宗地塊有3宗觸頂進(jìn)入競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積階段，蘇州工業(yè)園地塊獲得30多家企業(yè)搖號(hào)競(jìng)爭(zhēng)，寧波成交的3宗地塊中有2宗觸頂。

中指研究院高級(jí)分析師張曉飛認(rèn)為，地塊觸頂背后主要原因一方面是地塊自身非常優(yōu)質(zhì)，地塊周邊有完善的配套資源賦能，產(chǎn)品力方面有足夠的優(yōu)勢(shì)；一方面是區(qū)域供應(yīng)稀缺性，部分成熟區(qū)域新盤(pán)幾乎斷層，對(duì)項(xiàng)目去化有保障；另外還有近期對(duì)房地產(chǎn)各項(xiàng)政策支持力度加大，部分企業(yè)尤其是民營(yíng)企業(yè)融資環(huán)境得到改善，率先把握窗口期同時(shí)參與到優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)之中。

“溢價(jià)率的上升和近期房地產(chǎn)的市場(chǎng)表現(xiàn)有關(guān)。”上海中原地產(chǎn)首席分析師盧文曦表示，總體來(lái)看，年后房地產(chǎn)市場(chǎng)情緒慢慢好轉(zhuǎn)，這種情緒會(huì)傳導(dǎo)到開(kāi)發(fā)商拿地端和銷(xiāo)售端，以銷(xiāo)售端舉例，近期不少開(kāi)發(fā)商取消年前折扣，明顯對(duì)后面開(kāi)發(fā)項(xiàng)目信心回歸。

在張曉飛看來(lái)，今年會(huì)延續(xù)分化，市場(chǎng)升熱和遇冷逐漸分流。預(yù)計(jì)接下來(lái)土地市場(chǎng)會(huì)在能級(jí)高的城市率先回溫，比如近期的北京、杭州等城市，這些城市在房地產(chǎn)市場(chǎng)回溫之初成交量明顯上升，說(shuō)明市場(chǎng)有足夠的需求支撐，未來(lái)對(duì)宗地項(xiàng)目去化有大環(huán)境保障。

另外能級(jí)低的城市土地市場(chǎng)回溫需要繼續(xù)等待，一是人口外溢導(dǎo)致的需求量降低；二是購(gòu)房人群目前的消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)變，需要逐步恢復(fù)信心；三是過(guò)去有大量庫(kù)存的城市需要時(shí)間去消化。