觀察員
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多地二手房成交回暖，但樓市“小陽春”不及往年
（文/張志峰 編輯/馬媛媛）“帶看和成交量暴增，天天忙得腳不沾地”、“再猶豫就買不到了，以后還得漲”……
近日，北京、天津、寧波、長沙、重慶等多地均傳出二手房成交回暖消息，并預(yù)測接下來購房優(yōu)惠將逐步減少、部分區(qū)域掛牌價上漲。
不過在業(yè)內(nèi)人士看來，這些聲音更像是在“販賣焦慮”。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴觀察者網(wǎng)，北京近兩周成交量環(huán)比確有提升，但也只是與去年歷史低點相比，與2021年或更早之前的歷史高點遠遠不如，更談不上火熱。
張大偉認為，目前二手房市場的推動主要依賴學(xué)區(qū)房需求，如果不出現(xiàn)針對二手房首付比例或者購房利率優(yōu)惠等政策，市場很可能會在2023年輕微小陽春后再次明顯下行。
學(xué)區(qū)房是二手市場最大推手
中原地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，上周（2023年2月13日-19日）北京二手房住宅成交3761套，這是2022年來的第三高點。
這一數(shù)據(jù)略高于2022年12月成交量，但也只是與2022年1-2月份相當(dāng)，單周數(shù)據(jù)從2021年以來排在第30位。
數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)
張大偉解釋稱，由于2022年包括北京在內(nèi)的多個城市疫情較為嚴(yán)重，二手房成交量整體處于歷史低點，環(huán)比看來成交量才有明顯提升，但同比2021年疫情平穩(wěn)周期下遠遠不如。
樓市每年年初都有一個小陽春，這與春節(jié)期間積累訂單集中網(wǎng)簽，以及學(xué)區(qū)房推動作用有關(guān)。2023年北京入學(xué)人口刷新歷史記錄，這是目前促使二手房成交的主要動力。
就目前數(shù)據(jù)來看，2月份北京二手房成交量大約在1.5萬套左右，3月有望繼續(xù)回升至2萬套，但整體上北京房地產(chǎn)市場不支撐明顯大幅度的上漲，預(yù)計4-5月份，二手房需求會再次下降。
與北京類似，上海一名貝殼找房的中介人士也向觀察者網(wǎng)表示，近期受到學(xué)區(qū)房需求拉升，二手房帶看量與成交量明顯上升。
但該房產(chǎn)中介同時指出，受核心區(qū)域房價“倒掛”影響，一線城市的二手房吸引力遠遠不及新房，因此二手房成交環(huán)比上漲只是暫時的。
公開資料顯示，2月6日上海公布2023年春節(jié)后首批新房供應(yīng)，共計25個商品住房項目、6958套房源，涉及楊浦、浦東、閔行、松江、青浦、嘉定、寶山、奉賢、金山9個區(qū)域，總建筑面積約74.2萬平方米，備案均價62447元/平方米。
“‘量少質(zhì)精’是該批次新房的關(guān)鍵詞。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，此次供應(yīng)項目價格適中，備案價大都具有剛需屬性，但周邊倒掛嚴(yán)重，預(yù)計將受到購房者搖號爭搶，不少樓盤可能觸發(fā)積分準(zhǔn)入機制。
以浦東張家浜板塊的浦開云璟為例，首次開盤4棟17-18層高層公寓，房源數(shù)合計318套，備案均價89500元/平方米，而同樣貼近中環(huán)線的三林濱江項目價格已過10.5萬元/平方米。
再如唐鎮(zhèn)全新軌交盤華發(fā)半島華庭，備案均價70620元/平方米，而不遠處的綠城臻園和仁恒東郊花園，去年不少二手房成交價均突破10萬元/平方米。
在此背景下，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)計，二手房市場僅靠學(xué)區(qū)房競爭力遠遠不及新房，成交量預(yù)計在“小陽春”后將迅速下滑；至于新房熱度，也僅限于少數(shù)城市的部分核心區(qū)域，整體依舊疲軟。
標(biāo)簽 二手房- 責(zé)任編輯: 張志峰
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