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（文/張志峰 編輯/馬媛媛）在享受過房地產行業高速發展紅利之后，市場終于還是迎來苦果。

在去年至今的大規模維權潮之后，全國各地隨著越來越多的開發商“躺平”，部分樓盤業主向開發商維權所起到的所用已經微乎其微。

近日，不少項目的業主開始抱團向銀行發出“強制停貸告知書”，其中不乏武漢、南昌、鄭州等二線省會城市項目，涉及開發商也包含恒大、綠地、新力等規模房企。

都是銀行惹的禍？

“業主的訴求其實很簡單，就是盡快開工，盡快交付。”一位南昌新力城的業主向觀察者網表示，“能試的辦法都試過了，開發商不理不睬，政府相關部門負責人相互推諉，想起訴退房，又怕開發商沒錢退，但凡有一點辦法，大家也不至于走到這一步。”

但房子爛尾似乎只是購房者與開發商之間的矛盾，為何將“鍋”甩給了銀行呢？

在金博大律師事務所合伙人律師曹文峰看來，這份告知書首先是沒有任何法律效力的，倘若業主停貸，銀行可以根據貸款合同起訴業主，要求一次性償還剩余所有本金及利息，并申請強制執行。而業主方面，由于購房合同和貸款合同是主從關系，僅要求停貸而不解除購房合同，停貸的訴訟很難實現。

曹文峰表示，全國絕大多數有爛尾跡象的在建項目均處在“雖有停工現象，但尚未到達交付日期”，更加需要政府部門、企業等多方協調解決，此時停貸極易造成大規模系統性風險，最終禍及更多人和行業，因此即便此前偶有法院裁定同意停貸的案例，此次面對群體性事件，購房者集體要求停貸也難以得到法院支持。

值得注意的是，業主在“告知書”中指出，銀行在實際操作中亦存在違規發放貸款，資金未轉入開發商監管賬戶，未盡到專款資金監管的義務等等責任。

這也是業主在所購買項目無法如期交付、向開發商維權無果之時，直接將矛頭指向銀行的主要因素。

中原地產首席分析師張大偉向觀察者網表示，中國房地產發展到今天，出現一系列市場亂象，很多都是銀行在實際操作過程中各種故意出現的漏洞導致。體現在此事上，最直接的問題就是銀行在預售資金監管上不作為、為不達標項目違規放貸等。

此外，包括假收入證明、經營貸違規買房等房地產亂象，背后都和銀行的故意縱容離不開關系。

不過，河南建創律師事務所資深律師王康佳則向觀察者網分析稱，所謂的專用賬戶通常受到銀行、住建部門、開發商多方監管，甚至引入監理、中介等監管主體，購房者處理此類案件通常不如銀行專業，很難搜集到能夠直接證明銀行方面重大過失的實際證據，因而處于劣勢。

“但由于涉事購房者人數較多，法院不會輕易表態，通常先要求政府相關部門調解，盡快尋求妥善解決辦法，同時可能對于因生活苦難造成停貸的暫時不起訴或要求其申請暫緩償還貸款。”王康佳表示。

預售金監管缺位是主因

預售資金監管，是指由房地產行政主管部門會同銀行對商品房預售資金實施第三方監管，房產開發企業須將預售資金存入銀行專用監管賬戶，只能用作本項目建設，不得隨意支取、使用。

事實上，早在2010年，住建部就下發《關于加強房地產市場監管完善商品房預售管理工作的通知》，明確要求建立商品房預售資金監管制度，以督促房地產開發商在銷售期房之后，保質保量完成交付任務。

而這一制度真正發力，卻要到2021年下半年才開始。彼時隨著調控升級和暴雷房企增加，為防止開發商在流動性壓力之下超額使用“預收款”償還債務或繼續提高周轉速度，從中央到各地主管部門紛紛發文要求加強對于預售資金的監管力度。

業內普遍認為，這樣一紙文書對于2021年下半年之后購房者合法權益保護、維護樓市長遠健康發展起到了重要作用，但同時，也進一步加速了大部分民營房企的流動性危機爆發。

有上市房企高管告訴觀察者網，在此之前，各個房企幾乎都遵循“高周轉才是王道”的擴張模式，即便建立了受監管的專用賬戶，也幾乎早已通過各種方式掏空，然后積極投入到新的項目開發之中。

企業的經營思路是，由集團或區域公司協調所有項目資金運作，留給項目公司的資金極為有限，只是階段性工程款。這種模式下，一旦企業整體暴雷，根本無力協調各個在建項目之間資金流動，以維持待交付項目的工程進度，最終導致逾期交付項目數量驟然增加。這也從側面反映出，項目預售資金受到監管的必要性。

張大偉認為，預售資金作為保障期房不爛尾的最后一道門檻，房地產開發企業為了追求資金利用的最大化，必然想方設法逃避監管。在這個過程中，無法繞過的一個主體就是銀行，而監管部門要達到資金監管目的，無法繞過的也是銀行。因此銀行作為依資金監管協議提供監管資金撥付服務的實際撥款人應當在此事上負有主要責任。

監管有利于行業健康發展

因此，上述房企人士向觀察者網指出，此輪在建新房項目爛尾情況是不可持續的，只是這一批流動性不佳的企業集中爆發所致。由此也不難看出，預售資金受到監管與監管失位的項目完全是兩種不同結局。

從行業長遠健康發展意義上，預售資金監管制度從嚴，對于未暴雷房企而言，一旦整體資產盤活之后，無論資金層面還是企業穩健經營運作上，都有利無害。

同時也表明，各地政策層面差異，所帶來的結果是不同的。此次事件為各地政策拾遺補缺，甚至全國政策方向統一有一定利好。

值得一提的是，早在央行2003年出臺的“121號文件”中就明確表示，商品房必須在“結構封頂”時才能取得商業銀行的個人購房按揭貸款，本意也是為了規避此類風險。

而各地房地產預售政策中，僅上海等少數城市明確表示，新房項目取得預售證需以“主體結構封頂”作為前提。但其他絕大多數城市對此并無明確限定，以至于不少新房項目在銷售時，甚至仍是一片雜草叢生的荒蕪之地，從而大大增加了交付風險。

這一貸款與預售政策的不匹配的情況，此前并未受到過多關注，以至于連銀行也為了增加“優質貸款客戶”而主動忽視了這一規定。

張大偉認為，如果爛尾樓尚且屬于沒有封頂狀態，購房者所欠貸款應當是不需要償還的。

不過，在王康佳看來，通常意義上，開發商只要辦理完預售證，購房者完成網簽后就可以向銀行申請辦理房貸。即便與央行信貸政策有所沖突，也應當是銀保監會等上級部門對銀行進行行政處罰，而不影響購房者償還貸款。

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