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（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月30日晚，新城控股披露2021年年度報告。

報告顯示，2021年新城控股實現營業收入1682.32億元，較上年同期增長15.64%；實現歸屬于上市公司股東的凈利潤125.98億元，同比下滑17.42%；扣非歸母凈利潤102.45億元，同比下滑21.53%。

事實上，受限價與地價上漲影響，規模房企普遍陷入毛利率下滑、增收不增利的窘境，不僅“利潤之王”之稱的中海都難抵這一趨勢，甚至連行業“老大哥”萬科都出現凈利潤幾近腰斬的局面，相較之下，新城控股凈利潤下滑水平尚在合理范圍之內。

數據顯示，2021年新城控股整體毛利率為20.4%，2020年同期下滑3.1個百分點，其中，房地產開發銷售業務毛利率下滑4.1百分點至17.7%。

新城控股董事局主席王曉松表示，毛利率下滑一部分是客觀因素所致，另一部分是出于保現金流的考慮，在下半年對一些去化承壓的項目進行相應的促銷活動，在此基礎之上，新城控股11、12月單月銷售額均超過200億元，分別為200.56億元、208.09億元。

“未來整個房地產行業的利潤率會基于一個常態化的水平。”在王曉松看來，由于目前招拍掛給予開發商一些合理的利潤，相信行業的毛利會在目前的低谷逐步的修復。

影響凈利潤的另一因素，則是新城控股在報告期內計提了大筆的資產減值。新城控股表示，基于審慎原則對截至2021年12月31日的相關資產計提資產減值54.04億元，其中，計提壞賬準備合計5.54億元、計提存貨跌價準備合計48.51億元。

不再盲目追求規模

公開資料顯示，新城控股成立于1993年，總部位于上海，堅持“住宅+商業”雙輪驅動的運作模式，以上海為中樞，長三角為核心，布局全國135個大中型城市。

房地產開發銷售方面，2021年新城控股實現合同銷售金額2337.75億元，銷售面積2354.73萬平方米，分別同比下滑6.8%、增長0.3%。相對應的房地產開發銷售實現營業收入1581.18億元，較上年同比增加14.93%。

新城控股表示，房地產開發銷售實現營收的增長，主要是因為公司部分預售房源本期竣工交付，本期符合收入確認條件的銷售面積較上期增加所致。

觀察者網了解到，報告期末，新城控股在建面積6968.2萬平方米，竣工面積3290.34萬平方米，較2020年同期增長218.41萬平方米；結轉面積2465.52萬平方米，較2020年同期增長112.79萬平方米。

同時，截至報告期末，新城控股已簽約待結轉面積3421.88萬平米，為未來營收及利潤打下基礎。

在土地市場，2021年，新城控股共計新增土地儲備77幅，總建筑面積為2157.66萬平方米，平均樓面地價為3555.37元/平方米，其中，商業綜合體項目新增土地儲備總建筑面積為1028.58萬平方米。

截至2021年末，新城控股總土地儲備達到1.38億平方米，其中一二線城市占比37%，長三角強三四線城市占比30%；從區域劃分層面看，長三角區域占比達37%，粵港澳大灣區、環渤海及中西部都市圈城市總計占比63%。

“從2020年起，新城控股就不再盲目追求規模，提出由增量轉向提質。”王曉松表示，在穩增長和防風險的雙重目標之下，新城控股要以資本回報率為核心，聚焦利潤，以產品、服務和有活力的組織為核心競爭力。

管理吾悅廣場130座

憑借著已開業商場數量位居我國境內外上市公司首位，吾悅廣場正成為新城控股第二張“王牌”。

物業出租及管理方面，新城控股實現營業收入79.69億元，較上年同比增加46.62%；毛利率高達72.64%，較上年同期增加1.88個百分點。新城控股表示，主要是由于報告期內吾悅廣場開業數量的增加所致。

報告期內，新城控股新獲取32座吾悅廣場，新增開業吾悅廣場及委托管理在營項目共計30座，其中包括4座在營委托管理項目。

截至報告期末，新城控股在全國135個城市布局188座吾悅廣場，已開業及委托管理在營數量達130座，已開業數量位居我國境內外上市公司首位；開業面積達1248.38萬平方米，位居行業第二。

受商業版圖擴張影響，報告期內新城控股商業運營多項數據快速增長。數據顯示，2021年吾悅廣場實現含稅商業收入86億元，同比增長51%；整體客流11億人次，同比增長62%；商鋪整體的銷售額572億元，同比增長79%，其中，26座吾悅廣場運營總收入超億元，常州武進吾悅廣場收入超2億元。

出租率方面，吾悅廣場整體的出租率為97.63%，重資產出租率98%%，有87個項目出租率在98%以上，其中有51個項目出租率為100%。

值得一提的是，在2020年業績會上，新城控股管理層定下85億商業運營收入的總目標，據此計算，新城控股已超額完成全年85億元的既定目標。

另值得一提的是，2021年以來，新城控股商業持續性經營收入已能完全覆蓋當期利息支出。年報顯示，2021年新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出，約為139.36%。

在此基礎上，新城控股披露了2022年商業發展目標：全年計劃新開業吾悅廣場25座、到2022年底開業總數達到155座，全年商業運營總收入目標為105億元。

“三道紅線”邁入綠檔

“經歷這一輪調整，企業會進行深刻的自我審視：高杠桿在行業上行時是助推器，在行業承壓時是壓死駱駝的稻草。”王曉松在業績會上說道。

或許是認識到高杠桿對企業的影響，新城控股在2021年加強現金流的管理并在年末回歸“綠檔”。報告期末，新城控股經營性現金流凈額為219.85億元，同比增長5657.18%；在手現金余額552.26億元，現金短債比1.07倍；凈負債率為48.12%，繼續處于行業較低水平；公司剔除合同負債和預收款項后的資產負債率為69.95%，相較去年同期下降4.18個百分點，三項指標均達到“綠檔”要求。

若直接按照貨幣資金和短期借款的計算口徑，公司現金短債比則為1.92倍。其中，其他貨幣資金及根據預售資金監管辦法受監管的其他預售房款合計166.95億元。

截至2021年12月末，新城控股有息負債899億元，在合聯營公司中的權益有息負債為115.13億元。

“2022年新城控股公開市場到期債務規模總共有126億元，單月來看，3月份到期債務高達43億元，為公司全年的償債高峰。”王曉松表示，2022年新城控股公開市場到期債務規模總共有126億元，前三月已償還46億元，占比37%。

償還債務的同時，新城控股開展到期債券置換優化債務結構。報告期內，新城控股先后完成公司債券及應收賬款資產支持證券的發行，共募集資金17.85億元人民幣；在中國銀行間市場發行中期票據，募集資金8億元人民幣；在境外通過發行美元債券，募集資金7.04億美元。

值得一提的是，報告期內，新城控股成功發行了首筆綠色美元債，發行規模為3億美元，期限為4.25年期，票面利率為4.625%。截至報告期末，公司整體平均融資成本為6.57%，較2020年末的6.72%同比下降0.15個百分點。

王曉松表示，面對房地產市場變化，公司積極做好兩手準備：一方面，在合理控制融資成本的前提下，關注公開市場的機會及吾悅廣場資產盤活機會；另一方面，具備現金流底線思維、做好自有資金償還的準備，確保每筆債務到期償付。

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