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（文/張玉 編輯/馬媛媛）上市元年，越秀服務交出了一份令人滿意的業績答卷。

3月3日，越秀服務發布了2021年全年業績。2021年，越秀服務總收入19.18億元，同比增長64.2%；公司凈利潤為3.6億元，同比增長80.6%。此外，公司毛利率為35%，同比增長0.5個百分點。

在越秀服務非執行董事兼董事會主席林峰看來，2021年是越秀服務發展史上具有里程碑意義的一年。這一年，越秀服務成功于香港上市，并克服新冠疫情反覆帶來的不利影響，實現各項經營指標快速增長。

TOD物業走出廣州

TOD物業一直是越秀服務區別于同行的“金字招牌”。由是，越秀服務在TOD領域的發展也備受關注。

在林峰看來，TOD有一定的行業服務壁壘，越秀服務首先希望把TOD特色做優做強，進而提升廣州市的市場份額。

根據管理層介紹，除新增廣州地鐵站點和車輛段管理項目外，越秀服務還于2022年年初成功中標福州地鐵2號線，這是越秀服務首次承接廣州以外的地鐵線路TOD物業管理服務項目。

“這標志著越秀服務正式邁開了走出廣州、邁向全國的腳步，今年會持續加大在這方面的努力，希望能給更多的城市地鐵提供服務。”林峰稱。

在走出廣州的路上，越秀服務先后與重慶、長沙、昆明、南寧和青島等城市的地鐵公司建立業務聯系，積極推進戰略合作，為TOD物業管理模式在大交通服務領域的全國化發展進一步夯實基礎。

截止2021年12月31日，越秀服務TOD在管面積565萬平方米，合約面積612萬平方米，年內新增合約面積114萬平方米。來自TOD物業管理所得收入為人民幣2.38億元，占總收入的12.4%。

越秀服務執行董事兼常務副總裁毛良敏表示，目前國內超過40個城市有地鐵運營，還有更多的城市開通了城軌、高鐵，包括機場服務等等，總體來說，軌道交通的發展空間比較大。因此，越秀服務將其作為一個特色，希望這一業務未來會有比較好的增長。未來希望TOD綜合物管在總體收入中的占比里面不低于10%。

3年沖刺1億平“小目標”

在TOD物管的特色加持下，2021年，越秀服務的規模也實現了穩步提升。

年內，越秀服務新簽約的項目71個，新增合約建筑面積1021萬平方米。其中400萬平方米來自關聯方提供，600萬平方米來自外拓，第三方外拓占比達60%。首次進入北京、寧波、南通、重慶、無錫等新城市以及學校、高速公路服務區等新業態，推進多家合資公司成立，促成當地項目承接與發展。

截至2021年12月31日，越秀服務總在管面積3887萬平方米，合約面積5838萬平方米，在管項目251個，合約項目315個，覆蓋大灣區、華東、華中、北方和西南五大區域的27個城市。

除了傳統住宅和TOD項目，2021年，越秀服務在現有在管商業規模的基礎上，進一步外拓新增廣州粵傳媒大廈、廣州創維科學城總部大樓及廣州云享經濟生態園等寫字樓項目，穩步提升商業在管規模。

截至2021 年12 月31日，越秀服務商業在管面積327萬平方米，合約面積526萬平方米，年內新增合約面積166萬平方米。年內，商業物業管理及運營服務的收入為人民幣4.93億元，同比增長38.2%。

同時值得一提的是，當前環境下，物企尤其是中小物業企業洗牌加劇。而這對于優質規模物企而言，反而是一個好的物業收并購機遇。

談及當前旗下物管公司的收并購機會，林峰表示，當下物服的估值、標的價格比去年上半年有一定幅度的回落，公司也在積極地對接有意向的企業或標的，爭取拿到一些項目。不過，越秀服務非常注重質量，特別是收并購標的所處的區域和位置，標的所處的城市居民的消費潛力、管理的樓盤質量等。據其透露，目前越秀服務正在接觸的物管公司有3~5家，但還沒有確定的標的。

2022年，越秀服務預計外拓面積比2021年的600萬平方米翻倍增長，采取收并購和外拓兩條腿走路的方式，來達到越秀服務的增長目標。公司仍然堅持三年之內向1億平方米的在管面積努力。

深挖社區增值服務

對于物管企業來說，除了規模，另一個重要的能力就是拓展自己增值服務的能力。

根據管理層介紹，越秀服務不斷升級社區增值服務，并根據客戶的生活訴求拓展新業務。年內，越秀服務社區增值服務收入同比大幅增長228.8%至人民幣4.42億元。

其中，非業主增值服務包括早介服務、交付服務和案場服務。2021年，越秀服務全年共計配合近三萬套項目交付，服務73個銷售案場。其中，廣州和樾府獲得“金鑰匙聯盟認證”，神秘訪客得分為98分。2021年，越秀服務非業主增值服務收入3.41億元，毛利率為43.5%。

越秀服務還通過線上線下聯動，為客戶提供“房屋配套一步到家”、“幼教養老”、“消費優選”、“便民e家”、“置業管家”“便捷理財”等一系列增值服務。

此外，越秀服務新增美居業務，通過整合產業鏈資源，為客戶提供“硬裝+軟裝+一步到家+煥新改造”一站式定制化解決方案。2021年，美居服務為越秀服務貢獻了1.39億元的營收越秀服務迭代“悅匯時光”社商品牌，升級業態組合，探索多樣化、全方位的協作模式，為其打造了差異化的核心競爭力。

根據林峰透露，社區商業是越秀服務在增值服務領域的抓手，是公司重點打造的板塊。2021年，公司社區增值服務的營收為4.4億元，同比增長228%，預計2022年還會有比較大的增幅。

2022年，越秀服務迎來了成立三十周年。古人云，三十而立。而立之年的越秀服務，對于未來的發展也有著清晰的規劃。對于未來，林峰充滿信心地表示：“越秀服務將以優質基礎物業管理服務為發展根基，以商業運管和科技賦能為核心競爭力，為城市運營和發展提供全業態物業管理和增值服務，向‘中國領先的城市綜合服務運營商’的目標奮進，為股東及投資者創造理想的回報?！?

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